本文是一篇法律毕业论文，笔者认为虚假之决议为未成立之决议，在个案中区分虚假决议与违反程序之决议主要在于权衡对业主自治妨害的程度与相应的救济手段的合理性。
1引言
法律所研究的不仅仅是抽象的理论，更是社会现象，并且通过调整社会中的人与人之间的关系反作用于某种化会现象。随着社会的发展，现代以来城市居民居住形态潜移默化地发生了以下几种变化：主地利用立体化、邻里距离紧凑化、团体龟彩之强化。也正是因为团体色彩的在社区治理与生活中曰益浓厚，可以说物业小区已日益是一个地缘共同体。然而各个业主由于经济、文化教育、性格情趣等存在差别，在紧凑型居住的区分所有建筑中难免会与他人产生龃龉。个体利益之间的冲突，作为个体的单个业主很难自主解决，因而需要全体业主纽成一个超越个人的组织（机构）来管理共同事务，方可维护共同的生活之秩序，充分发挥区分建筑物的价值，这也是协调彼此之间的利益的最佳方案。在此背景下，业主大会应运而生。
业主大会作为超越个体的组织（机构）形式，虽已经形成，但组织内部的复数利益仍然不会就此消失，毕竟关共有部分的使用方式与使用习惯的差别是千差万别的。正因为如此，业主大会作为代表业主共同意志的组织（机构）只是建构业主自治机制的第一步，在组织基础上形成业主合意，统一形形色色的个人意志才是保证业主共同利益、促进小区生活质量的关键。因此，业主大会的决议作为业主整体意志的体现便在区分所有权的行使、物业管理等方面，扮演着举足轻重的作用。这也正是近年来围绕着业主大会决议效力的争议不断之原因。
作为业主大会出现较晚的国家，我国对于业主大会相关的制度设计同样存在着滞后的现象。而其中，瑕疵业主大会决议效力之认定便是个困扰司法实践良久的问题。无论是是国务院发布的《物业管理条例》第12条第4款还是之后《物权法》之第78条第2款，其规定都是不周延的。现行法律法规对于业主大会决议之瑕疵类型仅规定了＂违反法定程序＂＂以及＂侵害业主合法权益＂两类，对于瑕疵业主大会决议的法律救济，也仅仅设置可撤销之业主大会此一种效力类型，显然这样的立法设计无法应对复杂的法律实践，同样无法周全地保护涉诉业主的利益。我们无法期待立法立刻弥补该漏洞，实践中，唯有在科学的认识之基础上去解释法律与适用法律方符合法治之精神。
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2业主大会决议的性质
2.1主流学说及其反思
＂决议。一词历史悠久，早在罗马法时代，就己被提出与使用，如元老院决议平民会决议等。只是，当时的著作并未明确提出＂决议＂之概念。＂早期决议行为的独立性和特殊性并未得到足够的重视，决议往往与合同、共同法律行为画上等号，也有学者将之视为多方法律行为的一种。之后，越来越多的学者主张将决议行为从共同行为中分离出来，而将其作为一种独立的法律行为。而更有甚者主张决议行为为团体的意思形成，根本不是法律行为。将上述主流学说进行归纳，可得以下几种主要的学说：
1.共同法律行为说。该学说主张决议行为由多方主体基于共同意思表示作出，采取多数决与否并非其与共同法律行为的本质区别，不过是两者最终团体意思的形成方式略有不同罢了，从而将决议行为归类为共同法律行为。有学者认为共同行为是两个以上同向的意思表示之一致而成立的法律行为，如社团法人之设立等。根据该定义，共同行为之主要特点可以归纳为：共同行为之行为主体所发出之多项意思表示方向相同，内容一致，最终达成一致结果。但笔者认为仅仅以方向性或肉容同一来定义共同行为有待斟酌，社团的设立行为也并非典型的共同行为。真正的共同行为，合同解除权行使为例，若契约当事人一方有数人，此时，数人并非对立的当事人而是一方当事人，解除权的行使必须由数人共同行使，否则不发生合同解除的法律效果。该同属一方之多数人之意思表示向容相同，共同作出一项解除合同之意思表示。而社团设立行为夏具有契约的要索而非共同行为。因为只有对设立行为表示同意，才会成为社团的设立人，未参与者并不会受到拘束，而共同行为必须一方当事人共同作出方可成立。
通过对共同行为的分析，共同法律行为与决议行为事实上存在着许多不同之处。
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2.2业主大会决议性质之证成
业主大会决议，究其性质，首先应当是法律行为，进而论之，为特殊的多方法律行为。理由如下：
（1）业主大会决议符合法律行为的本质特征
