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项目管理毕业论文2018优秀范文一：绿色居住建筑的房地产开发价值研究
第 1 章 绪论
1.1 课题背景
随着经济全球化和人口迅猛增长，资源枯竭、环境污染、生态恶化等世界性问题日益突出，人类的居住生活空间日渐恶劣，这些给人类社会生存和发展带来了严峻的挑战。 在这样的环境资源背景下，绿色建筑尤其是绿色居住建筑愈来愈受关注。绿色建筑并不是什么新生事物，早在 20 世纪 60 年代，美国建筑师保罗·索勒瑞就提出了“生态建筑”的新理念，这是有关绿色建筑的最早阐述。1990 年，世界首个绿色建筑评估标准——BREEAM 认证体系在英国发布。1992 年 “联合国环境与发展大会” 提出可持续发展思想，绿色建筑得到迅速发展。
我国的房地产建筑业的资源消耗十分巨大，且浪费、污染问题非常严重。数据显示, 2014 年，我国房屋竣工面积已达 349895.79 万平米，而仅生产建造过程的能源消耗总量就高达 7016.97 万吨标准煤[1]。这还未将建成后使用消耗以及拆除消耗量列入。此外，如果将房屋建造及使用过程中的空气污染、水消耗和垃圾污染等统计列表，后果会更为惊人。
在这种环境压力下，我国自 20 世纪 80 年代起政府部门就持续推动节能建筑、绿色建筑的推广实行。通过借鉴国外发展经验，在国内大规模的城市化和房地产项目开发过程中，越来越多的住宅、公寓、酒店、度假村等以居住为主要功能的建筑林立而起。绿色居住型建筑在我国逐渐盛行，最近几年更是爆发式增长，其国际、国内绿色认证标准比比皆是。那么开发绿色居住建筑有多大必要？一味的堆砌“新奇”的绿色建筑技术就能获得客户认可吗？绿色居住建筑究竟能给地产开发带来哪些价值？绿色建筑认证真的是提升房地产人气、使其产生溢价的利器吗？现实状况表明，有的绿色居住建筑的确起到了绿色环保作用，提高了生活居住舒适度；而有的标榜“绿色生态环保”的所谓“绿色居住建筑”，实际能耗异常地高，业主也感受不到效果，成本又大大超出预期。本文正是在这样的背景下，提出如何在房地产开发过程中综合选择合理的绿色技术、对绿色居住建筑进行全面整体的价值评价、充分认识绿色居住建筑市场及客户需求，并发掘其商业价值、更好的发挥房屋的绿色功能、提高产品附加值。
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1.2. 国内外相关研究及发展
一直以来，国内外对绿色建筑的研究与探索都是热门话题。随着社会上对生态环境、居住生活空间的日渐重视，当今国际、国内对绿色建筑的学术研究可谓硕果累累，日渐深入。
吉斯（Kats）等人率先在 2003 年分析了在美国加州的 33 栋低碳建筑的经济指标。研究表明，建筑物要达到LEED金级认证的额外成本（增量成本）约为常规建筑物2%~5%。
澳大利亚绿色建筑协会（Green Building Council of Australia）最先在 2006 年发表了对绿色建筑的经济分析的研究报告，对绿色建筑之商业模式及市场考虑作出全面的说明。
英国政府大力推动低碳排放住宅建筑，于 2006 年 12 月公布了《可持续住宅设计规范》（Code for Sustainable Homes），同时展开成本研究。这是在国家级层面上对绿色居住建筑的技术导引和规范。可见在国外发达国家，在理论和工程技术实践上已经把绿色居住建筑的成本效益和经济性问题进行了很多研究。
《第三次工业革命》的作者、美国经济趋势基金会会长杰里米·里夫金（Jeremy Rifkin）曾在国际论坛上提到：要使“每一栋建筑都成为绿色、智能和数字中国的一个节点。…现在中国和欧洲需要投入到横跨亚欧大陆的一带一路的建设上来，帮助其转变成零边际成本社会，这样我们才能扭转灾难性的气候变化，创造一个更为富足人道的和生态可持续的文明社会。”从这可以看出，当今国际上对绿色建筑的关注程度，早已超出了技术范畴，渗透到经济、文化和政治的各个层面。
我国的绿色建筑起步较晚，早期学术研究也相对较少。随着政府不断建设“可持续、生态文明”社会，逐渐有学者对绿色建筑的经济、技术性进行综合研究。李涛指出绿色建筑评价体系需要知识创新、可靠方法和有效实施三方面的共同努力；王虹光基于绿色建筑投资单位的决策机制，进行绿色建筑项目发展条件与分布趋势的相关性研究。曾庆林等通过对绿色建筑增量成本及其影响因素进行仔细分析,总结出减少绿色建筑增量成本的一些途径。丁孜政等引入生态效率概念，构建了绿色建筑增量成本效益评价模型，量化了评价方式。王梦夏从政府、企业、消费者三者间的互动角度，提出政府应采取哪些政策促进企业及消费者行为，企业又应采取何种措施规范自身行为，应对竞争激烈的市场。
