本文是一篇经济法论文，文中对房地产价格调控的一般理论进行展开，不仅包括房地产的相关概念、房地产价格的定义、房地产价格调控相关内容等层层递进，让我们为了解问题打好基础；然后进行分析，可以看出，房地产价格调控不是单一学科能够解决的，这样就有一定原理基础，为更好的认识问题提供多种路径。通过对我国房地产价格调控制度体系的现状进行回顾，我们对其效果有了充分的认识。并且通过认识和学习房地产业发达国家的先进经验，分析出了我国房地产价格法律调控中存在的问题并提出了一些建议。我国在未来一段时间要更加充分的利用法律这一调控手段，让其在稳定中国房地产价格过程中发挥应有的作用。
一、房地产价格及其法律调控的概述
（一）房地产价格的概述
1.房地产及房地产价格
“房地产”一词分为广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地及地上建筑物和其他定着物，它和不动产属于同一语义。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上合为一体的空间形态，它是两者的有机结合。①本文主要从狭义上使用房地产一词。房地产不仅是人类生存必须依赖的生活资料，而且房地产投资还具有项目投入资金大、花费的成本高、运转周期长、市场风险多的特点，这使得房地产一般具有投资盈利、增值的作用。因此，房地产一直也是一种有吸引力的投资对象。同时，作为房地产基本构成的土地供给的有限性也决定了房地产的异质性即从时间、地点、空间位置来看，世界上没有任何两个或两个以上的房地产是相同的或完全一样的。虽然一种房地产可能与另外一种房地产非常相似，甚至具有经济上的可替代性，但这种相似并不意味着完全相同。当前，我国实行土地国有的制度，土地所有权归国家所有，在这一点上国家一直严格把控土地出让。国家对土地形成了“垄断”，这使得房地产市场不可能是一个完全放开、自由竞争的统一市场，而是一个投资建设成本比较高具有区域性和相对封闭的市场。因此，相比于其他商品的特征来讲，房地产具有自己独有的特征，体现在供给缺乏弹性。
在我国，房地产主要是限于在城市范围内国有土地上所进行的开发、出让、转让等经济行为，因此，农村地区的土地及自然资源的开发利用就无法涵盖在房地产概念之中①。就我国目前房地产市场来说，主要是以城镇商品房为主。同时，通过近年来对房地产价格调控问题的研究，学界一般以“房地产价格的非理性上涨”来表达房价，此处特指住宅房地产。对于非住宅房地产和其他房地产等商业房地产往往可以通过市场发挥基础性调节的作用，实现竞争性的调节，产生符合价值规律的供求价格。
因此，本文主要阐述的是住宅房地产，也就是我们通常所说的商品房。关于房地产价格概念表述有很多,一般来说，房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格：包括土地价格和建筑物价格（房产价格），是房地产经济运行和资源配置最重要的调节部分。简而言之，购买住宅房地产所要参考的一种商品定价。国外学术研究中常用不同类型的价格指数来表示，值得注意的是，房地产价格指数并不是唯一可以参考的标准。但是结合各国实践来看，大多数国家都会通过房地产价格指数来研究房地产价格的变化，因为它可以从总体上反映房地产价格的变动趋势，这也是当前房地产价格调控问题研究不可缺少的参考标准。
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（二）房地产价格调控的特征
1.房地产价格调控具有公平性
改革开放以来，我国由单一的计划经济转变为市场经济，这一上层建筑的构建为我国国民经济的发展，综合国力的提升和社会法制的健全等一系列经济举措的实行奠定了制度基础。市场经济强调市场主体机会均等和资源的自由配置，房地产开发企业和部门自身往往对资源和信息的掌握具有优势，加之自身雄厚的经济财力以及人脉资源造成了对房地产市场的垄断，通过对房地产市场信息的掌握，房地产开发商往往对房地产市场价格进行合谋这就是房地产市场垄断的本质。根据经济学的原理，我们知道市场是一双无形的手，市场会对资源、商品价格进行合理的配置，但是我们可以发现房地产市场价格调节机制被打破，房地产市场出现垄断，严重的话会引发经济危机。房地产市场天平的两端一方是房地产投资企业和开发部门，另一方往往是消费者。如果不能合理的平衡好两方之间的利益分配，就会出现利益失衡。正如奥尔森所言“任何经济领域内,如果不存在特殊利益集团,就不能长期保持超额利润。”①很多关于分配过程引起的决策和规定等公共问题的解决都被归结为公共选择的问题。在房地产市场中，房地产商往往根据房地产市场的行情去投资获利，针对不同的消费主体做出不同的住宅需求评估。正常情况下房地产供需结构应当是合理的，购房者也能理性的购买住宅。在一定程度上可以说实现了个人选择向公共选择的转化，集体决策的科学性对结果正当性起着至关重要的作用。事实上，结果和我们做出的房地产市场需求评估预测不一致。部分购房者利用房地产开发商公布的市场数据去分析房地产市场，从而投资房地产赚取利润，这无疑盲目的引导了大众跟风“炒房”，使得房地产价格大幅上涨，出现房价居高不下的情况，对于市场经济的发展极为不利。在这个信息数据的时代，社会的发展异常迅猛，我们所熟知的法律语言也会随着社会情况的变化而变化。传统的公法与私法之间的划分也出现了变化，不同时空下国家对价值理念的追求也会发生变化，以经济法为例，作为法律部门它出现的时间比传统的民法、行政法要晚，作为一个全新的法律领域出现，非常具体地说明了经济法的社会法属性和理念，即在关注社会整体利益的基础上，平衡个体之间的利益分配，如果出现利益失衡或者分配不公平现象时，国家干预就会发挥调控作用。
