本文是一篇会计毕业论文，本文从业绩评价的相关理论入手，对 EVA 评价方法的基本概念、调整项目以及计算方法进行了详细地阐述，为后文研究奠定了扎实的理论基础。选取了具有一级房地产开发资质的广宇集团作为案例，应用理论分析与案例分析相结合、定性分析与定量计算相辅相成的方法对广宇集团的经营业绩进行评价。
1 绪论
1.1 研究背景
我国的房地产市场起步较晚但发展迅猛，它不仅带动了建材、家居等基础性产业的联动发展，更逐渐上升为我国国民经济领域的支柱型产业。但近几年，房地产行业却面临着商品房空置率过高以及企业间竞争激烈等一系列棘手的问题。在 2011 年-2015 年国家先后出台了关于商品房限购、限贷的调控措施，紧接着在“供给侧”改革的宏观背景下，2016年政府在购房降税以及购房补贴等方面紧锣密鼓地进行了一系列调控。尽管，上述措施促使 2016 年房地产行业的融资环境有所改善，但并未出现根本性好转，房地产开发企业仍然面临着资金链断裂、现金流不足等风险。另外，房地产市场价格的波动不仅受到经济发展以及宏观调控的影响，还会受到人们心理预期以及炒房团投机行为等多种因素的作用。在上述多种主客观因素的主导下，使得房地产开发企业的价值偏离了其真实价值，这就严重阻碍了投资者及潜在的并购方进行投资决策，同时也不利于企业自身的经管管理。因此，客观、高效的评价房地产企业的经营绩效，进而准确反映企业价值显得尤为重要。
企业常用的业绩评价指标主要以债务资本成本为主，在利润中扣除债务资本成本对企业业绩的影响，但却没有考虑权益资本成本是否会对业绩产生影响，从而计算出的指标不能真实全面的反映企业经营状况和对股东是否创造价值。而随着企业管理理论的逐渐发展，EVA（经济增加值）为企业进行业绩评价提供了全新的视角，与现行评价体系不同，它衡量的是一种特定形式的剩余收益，不仅能有效地反映企业的经营绩效，并有助于协调各个利益相关者间的关系、实现企业价值最大化的目标，因而对于房地产企业的业绩评价更是大有裨益。
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1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
本文在国内外学者对 EVA 业绩评价进行一系列研究的基础上，基于业绩评价的基本理论，运用理论联系实际的方法，以实现以下几个目的。
（1）通过分析现行业绩评价体系在广宇集团的应用，总结其局限性，借此表明企业引入 EVA 评价方法的必要性。
（2）通过 EVA 与现行评价模式的对比，探索 EVA 评价方法的科学性和有效性，实现利用 EVA 评价方法来准确衡量企业价值的目标。
（3）通过 EVA 评价法在企业的应用，帮助企业平衡各利益相关者间的关系，实现经营绩效与企业价值双向提高的目标。
1.2.2 研究意义
理论上，传统的业绩评价指标对于房地产行业这一同时具有消费和投资双重属性的行业，存在着明显的不足。而本文结合“供给侧”改革的时代背景，将 EVA 运用到广宇集团的业绩评价中，不仅有助于丰富 EVA 的基本理论，拓展企业绩效研究的深度与宽度，增强理论的实践性，更为房地产行业准确衡量企业价值带来了新的机遇。
实践上，将 EVA 指标运用到广宇集团的业绩评价中，一方面有助于提高企业的资金使用效率以及决策的科学性，对自身价值进行深入的了解；同时，EVA 评价方法有助于对企业的经营者和管理者起到积极的激励作用。另一方面，有助于我国房地产行业顺利度过“去库存”的改革阶段，对于实现企业产业结构的优化升级以及国民经济健康平稳的可持续发展有重要意义。
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2 相关理论及研究基础
2.1 业绩评价相关理论
管理学上认为，业绩是指一个组织通过高效率地运用有限的资源来达成组织目的的评价过程。企业的发展目标通常表现为追求经济效益的最大化，而经济效益主要反映在企业的经营业绩上。采用特定的评价方法，对企业一定期间的经营业绩进行客观、准确的判断即业绩评价。业绩评价的思想主要源于以下几个理论。
2.1.1 委托代理理论
上世纪的 30 年代左右，委托代理理论最先被美国经济学家米恩斯和伯利提出，他们提倡把企业的所有权与经营权分开，通俗来讲是指企业的所有者将经营权让出，而只保留剩余索取权。在这种委托关系中，所有者与管理者之间的目标不尽相同。股东以实现股东财富最大化为目标，而职业经理人则期望收入、社会地位及可支配时间的最大化。为尽可能缓和二者之间的冲突，人们就渴望有一种评价方法可以将所有者和管理者的利益统一起来。因此，在这样的背景下，EVA 业绩评价作为一种有效的管理与激励手段，被用于评价企业的经营业绩与盈利水平。
