本文是一篇项目风险管理论文，本文基于 PMBOK 理论，将五个阶段分别置于西亭长租公寓整个项目生命期的 3 个阶段，即项目的前期阶段包含 PMBOK 理论的项目启动过程阶段、和项目计划过程阶段，中期阶段包含 PMBOK 理论的项目控制过程阶段和项目实施过程阶段阶段、后期阶段包含 PMBOK 理论的项目收尾过程阶段。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
虽然我国商品房改革自 1997 年起拉开序幕，但中国房地产行业的真正发起应该追溯到 1992 年底。经过改革开放多年发展，由于城市化和地区人口移动的整合，形成了租赁住宅行业整体发展，而长租公寓也由此衍生来。尽管市场发展前期，存在着部分概念混淆和不清晰的理解，但随着市场运作的不断加深，租赁型住宅和经营性公寓的定义也不断明确，可以解释为半年以上的租赁期，并由相关的运营团体进行管理的物业。
在政策环境方面，2015 年初始国家筹备制定推动住房租赁市场发展的一系列政策。本文在文献研究中进行了相关统计，自 2015 年以来共计出台相关政策约为16 份文件，其中有 3 份出自住建部，7 份来自国务院，其他鼓励政策由中央财经领导小组等相关部门出台。
从租赁住宅土地供给来看，现在全国很多城市在租赁住宅地的供给方面都做了重要的革新。2017 年，租赁的土地交易大约有 176 个。2018 年共完成 142 个土地交易。为了建设租赁住房，相关部门积极推动利用农村集体预留发展用地开发建设。厦门市作为我国沿海重点城市，一直是房地产市场的明星城市。厦门市作为租房试点城市积极响应国家发展租赁住房的政策精神，积极栽培和开发租赁市场的主体。根据相关统计，目前房屋租赁经营者约 37 万户，占市场的 9.3%。其中有 14 家国营住宅租赁企业，拥有房源 9 万多套。目前，厦门市已批准土地面积121 公顷，约 31 宗的农村集体发展用地建设租赁住宅项目。
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1.2 研究内容与研究方法
1.2.1 研究内容
本文从西亭长租公寓项目管理的特点出发，根据 PMBOK 项目理论和风险管理的理论，界定了前期、中期、后期三个阶段的风险要素，以及在项目执行生命周期内对风险进行识别、评价和控制，实现从风险管理角度的升级。具体的研究内容包括以下内容：
第 1 章，绪论。本章主要的内容是从总体的角度介绍全文研究的背景、意义、研究内容、研究方法和国内外研究评述。同时介绍本文的技术线路。
第 2 章，相关理论基础。本章主要从理论研究的视角对项目风险管理进行研究，使本文在后续的研究中不偏离主要的理论支撑。特别是项目风险管理理论与PMBOK 项目管理理论的相结合，是本文在核心章节的主要论文指导。
第 3 章，西亭长租公寓项目风险识别。本章首先介绍西亭长租公寓项目，并且通过长租公寓的风险类型划分，进行西亭长租公寓项目风险的清单建立，从而实现对西亭长租公寓的项目风险识别。
第 4 章，西亭长租公寓项目风险评价。在第 3 章西亭长租公寓项目风险识别的基础上，运用问卷调查法向 5 位专家发放调查问卷，并结合 AHP 层次分析法进行项目前期、中期、后期的风险评价。
第 5 章，西亭长租公寓项目风险控制。经过第 3 章、第 4 章的项目风险识别、评价，本章将针对风险评价的结果进行应对，因此提出项目风险控制的措施。
第 6 章，总结。
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第 2 章 相关理论基础
2.1 项目风险管理理论
2.1.1 项目风险管理的发展
国外对项目风险管理的研究，大概起源于公元前 916 年的共同海损（GeneralAverage）制度等。但也有学者推断，莱特纳的《企业风险论》在 1915 年出版，这标志着风险管理问题应起源于第一次世界大战的德国。由于战败导致了国内经济萧条，政府提出了包括风险管理在内的企业经营管理问题，至此开启了风险管理的研究。
查阅 20 世纪 60 年代相关文献研究的记载，风险管理研究是一门不断被探索和逐渐专业系统化的学科，它使风险管理进入一个统一的秩序研究阶段，成为一种具有处理负面影响的具体管理操作。法国的法约尔（1926）在他的《全面管理和工业革命》一书中，详细的为后人阐述了有关现代风险管理的理论，并首次在业务运营领域交叉关联了风险管理理论。经过几年的发展，美国于 1931 年成立了美国经营者协会，这家美国机构在《保险科学》一书中解释了风险管理的概念。
美国曾在 RIMS 年会上（1983），针对风险管理因素、起源等共收集了 101个，来自各个地区著名的专家们共同探讨和论证了这些风险，并将其作为一般风险管理原则，其他（包括风险识别、风险控制、风险财务管理、国际风险管理、工作场所管理，保险单保证技能、沟通、管理理念等）。
2.1.2 项目风险管理的含义
