本文是一篇经济法论文研究，随着国家“租购并举”政策的提出，很多试点城市为发展本地区的私有住房租赁市场，相继制定了各自的《住房租赁市场试点实施方案》，但是这类规范性文件普遍法律位阶较低，制定的监管制度又各有所长，并不完善。即使我国住房租赁市场相关的立法工作已在起草当中，但由于我国在住房租赁法律中缺少理论支撑和立法宗旨的偏位，使得现有关于私有住房租赁领域的监管制度设计缺乏必要衔接，可操作性不强。因此，对其监管制度的构建应准确把握其概念、主体、内容、监管模式等相关基础理论。同时，从政府监管角色的历史演进看，对私有住房租赁市场的监管不仅强调了政府对市场的规制责任，更是保障市场秩序的要求与体现。
第一章 私有住房租赁市场监管的基本理论
1.1 私有住房租赁市场监管的基本内涵
1.1.1 私有住房租赁市场监管的概念厘定
私有住房租赁是住房租赁的一种形式。我国现有的法律法规中尚未针对性地对私有住房租赁进行专门的概念界定，但作为一种用于生活居住的房屋租赁,私有住房租赁在我国目前主要限定于由个人、住房租赁企业以及房地产开发公司以发行债券、房地产投资信托基金等方式筹集资金，将用于购买、投资新建的住房或改建的存量住房，在一定期限内出租给他人居住并收取租金的行为。该种住房租赁不具有社会保障性，是纯粹市场化运营的住房租赁。
市场监管是指政府相关部门按照法律的规定，行使权力调节市场经济关系，规范市场交易行为，维护市场经济秩序的活动。[1]因此，作为我国房地产交易市场监管的重要组成部分，对私有住房租赁市场监管是指政府相关部门为维护私有住房租赁市场有序发展，对该市场内部的个人、住房租赁企业、房地产开发公司等主体及其相关的交易活动进行一定的监督、管理和规范。具体既包括对私有住房租赁市场所实施的宏观监管措施，如住房租金价格的政府指导；也包括对私有住房租赁市场的直接监管行为，如住房租赁企业的的市场准入、房屋租赁合同备案登记的审查等。
1.1.2 私有住房租赁市场监管的特征
一方面，私有住房租赁市场监管体现了较强的国家干预性。众所周知，私有住房租赁市场作为现代市场经济条件下的一个要素市场，显然首先应具备一般市场的基本属性；[2]同时，我国私有住房租赁市场尚处在市场培育发展的初期，若在没有国家强制干预的情形下任由其自身无序发展，则会导致其市场“失灵”，从而不利于私有住房租赁市场良性发展。因此，对其监管应具有国家强制力，从而保障各监管制度的顺利施行。
......................
1.2 私有住房租赁市场监管的模式
1.2.1 行政监管模式
私有住房租赁市场的行政监管模式即政府或国家的强制力监管，主要通过政府或其他职权部门的行政手段，对于私有住房租赁市场内的各种交易行为进行规制、监督和处罚。主要措施包括：一是租金监管，政府为防止租金不合理上涨，建立租金指导价格或通过行政手段严格控制租金的涨幅比例；二是房屋租赁登记备案，政府通过该项制度加强对私有住房租赁市场的调控，同时配合城市人口和治安管理，遏制非法出租现象，防止国家税收流失。在此种模式下，市场内各参与主体的意思自治度较低，政府能够通过积极的行政手段直接对私有住房租赁市场的相关因素进行干预，具有强制力保障，因而监管效果明显。
1.2.2 法律监管模式
私有住房租赁市场的法律监管模式，主要指全国人大及其常委会所制定的相关法律、国务院制定的行政法规、国务院各部委制定的部门规章以及目前各试点城市的地方政府根据自己所在辖区内的实际情况制定的地方性法规等立法手段，对影响私有住房租赁市场的各要素予以监督、管理和规范的活动。
目前，法律监管模式主要集中体现在我国《合同法》《商品房屋租赁管理办法》以及目前一些试点城市所颁布的《住房租赁市场试点实施方案》中。具体而言，主要包括《商品房屋租赁管理办法》第 14 条所规定的租赁信息登记备案制度①、第 6 条所规定的适住性制度②、《合同法》第 219 条所规定的租赁房屋解约制度③。除此之外，也包括《反不正当竞争法》《反垄断法》等法律对于市场监管主体的监督和市场交易行为的反垄断、反不正当竞争进行监管。[5]虽然大部分法律规制的内容较为分散，但作为我国住房租赁法律体系的重要组成部分，客观上仍为私有住房租赁市场的监管提供法律上的支持。
........................