从委托代理理论的角度出发来完善 EVA 业绩评价，有利于所有者对企业经营管理的行为进行监督并做出正确的投资决策，同时也利于管理者加强对企业状况的了解，并能够及时调整和优化经营政策和方针，促进企业不断发展创新。该理论有效地统一了管理者与经营者的关系，为提高广宇集团的经营绩效提供了理论准备。
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2.2 EVA 基本原理
2001 年我国加入 WTO，随着对外开放程度的进一步扩大，国有企业迫切需要一种能与国际接轨的先进管理体系与业绩评价方法，此时 EVA 的思想开始被引入到国内。2003年我国对 EVA 的实施效果进行调研，2004 年开始逐步对国企灌输 EVA 的管理理念，并于2006 年出台了《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》，开始鼓励国企使用 EVA 指标对年度业绩进行考核，号召企业自愿加入到试点工作中来。为了进一步增强业绩考核的导向作用，从 2010 年开始，我国开始全面推行 EVA 业绩评价方法。
2.2.1 EVA 的概念
EVA 亦称经济增加值，它是指一段时间内企业的资本回报在扣除全部资本成本（债务资本成本和权益资本成本之和）后的剩余收益。它是在会计分期的基础上对企业经营业绩进行评价的指标，也是衡量一个企业创造价值大小的指标。EVA 值有正负之分，EVA 大于零表示企业为股东增加了财富、创造了一定的价值；相反若 EVA 为负，是指企业没有为股东增加财富。
相比现行的评价方法，EVA 指标反映出权益资本也是有成本的，首次将实际成本与机会成本相结合，进而能够真实反映企业价值创造的情况。另一方面，EVA 站在了股东价值最大化的角度来评价企业业绩，可以促使管理层更加关注股东的财富。同时，对于平衡各利益相关者的关系，实现资源的合理配置都起到不容小觑的作用。
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3 广宇集团现行业绩评价概况..........................13
3.1 广宇集团基本情况.........................13
3.2 广宇集团业绩评价现状.............13
4 广宇集团应用 EVA 的评价分析 .............................21
4.1 广宇集团引入 EVA 的必要性 ...................21
4.2 应用 EVA 的指标计算 ................22
5 提高广宇集团经营绩效的策略................................29
5.1 保持收入的稳定增长...........................29
5.1.1 增加保障性住房建设，提高销售收入....................29
5.1.2 多元化经营，拓宽收入渠道................29
5 提高广宇集团经营绩效的策略
5.1 保持收入的稳定增长
企业经营的目标是实现价值的最大化，确保收入的稳定增长是提高税后净营业利润的直接举措，是提高企业价值、改善 EVA 水平的重要方面。通过上文的分析可知，相比 2011年，广宇集团 2015 年的主营业务利润率下降了 22.16%，尽管收入增长率提高了 13.33%，但受到近年来建筑成本、人工成本的持续增加，以及房地产业竞争激烈的环境影响下，从图 4-1 可以看到，广宇集团的 EVA 值呈现逐年下降的趋势。因此，建议广宇集团制定多元化的经营战略，以实现提升企业价值、增加企业收入的目标。
5.1.1 增加保障性住房建设，提高销售收入
企业价值创造的原始动力是提高企业获取收入的能力。在广宇集团扩展主营业务的基础上，通过增加对保障性住房的有效供给，能够实现收入的稳定增长，是拓宽企业收入方式的有效途径，更是现今供需矛盾背景下企业应当承担的社会职责。对于广宇集团的总部所在地杭州来说，截至到2015年底全市常住人口为901.8万人，其中外来人口占四分之一，数量巨大的外来人口是杭州发展的重要资源。但由于外来人口融入新的城市是一个逐步的过程，加之教育、医疗及其他社会资源的限制，一定程度上也威胁着杭州的社会和谐。
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6 结论与展望
6.1 结论
本文在房地产业面临“去库存”问题日益突出的新常态背景下，针对 EVA 在广宇集团业绩评价中的应用进行了研究，对研究的主要成果归纳如下：
参考文献（略）
