本文是一篇工程管理论文，本文以大连铁路沿线站点为研究对象，并利用3km范围内的土地房屋信息，构建出土地特征价格模型，从而探讨大连铁路站点对周边住宅价格的影响程度。
1绪论
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
土地资源涉及范围很广，从过去的耕作到将来的发展，都有着举足轻重的地位。这既是自然的，也是经济的。它不仅为人类创造了大量的物质财富，而且还为人们提供了必要的劳动条件。在社会发展的进程中，在利用土地资源时，要结合当前的环境、社会发展水平和技术经济条件，选用适合当前发展需要的方法。然而，作为国家重要的经济支柱，铁路运输业的发展，不仅使国家的交通更加便捷，而且对土地资源的消耗也是巨大的。
2013年，中国政府撤销了原铁道部，组建中国铁路集团，标志着中国轨道交通事业的发展迈入了新的历史时期，并取得了举世瞩目的成就。虽然国家推行了一系列以市场为导向的改革举措，给中国铁路企业带来了新的生机，但是，长期以来，巨额投资使其面临着严峻的财务问题。然而，随着全球人口的增长，各个国家都面临着资源短缺的问题。我国国土面积虽大，但人均占有的土地资源却很少。所以，为了提高经济效益，盲目地扩大铁路的规模是不可取的。从当前情况来看，铁路企业占有大量的土地。如何充分发挥已有铁路周围的土地资源，进行二次开发，提升轨道交通产业的可持续发展水平，是目前我国铁路运输业面临的一个重大课题。
从土地资源的经济属性出发，应根据其经济价值，采取“以地养路”的战略，将开发所得用于铁路建设，从而使其得到更好的保护。同时，要鼓励轨道交通公司充分发掘土地潜力，避免其闲置，矫正不合理的土地利用，推动节约型可再生能源的普及，更好地实现可持续投资，推动轨道交通公司改变融资模式，提高土地利用技术，提高运营绩效，推动中国城市轨道交通的可持续发展。为了进一步推动铁路企业的市场化、产业化、规模化和现代化，需要对今后的种种可能性进行深入的讨论，并加强对沿线土地利用的综合考量，找出当前存在的问题，从而制定出更加合理的未来发展策略。
1.2国内外研究现状
通过对国内外大量文献的查阅，为本文的研究提供大量的科学理论基础。根据本文的研究对象和相关内容，大致将本文研究相关的国内外学者研究成果分为土地价值、铁路站点土地开发、特征价格理论和模型、轨道交通对土地价值影响等四个方面。
1.2.1土地价值研究现状
大多数国内学者的研究都将重点放在了土地的二元理论，王万茂指出，尽管缺乏合适的管理机构和投入大量的努力，但土地仍具备重要的意义，它们可以成为一种可持续发展的资源[1]。随着时代的进步，人们对土地的看法也不断变得多样，从而导致“土地价值的二元性”的观点变得更加客观、全面。它强调的不仅仅是土地的经济效益，而且还包括它的政治意义和文化意义。根据陈有孝和林晓言的地价函数法，验证了京沪高铁的建成对当地的地价有着重大的作用[2]。赵坚和赵云毅则通过对涩谷地铁站的亚洲站点综合开发深入探讨，指出一座完善的车站综合体应当既融合现场的环境，又融合本地的城乡规划，才能够真正达到有利的地价管理和利用[3]。郑捷奋研究了定量分析URRT对周边房地产价值影支出系统需求函数综合模型(LESHM)等对解决本研究课题的适用性和有效性的基础上，响程度的计量经济学模型。在比较现有的交通成本模型(TCM)、特征价格模型(HPM)和选定了HPM作为论文研究的基础模型，并提出了改进的HPM模型，即消费支出特征价格模型(ESHPM)和变参数消费支出特征价格模型(VCHPM)[4]。陈伟指出，轨道交通拥有巨大的运输容量、极佳的效率、完善的安全措施、环保的能源使用、完美的环境保护，它不仅为城市的土地资源的合理开发、规划和管理、交通拥堵和环境污染的解决、沿线土地的升级改造、城市的现代化建设和可持续的社会发展做出了巨大的贡献。随着科技的发展，轨道交通已经成为当今社会发展的重要动力，它极大地提升了人们的便捷程度，并且也深刻地影响着沿线乃至整个市域的土地使用[5]。王迎、张安录等学者发现，武汉市的轨道交通系统，其对当地的房屋价值的影响是巨大的，它既有着明显的空间上的优势，也有着明确的时间上的优势。
2相关概念及理论基础
2.1相关概念
2.1.1土地价值
随着中国政府的大力投入，以及中国社会主义市场经济的持续增长，越来越多的学者认识到了土地资源的重要性，逐渐形成“土地全价值论”、“土地价值二元论”以及其他相关衍生理论。“土地全价值论”充分的认识到了土地的在经济上的意义。人类对土地进行经营，付出了人类劳动，所以整体而言，土地和劳动是都具有价值的。“土地价值二元论”指出，无论是未被利用的土地资源，还是已被利用的土地资源，其经济效益均不可忽视。因此，随着“土地价值二元论”的出现，土地的价格不再仅仅受其自身的实用价值的影响，而是受其它因素的影响，从而产生出一个复杂的双重结构。由于土地的双重属性，任何单独的因素都无法完全取代其它因素。因而，必须认识到各因素之间的相互影响。
