本文是一篇项目管理论文，本研究通过经济评价分析得出控制成本的措施和建议如下：重视现场摸底工作、委托修测夯实征迁确权面积，剔除无产权部分的面积以及违章违建面积；根据商品房销售市场统筹考虑区位评估价；控制上靠面积的被征收户数；增加货币安置比例、减少实物安置比例；使用融资成本低的融资渠道；将公共基础设施用地建设费用纳入财政出资范围。
第一章绪论
1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
城市是人类不断走向文明的途径和产物，党的二十大报告提出实施城市更新行动，加强城市公共配套基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧的现代化城市。开展实施城市更新改造行动内容是推动城市开发建设多种方式全面转型、促进国内经济发展方法转变的有效途径，完善住房市场管理体系和住房保障体系，提升城市化进程整体发展品质，提升人民生活幸福指数，城市发展步入城市更新改造的重要时期。福建省也在大力推进城市更新项目，并在2035年远景目标纲要中树立完成50万户老旧小区城市更新改造的目标。福州是福建省的省会城市，位于福建省东部、闽江下游及沿海地区，现辖5区2县级市6县，是海峡西岸经济区的政治、经济、文化、科研中心以及现代金融服务业中心，实施旧屋区城市更新项目对福州建设现代化国际化都市具有重要作用。
近些年来，福州市大力开展连片旧屋区更新、老旧住宅小区整治更新，2017年到2019年，福州市改造实施连片旧屋区更新96个，涉及7.09万户，2020年福州市实施连片旧屋区升级改造186个，拆除旧房2354万平方米，惠及群众10万户、35万人。实施老旧住宅小区强力整治更新608个，惠及群众14.1万户50万人。2022年福州市旧屋区城市更新项目如表1-1，征迁用地面积约97亩，征迁建筑面积约6.6万平方米。
1.2国内外研究文献综述
1.2.1国外研究文献综述
国外的研究中对拆除重建类城市更新方面关注较少，文献主要是指出贫民窟、城市边缘地带、都市村庄等和拆除重建类城市更新项目类似的问题。
从世界城市发展历程来看，贫民窟或者城中村的形成是城市发展的一个自然结果。亚里士多德说“人们活着，聚集于城市；为了活得更好，而居住在城市”。英国研究城市的地理学者普遍将贫民窟定义为城市中聚集大量收入水平在贫困线以下且拥有高度密集人群的场所。
贫民窟解决住房问题至今以来都是一个世界性棘手问题，按照2003年联合国人居署发布的《贫民窟的挑战一一全球人类住区报告》指出穷人区居住的人口数量愈来愈多，在全球持续不断增长,在八年之间期间就增长了一亿多。道格拉斯·梅西和南希·丹顿提出贫民窟基于人口统计学标准，将“贫民窟”概念化为符合人口统计学阂值(临界值)的场所。随着时间的延续，贫民窟的住房问题日益严重，主要表现为住房条件的恶化和治理的困难。兰斯·弗里曼提出贫民窟是美国黑人的避难所和受难地。贫民窟的房屋大多为随意搭建的简易棚屋，经不起风吹日晒，质量很差，基础设施很不健全，道路充斥着泥泞的土路，缺乏自来水供应，缺乏厕所区域，乱扔垃圾的现象普遍存在，居住环境极度恶劣，引发贫民窟火灾频发，疾病流行，暴力犯罪，社会隔阂，甚至歧视等问题。
在英国，城市边缘区的概念最早由Conzen引入并延伸，成为城市增长、城镇化和变化形态学的理论认知基础，2000年到目前，英国对城市边缘区的概念的定义有了更具深入的理念诠释和理解，并赋予其更多的基本功能和环境要求。2002年，英国乡村署对城市边缘区提出了一个相当实用、可借鉴的的核心概念：他认为城市边缘区是一个“过渡中间区域，从全方面建成的城市地区的边缘开端或者城市边界平原地带，渐渐地变得越发乡土化，在彻底进入山村之前，依然非常明显保留着混合了城市中和乡村土地利用和影响的突出特点”。Gallent自此在英国乡村署再一次对城市边缘区的概念进行界定，具体定义为“界于城市和乡村彼此之间的、既具有城市的鲜明特点，又具有乡村的显著特点，与此同时具备自身独立基本特点的土地”。他认为城市边缘区事实上是凝铸了城市和乡村的常见现象，这个界定虽然不能完全覆盖城市边缘区的定义，但已足够体现规划主要意图。城市边缘区又能够称城市外围带、城乡交错带等，是城市和乡村在土地用途利用、社会和人口方面的过渡地带，坐落于中心城连续城市规划区和外围基本没有城市居民住房及集体用地、农用地，兼具城市与乡村特征，与此同时居住密度低于中心中心城区但高于周围山村的区域。
第二章相关概念和理论基础
2.1投资收益理论
投资收益是指投入和产出的差值，经常以利润率、投资收益率、内部收益率来体现，对于投资城市更新项目来说，产生经济和社会两种效益。
（1）经济效益
经济效益一般是指投资回报率、利润率、投资回收期等，项目能否盈利的依据，以及作为项目是否启动
（2）社会效益