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二、我国房地产价格调控制度存在的问题及国外价格调控的制度经验
（一）房地产税收调控制度存在的问题
1.我国出台的房地产税收调控制度（措施）
2019 年 12 月 23 日，国务院提请审议的城市维护建设税法（草案），按照税制平移的思路，保持现行税制框架和税负总体不变，将此前的暂行条例上升为法律，同时根据实际情况，对部分内容作了必要调整。根据《立法法》第八条第六款规定，意味着所有的税收基本制度都应当“法定”，那么适用于所有税种、涵盖税收实体法和程序法的税法总则也应当“法定”。从房地产价格调控的重要性而言，制定房地产税法是新时代落实税收法定原则的重要举措。结合房地产税法调研的实际情况来看，我国房地产税收调控的总体基调就是明确改革路径和统筹2020 年相关立法工作安排。政府要围绕房地产市场的特点进行研究和调查工作，以确保如期完成。理论上认为，房地产税应该是一个完整的税收体系，其征收对象包括“房产”和“地产”，且涵盖房地产的开发、建设以及交易等各个环节。但是，摆在我们面前的问题也有很多。近年来，我国学者也有不少关于房地产税制问题的研究。笔者认为，我国房地产税收调控制度改革需要以经济法理念为指导，理清实践和理论中存在的认识误区。笔者支持学者刘慧勇和王平的观点，即我国房地产税的征收受体制的影响存有巨大的障碍。笔者认为，房地产税收调控方式能够通过提高保有住房的成本抑制房地产市的投机炒房行为，能缓解房地产价格过高的上行压力，有助于实现实质上的正当性，这与学者阳建勋的观点不谋而合。近几年，我国在税收调控制度方面出台的文件有不少，比如，2019 年 7 月，国家税务总局发布的《关于实施便民办税缴费十条新举措的通知》，文件中将推行城镇土地使用税和房产税合并申报。这些举措都无疑显示出我国政府对房地产价格进行税收调控的信心和期待。
2.房地产税收调控法律制度不能有效的调控房价
第一，房地产交易环节和持有环节税收分布极度不合理。在交易环节和持有环节，房产所有人会被纳税机关要求征收房产税，而不是实际考虑合同卖方去交房产税，这样容易导致一些投机者和房地产开发商经常通过保有房产而提升房地产价格。由于欠缺整体性考虑，就会重复征税，这无疑加大了房地产开发成本,进而也势必会导致房地产价格的上涨。
第二，住宅房地产的税收政策单一，缺乏针对性。相对于小户型的税收金额少来说，房地产开发企业、部门为了使自身利益最大化，往往对大户型的住宅房地产情有独钟，利润大赚的也就多了，就是因为这样打破了房地产市场供给的平衡，这是导致房地产价格上涨的原因之一。
房地产价格调控的法律问题研究
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（二）房地产土地调控制度存在的问题及国外的制度经验
1.我国房地产土地调控制度存在的问题
法国学者狄骥曾言，“土地所有权并非为土地所有人之利益而存在，仅为增进人类之共同需要而赋予保有土地者之社会机能而已”①。市场竞争机制是确保经济运行的重要机制，土地出让制度也是其中一种，相较于其他调控制度更加强调价格调节和供求关系。如果土地使用制度发生了根本性变化，房地产业也会受到冲击。土地使用权划拨是国家基于公益事业的考虑而设定的，这种土地按理说是不应进入市场进行交易的，如果用地者进行土地交易必须变无偿为有偿即缴纳土地使用权出让金进行交易，或者交易后把相当于出让金的部分交给国家。而土地使用权出让是政府遵循等价有偿原则按照市场方式将土地使用权让渡给用地者。我国目前采取的土地使用制度是行政划拨和有偿出让并存的“双轨制”用地制度，这种制度下，土地资源得到了很好的利用。但是，随着新一轮圈地潮的兴起以及房地产市场的蓬勃发展，由此，也出现了一系列问题。房地产开发企业获得土地资源后，由于出现配套的建设工程不达标，开发资金短缺等问题，从而使得房地产开发项目进展受阻，造成出让土地搁置的情况。在这种背景下，中央政府为使房地产市场价格朝着理性方向发展，开始出台一系列土地政策，比如说，2013 年2 月 20 日，“国五条”的出台，就是加强和改善土地宏观调控，促进经济平稳健康发展。总体来说，这些政策还是有一定效果的。
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