总体而言，目前国内外关于绿色建筑经济技术评价的文献中，很多是从设计、技术角度去研讨，更侧重论述政策背景环境、绿色建筑的技术实现手段、绿色建筑的设计特征等等，而真正从市场、客户、产品开发等经济技术角度探讨绿色建筑功能价值的文章相对比较少，即便有也只是从增量成本分析或成本控制维度阐述控制绿色建筑造价的重要性和技巧，而鲜见把绿色建筑的客户需求和核心价值挖掘、剖析及专门论述的。
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第 2 章 绿色居住建筑的理论基础
2.1 绿色建筑及其认证体系
绿色建筑的概念，在建筑学术界众说纷纭、各有千秋。绿色建筑能给我们带来哪些益处？对于学术界、房地产开发商和消费者来讲，难有统一认识。一般来说，绿色建筑是指“在建筑的全寿命周期内，最大限度节约资源，节能、节地、节水、节材 、保护环境和减少污染，提供健康适用、高效使用，与自然和谐共生的建筑。”从这个概念定义可以看出，绿色建筑与“低碳、生态、环保、可持续、节能减排、智能信息化”等理念均有所联系。可以说，绿色建筑就是力图将对环境影响降到最低水平，满足人们高标准、舒适便捷的工作居住生活需求为目标的建筑，无论是住宅、酒店、公寓，还是办公楼、商场、剧场影院，再或是科研楼、实验楼、厂房、仓库；无论是民用建筑还是工业建筑，都能确立“绿色”为开发建造目标的产品定位。在地球资源日益紧张的今天，绿色建筑应该成为一种代表发展方向的建筑形式，无论设计建造什么形式的建筑，也都应该以“绿色”为核心理念之一。
人类对绿色建筑的认识在不断提高。20 世纪 60 年代，美国建筑师保罗·索勒瑞提出了生态建筑的新理念。世界上第一个绿色建筑认证体系标准是 1990 年在英国发布的英国建筑研究院环境评估方法（BREEAM）即英国绿色建筑评价标准。此后陆续出现了美国的 LEED 认证体系、德国 DGNB 认证体系、中国的绿色国标认证体系等等。
各国的绿色建筑认证体系也在不断更新升级，通常认为英国的 BREEAM 认证和美国 LEED 认证较为完备，市场接受度高；而英国 BREEAM 认证体系资格最老，再基于其皇家建筑研究院的“官方背景”，学术性很强，有很高的权威性。
绿色建筑认证体系实质上是系统的、标准化的技术经济评价，认定建筑的“绿色性”需要实施一定数量的技术策略支撑，这种技术策略组合构成了所谓绿色技术。事实上对绿色技术的概念也没有统一认识。我们不妨简单的理解为，凡是有助于实现绿色建筑评定的系列建筑技术策略都可认为是绿色技术。绿色技术重点着眼于解决使用者身心健康、舒适便捷性的技术措施。例如，改善室内空气品质（IAQ）是绿色建筑设计的一项重要内容，美国 GBTC 和 LEED 认证组织都需要测量室内污染状况的数据，以保证其不超过允许的最大含量。按照这些绿色技术的应用状况，评估出建筑的“绿色”程度，以全面规范绿色建筑的物理性能和使用功能。国内外的绿色建筑标准内容大同小异，只是侧重点各具特色，出发角度不同，核心内容是接近的。
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2.2 居住建筑的主要类型和特点
如上所述，绿色建筑的应用范围很广，无论是民用建筑、工业建筑，或者是居住、办公、公共用途建筑，都可以绿色建筑的标准来设计建造。
在民用建筑类型中，有相当大一部分属于居住型。“居住建筑”指“供人们居住使用的建筑”。比如常见的住宅、公寓、酒店、宿舍、养老院、托儿所等，都是以单身或家庭式居住为核心功能的建筑，这类建筑都聚合了起居、炊事、便溺洗浴、睡眠等功能空间，供人们日常使用。在我国的技术标准体系中，住宅自成一套体系，定义以“家庭居住”为使用要求，有相应的规范、标准制约；集体宿舍、幼儿园也归入居住建筑。而将旅馆类实质属居住类型建筑归入“公共建筑”，包括办公建筑、商业建筑、酒店建筑(如宾馆、饭店、娱乐场所等)，由这一类别的技术标准加以规定。实际上这是不够科学的，因为不论“单身、商务”居住还是“家庭”居住，对房屋的居住使用需求是相近的，对房屋的性能要求也是类似的，旅馆酒店虽然是向公共客人开放，但居住的基本功能相同。另外，国内对公寓建筑并没有严格定义和相关规范标准，一般指“为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施”，但并不归入住宅类建筑。正是这个原因，实际项目的开发过程中，出现了“公寓式酒店”、“酒店式公寓”、“商住公寓”、“公寓式办公楼”等概念含糊的建筑类型。我们认为可以将居住型建筑分为住宅和非住宅，上述具有居住属性的非住宅建筑都可以归为居住型建筑。这样