随着时代的发展，传统的土地价值理论已经不再能够满足当今土地市场的需求，因此，许多研究学者正在努力探索新的视角，以便更好地理解土地的使用价值、交换价值和城市发展的潜力。这些新的视角将会超越传统的观点，更好地反映出土地的真实价值。
根据土地价值理论，土地的经济价值可以归纳为三大要素：可利用性、可投资性以及可持续性。其中，可利用性指的是可以满足社会发展需求，而可持续性则指可以满足社会发展需求。此外，可持续性指的是可以通过提高可持续性，提升社会发展水平，提高社会福祉，提高社会稳定性，从而提升社会的综合素质。
随着劳动力的不断提升，城市的各项服务都变得越来越完善，为居民提供了更好的生活环境，同时使整个城市甚至整个市镇更加具有价值的属性。而这种城市的土地价值的大小也在一定程度上取决于各项人类劳动投入的多少，成为了影响城市发展的重要因素。据研究表明，土地的价值取决于它的两个组成部分：一个是其自然特征，另一个则取决于土地使用者的意愿。随着时代的发展，人们越来越意识到土地的重要性，因此，越来越多的研究人员开始探索不同的视角，以便深入理解和把握当今社会的土地价值。
2.2理论基础
2.2.1特征价格理论概述
特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。这种模型基于多种独立的、可变的、可衡量的因素，来评估房屋的性质、质量、安全性、经济性等。通过对房地产市场的深入研究，可以把影响其价值的多种因素进行细致的划分，从而更好的把握市场的实际情况，并且可以通过对某些特性（或者品质）的精确把握，来更准确的预测市场的价值。
通过采用特征价格法，可以有效地揭示住宅物业的内部价值，即通过对住宅物业的供求关系进行研究，可以更好的了解住宅物业的供求状态，并且可以更准确的预测住宅物业的市场行为。
根据特征价格法，一种多样性商品可以通过其面积、楼层、朝向以及是否提供保安服务等特征来衡量其价值，而这些特征的综合体现就是商品的价格。当商品的性能或功能发生变化时，它的价格也会相应地发生变化。
当商品的特性发生变化时，它的价格也会相应地发生变化。为了确定这种变化的程度，可以计算出每个特性变量的偏导数，并假设这种关系在一段时间内保持稳定。通过对非同质的房地产的比较，可以排除供求关系对价格的影响，从而得出一个基于特征价格法的房地产价格指数。这种方法可以有效地避免同质商品的竞争，并且能够更准确地反映市场的供求关系。
3 铁路站点周边土地特征价格模型构建 ....................... 18
3.1 特征价格模型选取 .............................. 18
3.1.1 特征价格模型的定义 ............................. 18
3.1.2 土地特征价格模型的估计方法 .................... 20
4 大连铁路站点周边土地特征价格影响因素实证分析 ...................... 30
4.1 大连铁路站点周边土地范围确定 ........................... 30
4.1.1 大连铁路站点概述 ................................. 30
4.1.2 确定选取站点周边土地范围 ...................... 32
5 大连铁路站点周边土地开发对策建议 ............................. 43
5.1 拓展铁路站点周边土地价值开发思路 ........................... 43
5.1.1 完善铁路站点周边配套设施 ......................... 43
5.1.2 加强对铁路交通的系统研究 ........................... 43
5大连铁路站点周边土地开发对策建议
5.1拓展铁路站点周边土地价值开发思路
5.1.1完善铁路站点周边配套设施
通过本文4.3的实证分析结构能够看出，铁路站点对周边住宅影响的大小不仅与是否临近铁路站点有关，还有很大程度上受到基础配套设施是否完善、生活是否便利有关。铁路的建设是为了减缓城市中心人口及交通压力，改善城市居民的居住环境。从大连铁路周边基础设施的完善情况和开发情况来看，进入模型的自变量为宗地到教育设施（X3）、医院设施（X4）与景观资源（X5）。教育设施系数为负值，与宗地价值呈负相关关系，医院设施与景观资源系数为正值，与宗地价值成正相关。我们可以认为，大连铁路站点站点多位于城市中心区边缘，仍以交通枢纽功能为主，周围小型社区卫生站及景观资源较多，教育设施建设相对不足，越远离教育设施，意味着越接近站点，地块的价值
