本文是一篇项目管理论文，本文立足于PPP养老地产项目的投资开发，结合PPP养老地产项目如今的现状，对PPP养老地产项目投资风险进行研究。
1绪论
1.1研究背景
我国在21世纪初就已经进入老龄化社会，且老年人口不断增长，老龄化程度逐渐加深[1]。根据国家统计局发布的人口普查公报第七次全国人口普查数据，我国65岁及以上人口占比达到13.50%，人口老龄化程度进一步加深。随着50后人群步入60岁，导致我国的老年人口急剧增加，10年后60岁以上的人口占比将更大，70岁以上的人口数也将大幅度增加。可以看出，我们国家的老龄化程度日益加深，养老已经成为社会广泛关注的热点话题。
然而，目前我国还没有建立起较为完善的养老保障体系，传统的家庭养老已不堪重负，特别是受计划生育和三胎政策的影响，“4-2-N”结构将成为我国大多数家庭的主要趋势，即一个家庭将有4个老人，一对夫妻和N个孩子。同时传统的养老机构养老服务质量差、配套设施不完善、管理效率低等问题导致我国的养老服务体系发展落后[2]。因此，在解决我国养老问题时，不仅要继续使用传统的养老方式，而且也要不断探索新的养老方式。在此背景下，养老地产应运而生。
养老地产是集休闲、娱乐及居住等功能为一体、专为老年人群设计开发的住宅小区，另外还具有完善的配套设施，例如医院等[3]。促进我国养老地产发展将有利于缓解我国众多老年人生活的问题，优化市场资源配置等。养老地产作为未来发展的趋势，已经成为房地产投资的新领域。
但在现实生活中，还存在许多阻碍我国养老地产行业发展的因素。究其原因：一是因为政府垫资能力有限，很难单独完成对该类项目的投资建设；二是因其投资周期长、资金回收又比较缓慢、消费群体比较单一等特点，这都导致比传统房地产项目有更多的风险，降低了社会资本对其投资的积极性。因此，养老地产项目采用PPP模式，最大限度地发挥双方各自的优势，使该类项目资金不足、技术落后等问题得到解决[4]，这将有利于提升养老地产项目投资的成功率，促进养老事业的不断发展。
1.2国内外研究现状
1.2.1 PPP项目风险评价
Sudong Ye、Tiong等在对基础设施PPP项目做风险评价研究时，使用了蒙特卡罗法[5][6]。Jie Li、Patrick X.W.Zou等先对FCE法和AHP法的优劣势进行分析，然后对PPP项目做出风险评价[7]。Valipour A通过构建模糊层次分析评价模型，然后对PPP项目做出风险评价，并对风险因素之间的相关性进行了研究[8]。Dirk Daube等运用风险解的接近度方法和模糊集法对发展中国家的PPP项目所面临的某种风险进行了评价研究，确定了项目的风险等级[9]。姚明来等在对大型公共基础设施PPP项目做风险评价研究时，建立了动态的风险评价模型[10]。赵辉、董骅、王帅和郝生跃等在对PPP项目做风险评价时，使用了系统动力学模型，并用实例检验了模型的科学性[11][12]。李强、韩俊涛等在对PPP项目做风险评价时，使用了层次分析法[13]。魏修路等在对PPP项目做风险评价研究时，使用了层次分析法、熵权法和模糊综合评价法[14]。
1.2.2 PPP项目投资风险评价
Han等运用蒙特卡罗模拟法对PPP收费公路项目投资风险做出评价，最后通过实例验证了该方法的可行性[15]。Yelin Xu等在研究中国公路PPP项目投资风险时，运用模糊综合评价法，对其做出风险评价[16]。Iyer等通过构建ISM模型来分析PPP项目的投资风险等级以及它们之间的关系，并利用MICMAC分析风险的相互影响关系[17]。马晓明等将PPP项目的投资风险进行分类，分为系统的和非系统的[18]。王守清教授指出投资风险的动态化公平分担是PPP项目成功至关重要的因素[19]。汪伦焰等运用熵权法和集对分析法对PPP水环境治理项目做出投资风险评价[20]。
2相关理论及概念
2.1养老地产的概念及特点
2.1.1养老地产的概念
如今各个研究学者对养老地产的定义存在差异，表2.1所示总结了不同研究学者对于养老地产的定义。
基于以上养老地产定义的总结，本文对养老地产的定义为：养老地产是一种由企业投资，针对老年人群设计建设的房地产住宅项目，其既具有完善的养老配套设施和服务，又能满足老年人群的各种需求。
2.2 PPP模式用于养老地产项目中的合理性分析
2.2.1 PPP模式
PPP(Public Private Partnership)模式，即私人企业（社会资本）与政府合作参与公共基础设施建设的模式。双方充分发挥各自的优势，共同从事基建项目的开发、建设和经营，提高项目的经济效益，为公众提供更优质的服务。而私人资本通过项目的建设和运行获得相应的收益[83]。