业主大会决议目的也在于通过建构与共同生活相关的权利义务关系，以实现业主自治。法律行为能产生法律效果，决议行为之法律效果即源于合意，服务于私法自决。而在一些学者看来，服务于私法自决，是法律行为的概念边界。只要是指向法律关系的之设立或终止就属于法律行为的行列，而并非只有话语性的意思表示才是法律行为。在业主整体意思形成后，业主大会则为其形式上的受领人与发出者，业主作为其成员实际上享受着相应的权利与承担对应的义务。虽然业主大会决议并不能调整个别业主么间的权利义务领域，也不能构成业主大会与外部民事主体权利义务关系的根据。
其次，决议行为与法律行为其有共罔的伦理基础，即意思自治。有学者对此表示质疑，并认为意思自治与少数意思服从多数意思不是一个概念，不能划上等号。决议行为所体现的不是意思自治，而是意思民主。依笔者管见，以业主大会决议为例，所谓决议行为所体现的意思自治应是指业主团体之意思自治，团体决议所体现的为团体成员整体之意思，而并非仅仅是单个成员之意思，因此不可将个别业主意思自治与业主大会意思自治相漏淆。况且业主在一致通过业主规约有关业主大会决议之事项时，已对业主大会少数服从多数的意思形成机制予以授权与承认，只要决议无瑕疵，又何谈违背意思自治呢？实际上，业主之意思自治就体现在业主通过业主大会决议之机制来管理公共事务的过程中。德国住宅所有权法同样肯定业主按照自己的意志设置法律关系本质上为私法自治。
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3业主大会决议之瑕疵类型.................10
3.1业主大会决议瑕疵的分类.............10
3.2瑕疵业主大会决议的类型竞合...............11
4瑕疵业主大会决议效力之认定...........12
4.1虚假决议.............12
4.2违反程序之决议...............15
5结论..................25
4瑕疵业主大会决议效力之认定
4.1虚假决议
以未达多数之决议力代表的虚假决议应当属于不成立之决议，并无评价其效力之必要。理由在于业主大会决议是＃数业主基于决议规则作出意思表示而成立之法律行为，法律或业主约定须有过半数或三分之二《数业主通过决议实为该法律行为成立之要件。欠缺此要件，业主大会决议并非单纯的程序违法而已，真实性的缺失将直接导致决议行为不成立，因为此＂决议＂并非真的决议行为。若非如此，未达多数决之决议有可能因为撤销期间经过而成为有效决议，多数决原则就有被架空的危险。
此类瑕疵之共同点在于业主大会决议为法律行为，而此类决议根本并未形成多数意思表示，缺少决议行为成立之前置条件，从根本上违反了业主自治义輔神，从而导致此类决议不成立。其与一般的程序违法决议存在着差别，不成立之决议其妨害业主自治程度之深已非一般程序违法决议可比，仅仅认为其后果为一般程序违法决议之可撤销已不能完全满足救济业主权利之目的。而至于如何在实践中区分两者，管见以为，在个案中区分两者主要在于权衡对业主自治妨害的程度与相应的救济手段的合理性。
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5结论
在我国社区的传统形态之中，社区内部共同事务往往并非由业主大会这样的讨论与决议化制决定，最终决策权一般被家族宗老把持，这是由传统熟人社会宗亲乡里关系密切的特点所决定的。而现在，公寓大厦、封聞小区臣经成为居住之主流。熟人社会的社区决策机制已经无法适应现代社会日益复杂的利益诉求，业主大会之决议制度日趋重要。业主大会决议，其制度出发点即在于落实业主自治制度，使得业主能够管理自身居住环境，决定自己生活方式。因而，建构业主大会决议的效力规则十分必要。
综前所述，本文认为决议行为本质上是多方法律行为。
虚假之决议为未成立之决议，在个案中区分虚假决议与违反程序之决议主要在于权衡对业主自治妨害的程度与相应的救济手段的合理性。
违反程序之决议为可撤销之决议，但也并非所有违反程序之决议貧为可撤销之决议。笔者认为若当决议之程序瑕疵实＂非属重大＂且＂于决议无影响时＂，法院得驳回起诉。此二要件各自独立非相互涵摄，缺一不可。违反程序之瑕疵若满足了一定之条件可被治愈，而转化为有效之决议，但虚假决议不可被治愈。
内容违法之业主大会决议无效，决议无效所违之法须是法律、行政法规的强制性规定，不包括部门规章与补充性的任意性规范。
参考文献（略）