从基本概念上来看，项目风险管理指项目承担单位对项目全寿命期内可能遇到的风险进行预测、识别、分析、评价，并在此基础上采取措施，提出对策，减少风险的损失，从而实现项目目标的科学管理方法。包含对从项目的前期立项、设计、策划阶段，再到项目的中期阶段实施执行过程，最后到项目后期阶段收尾交付运营，整个过程中所遇到的风险和相关风险的影响因素进行预估、评判、识别、分析、衡量和评价。最后采取预防及应对措施，达到有效的项目风险管理效果。
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2.2 PMBOK 项目管理理论
房地产项目开发管理从属于项目管理的大体系。作为项目管理体系的先驱——美国项目管理知识体系（projece management body of knowledge，即 PMBOK)。PMBOK 对项目管理全过程做了充分的剖析，对项目的各元素，各知识体系内容都进行了整理并对其定义和分析，为项目管理领域提供了指导，好似通用的大词典，应用极其广泛。
我国对于 PMBOK 的研究也有所开展。刘铭（2002）提出项目经理应该把 PMP作为其从事这一工作的行业标准，并在实际的项目管理中，始终做到把 PMBOK 体系作为项目管理的标准范畴。李伟（2018）提出了将 PMBOK 管理思想运用到系统高效的项目管理实践中，解决诸如项目统筹不足、风控措施不到位、项目管理不符合产业特点要求、专业长租过于匮乏等问题。黄劲（2018）提出基于 PMBOK 管理视角，通过加强项目全过程管理，可以对各项目阶段实施过程进行充分了解，不断提高项目管理水平，确保项目全过程管理的清晰度和透明度，从而给予项目顺利推进一定的保障。
2.2.1 PMBOK 项目管理的含义
项目管理可以说是历史遗留下来的结晶。世界上出现最早的项目管理团体组织可以追溯到美国项目管理协会（PMI）。这个协会最早是在 1969 年成立的，它的成员来自项目管理领域里的各种研究学者、专家顾问、企业管理人员等。1976年建议把项目管理的标准制定出来，这些来自项目管理领域的不同领导者，希望能把一系列的关键知识点和操作经验总结出来，制定一套行业的标准职业从则。1984 年，美国项目管理协会面向社会推出项目管理专家资质认真考试制度，PMP认证。1987 年，管理协会正式推出 PMBOK。项目管理者们把 PMBOK 管理体系的颁布时间认定为传统与现代项目管理的分水岭。1997 年，IS0 在全球公布了以PMBOK 为管理框架体系设计的 IS010006 项目管理质量标准，这标志着 PMI 所设制的项目管理标准体系和使用方法已经得到全球的公认。
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第 3 章 西亭长租公寓项目风险识别................................16
3.1 西亭长租公寓项目概述 ....................... 16
3.2 基于 PMBOK 的西亭长租公寓............................ 17
3.3 西亭长租公寓项目主要工作内容 .................... 18
第 4 章 西亭长租公寓项目风险评价................................29
4.1 西亭长租公寓项目风险指标评价体系建立 ..................... 29
4.2 西亭长租公寓项目风险评价方法选择 ........................... 29
4.3 西亭长租公寓项目风险因素量化................................ 30
第 5 章 西亭长租公寓项目风险应对与控制..................... 37
5.1 前期阶段风险管理对策 .................... 37
5.1.1 战略风险管理对策............................ 37
5.1.2 决策风险管理对策.............................. 37
第 5 章 西亭长租公寓项目风险应对与控制
5.1 前期阶段风险管理对策
西亭长租公寓项目公司进一步完善可研阶段房地产项目的评价体系和标准，积极探讨 EVA 考核在房地产项目评价中的应用。按照企业有限资金使用效率最大化的原则，充分衡量项目收益与风险承担，实现企业可持续快速发展创造有利条件。同时请法律事务机构出具法律合规审核意见书，并通过董事会研究提出审核意见。严格执行房地产项目论证和决策流程，是规避决策风险的有效途径。
5.1.1 战略风险管理对策
（1）政策风险管理对策
政策风险属于系统性风险，西亭项目需要加强对国家及地方重点省、市宏观经济运行态势的研究，及时收集和整理有关长租公寓房地产开发相关的政策，为决策提供依据和参考。加大政策鼓励产品类型的开发比例，从而有效分