该模式明确双方各自应承担的义务和风险，明确项目各个阶段的责任和权利，最大限度地发挥双方的优势，减轻政府的财政负担，使政府不多干又能保证项目建设得顺利，充分发挥社会资本在资源整合与运营上的优势，达到比双方单独干更有利的结果。由于各个国家的国情和发展水平不同，使得各个国家对PPP模式有不同的定义，尚未达成共识[51]。不同学者对PPP模式的定义也有差别。
根据上述各个国家的学者对PPP模式的定义来看，PPP模式概念的范围比较大，并不是一个特定项目的融资模式。如今有很多的研究将这种模式定义为公私双方合作，共同参与公共基础设施建设，为社会大众提供优质的公共产品和服务[59]。
3 PPP养老地产项目投资风险因素识别......................16
3.1 PPP养老地产项目投资风险........................16
3.1.1 PPP养老地产项目投资风险的定义....................16
3.1.2 PPP养老地产项目投资风险的特征...................16
4 PPP养老地产项目投资风险评价模型构建........................29
4.1评价模型的选择...............................29
4.1.1 SEM－FCE评价模型的提出.......................29
4.1.2 SEM－FCE评价模型的优势......................29
5 PPP养老地产项目投资风险评价模型的应用........................50
5.1项目概述..............................50
5.2评价模型在项目中的应用.....................50
5 PPP养老地产项目投资风险评价模型的应用
5.1项目概述
S省Z市的某PPP养老地产项目占地约28.668公顷。建筑面积分为地上和地下分别为48.3万m2、12.3万m2，项目可同时容纳10000人养老，建设周期5年。建设项目包括养老公寓、相关配套设施等。总投资19.2540亿元，其中工程费用13.4233亿元，工程建设其他费用3.4297亿元（含土地费用1.72亿元），基本预备费用8427万元，建设期利息1.5583亿元。项目启动资金4.254亿元，占总投资的22.09%，政府出资6236万元，占项目公司股份的14.66%；社会资本方出资36304万元，占项目公司股份的85.34%，以上占总投资的22.09%；剩余资金全部向银行申请贷款，占总投资的77.91%。
本项目采用PPP模式，具体运作方式采用建设－运营－移交模式。特许经营期为三十年，在规定的特许经营期之后，项目公司将该产权无偿转让给政府。
6结论与展望
6.1研究结论
本文立足于PPP养老地产项目的投资开发，结合PPP养老地产项目如今的现状，对PPP养老地产项目投资风险进行研究。运用文献分析法、专家访谈法构建PPP养老地产项目投资风险评价指标体系，再通过构建结构方程模型－模糊综合评价（SEM－FCE）模型，然后运用SEM－FCE模型对实例进行投资风险评价，分析评价结果，提出投资风险应对措施，为社会资本方投资决策提供参考依据。
本文研究得出以下结论：
（1）建立PPP养老地产项目投资风险评价指标体系
首先基于文献分析法共识别出了24项投资风险因素，其次采用专家访谈法根据专家们的建议对初步识别出的投资风险进行调整，最后根据两次识别的结果确定了5大类20项投资风险因素，构建了PPP养老地产项目投资风险评价指标体系。
（2）建立结构方程模型，确定各投资风险评价指标的权重
建立本研究的结构方程模型，代入调查问卷的样本数据，运行结构方程模型得到各投资风险评价指标的路径系数，根据路径系数计算出各投资风险评价指标的权重。结果表明，一级指标中对PPP养老地产项目投资风险影响程度从高到低依次是技术风险、市场风险、运营风险、政策风险、经济风险。
（3）建立了PPP养老地产项目投资风险评价模型（SEM－FCE模型）
基于结构方程模型权重的确定，将结构方程模型与模糊综合评价法结合构建评价模型（SEM－FCE模型）。该模型构建过程为：确定指标集、确定评语集、确定权重集、建立隶属矩阵、最后进行多级模糊综合评价。
参考文献（略）