城市更新项目的社会效益是指项目实施过程，对带动人口就业、城市生活环境提升、市政交通配套完善的影响。通过实施旧屋区城市更新改造，推进了城市现代化进程，增加老百姓工作机会、提高居民生活水平。实施旧屋区城市更新项目，是贯彻落实福州市十四五年规划、2035年远景目标，完善了更新实施范围内建筑品质、环境品质、基础设施及公共配套服务设施，提升了公共空间品质，塑造良好城市界面景观。同时通过项目的建设，实施城市更新是建设现代化城市的重要手段、推动城市高质量、高标准发展的必然要求；是推动福州市城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变的有效途径；是推动解决福州市城市发展中的突出问题和短板、提升人民群众获得感幸福感安全感的重大举措。项目的实施有利于全面提升福州市台江区城市发展质量，不断满足人民群众宜居宜业的美好生活需要，促进经济社会持续健康发展，补齐城市发展短板，增强城市发展活力，对福州市城市的发展具有重要而深远的意义。
通过实施旧屋区城市更新项目改造，可以促进土地出让市场有序发展，实施旧屋区城市更新项目改造建设符合法律法规、党和国家的方针政策、福州市城市总体规划的要求；城市更新项目实施后可能引发社会稳定风险的主要因素来自项目建设运营对生态环境的影响、项目建设管理和媒体舆论导向及其影响。
2.2投资收益评价方法
2.2.1现金流概念
从建设投资角度出发，现金流分为全投资现金流、自有投资现金流和投资现金流。企业的支付能力与现金流量的大小值息息相关。企业发展日趋成熟，企业现金及现金流量的重要性日益显著，现金流管理是企业理财活动的一项重要职能，所以企业越来越关注现金流量信息。一个运营正常、高效率的企业通常资金周转正常以及高效利用资金。吴彧妮（2019）着重从政府视角分析城市更新项目现金流估测方法，得出城市更新项目现金流出部分和流入部分。程玉（2017）梳理了房地产建设项目现金流管理的特点及存在问题，并对存在的特点进行分析提出解决措施。付琦（2020）从能够保障企业基本运转、能够促进企业规模发展、能强化企业科学决策等三个方面分析现金流分析方法的重要性。童文兵（2011）使用经营性现金流量分析企业财务，从分析企业投资回报率、分析经营活动现金净流量存在的问题、分析企业固定付现费用的支付能力、分析企业资金来源比例、分析企业的再投资能力。现金流分析作为公司财务管理工作的重要组成部分，一个正常运营的良好企业必然有较强的现金支付能力，现金流量分析对项目经济评价具有重要意义。
2.2.2净现值
净现值法是值通过对投资全过程周期的净现值计算，净现值英文字母缩写为NPV，用于分析项目的可行性和盈亏情况。净现值是指项目未来现金流入量和流出量按一定资金成本折算的现值的差额，是投资经济财务评价的重要指标之一，在财务、经济评价中应用很普遍。如果净现值大于零，意味着项目是可以盈利的，财务上可以实施；如果净现值小于零，意味着项目是难以平衡的，财务上不能实施。
第三章 福州市旧屋区城市更新项目投资和收益构成 ........................ 19
3.1 福州市旧屋区城市更新项目投资构成 ........................ 19
3.1.1 征地报批和补偿费用 ....................... 19
3.1.2 房屋征迁补偿费用 ................... 21
第四章 黎明村项目基本情况和经济评价 ........................... 34
4.1 黎明村项目背景及规划........................... 34
4.1.1 黎明村项目背景 ........................... 34
4.1.2 黎明村项目规划 ............... 35
第五章 结论与对策建议 ........................ 49
5.1 影响旧屋区城市更新项目成本的关键变量 .................... 49
5.2 影响旧屋区城市更新项目收益的关键变量 ................. 55
第四章黎明村项目基本情况和经济评价
4.1黎明村项目背景及规划
4.1.1黎明村项目背景
黎明村旧屋区城市更新项目位于福州市台江区，北至斗池路、西至二环路、东至白马支路、南至交通西路，总征迁用地面积约240亩。选址范围内约10亩为集体土地，其余为国有土地。总共有133座建筑。其中有72座建筑是20世纪70年代末80年代初建设的，还有61座是20世纪90年代所建。这些住宅中，约三分之二是砖混结构住宅，三分之一是框架结构。经过三四十年的岁月侵蚀，房屋破旧，加上人口密度大，火灾隐患大、危房等问题严重影响群众的生活和生命财产安全。经房管局实地摸底后的搬迁数据为：搬迁总户数3818户，搬迁总建筑面积27.86万㎡，其中住宅26.61万平方米，店面5337平方米，办公7197.5平方米。考虑1.1的公摊系数、每户上靠等因素，按房管局最新提