第二章 我国私有住房租赁市场的监管现状及问题
2.1 我国私有住房租赁市场监管的突破性尝试
2.1.1“互联网+”租赁平台监管——“杭州模式”
杭州市作为首批入选的试点城市和中央财政支持住房租赁市场发展的试点城市之一，于 2017 年 8 月出台《杭州市关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（杭政办 2017[4]号）。其中第十八条最具开创性的在全国首次提出了建立“互联网+租赁”监管服务平台这一监管模式。该试点方案中提到：“搭建高效、便民的‘互联网+租赁’监管服务平台。通过房源委托合同网上签约、房源核验、房源信息发布、租赁合同网上签约备案等措施，实现租赁交易全流程监管；强化住房租赁信用管理，定期公布住房租赁经营主体信用等信息；推进部门间信息共享，为住房租赁经营主体、出租人、承租人提供网上一站式政府服务。”
2017 年 9 月 29 日，杭州市房管局和阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用合作搭建的杭州市住房租赁监管平台上线试运行。[11]该平台以阿里巴巴的大数据监管技术与蚂蚁金服的的网上支付、信用评价体系为依托，将一些诸如长租公寓、开发商自持型租赁住房等新兴住房租赁模式全部纳入该平台的运作管理中，这也是全国首个政府背景的私有住房租赁线上监管平台。
2.1.2 住房租金监管——“深圳模式”
2017 年 7 月深圳市政府先后出台的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（深府办规〔2017〕6 号）和《深圳市住房租赁试点工作方案》的意见征求稿（深规土〔2017〕643 号）两部文件的监管部分中都明确提到：“加强住房租赁价格指导，完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价”⑦“开展住房租赁市场监测，统计租赁成交规模和价格，编制全市以及各区住房租金指导价格和价格指数”⑧以及“参照商品房销售资金监管制度，探索建立租赁资金监管制度”⑨等一系列对于房屋租金价格监管的具体要求。
........................
2.2 我国私有住房租赁市场监管存在的法律问题
2.2.1 相关法律法规缺位
2.2.1.1 缺乏国家层面的专门立法
截至目前，在国家层面上，我国缺乏统一完备的住房租赁监管法律。《合同法》在第十三章（第212-236条）专门对租赁合同的相关内容作了比较明确的规定。其中第230条规定了承租人优先购买权，第234条规定了承租人死亡时的法律后果，这两条规定是专门为房屋租赁而设置的法律规范。 租赁合同在租赁关系中起着重要作用，基本上构建了我国住房租赁法律体系的基本制度，而这些制度体现了私法特点。私有住房租赁市场的长久发展涉及到居民住房权的实现、房地产交易市场的发展以及社会公共秩序的稳定，不能单纯依靠以私法意思自治为基础的法律来进行调整，因此，对其监管仅仅依靠租赁合同显然是不足。
其次，带有公法特征专门针对房地产市场管理的《城市房地产管理法》在房屋租赁上仅有四条对其作出规定，并且这四条针对的监管对象十分广泛。住建部专门为房屋租赁市场制定的《商品房租赁管理办法》虽对住房租赁问题的规定比较全面，也为私有住房租赁市场监管提供了一定的法律依据，但也仅有二十四条规定，存在相关概念界定笼统、操作性不够强等问题。
此外，作为国家大力支持住房租赁市场发展背景下，最新出台的《住房租赁和销售条例征求意见稿》中所涉及住房租赁的内容上也仅有简简单单的十三条，对于一些新型的住房租赁交易模式比如网络签约、网络登记备案的监管方面仍存在空白，也未对一些新兴的住房租赁企业如长租公寓、开发商自持型租赁住房的资格准入、融资运营过程中的监管问题作出具体规定。
.........................
第三章 域外私有住房租赁市场监管制度的考察与借鉴................21
3.1 私有住房租赁市场监管的域外模式.....................21
3.1.1 美国租赁控制体制.....................21
3.1.2 英国适住性租赁监管制度............22
第四章 我国私有住房租赁市场监管制度完善的路径探析......................27
4.1 完善私有住房租赁市场监管制度应遵循的原则.........................27
4.1.1 适度干预原则..............................27
4.1.2 社会本位原则.....................27
第四章 我国私有住房租赁市场监管制度完善的路径探析
4.1 完善私有住房租赁市场监管制度应遵循的原则
4.1.1 适度干预原则
适度干预是指国家在经济自主和国家统制的边界条件或者临界点上所作的一种介入状态。[34]适度干预原则要求在私有住房租赁市场充分发挥市场作用的前提之下，国家对其市场内的经济活动进行有条件、有限度的干预。具体而言，包括两方面内容：一是合法干预，政府相关部门在对私有住房租赁市场的干预要按照相关法律法规的授权，并在其职权范围内严格按照相关程序进行，不能滥用干预权；二是谨慎干预，相关职权部门对私有住房租赁市场内部的经济活动实施干预权时要把握好国家干预的力度。[35]我国私有住房租赁市场正处在市场培育的初期，干预力度的大小直接决定了私有住房租赁市场能否自身有序的发展。因此，在对市场干预的同时，分清政府和市场的合理界限，充分尊重私有住房租赁市场的
