转换房产经营机制,推行房产物业管理
摘要：随着我国进一步加快改革开放和经济的较快发展，为房地产业的兴起提供了宝贵机遇。房地产开发和旧城改造步伐大大加快，各类综合写字楼、商业用房、商品住宅的销售量大幅增长.在此同时，由于住房制度改革的进行和住房商品化的逐步实施，单位自管房及私有住房也随之逐年增加.这就带来了各类社会房产售后的管理问题.目前，社会房产管理问题十分突出，已严重影响了小区居民楼群及其环境的正常安全使用，有的已发展成为社会问题。在这种情况下，作为突破产权归属和分散部门管理的格局，对社会房产实施统一综合管理的物业管理公司的应运而生，就是众望所归了。
关键词：房产，经营机制，物业管理
物业管理作为在市场经济条件下，对住宅小区各类房产实施统一综合管理的模式，已在一些地区证实是卓有成效的，并已为越来越多的从事房管工作的人们所认识和接受。对这一在市场经济条件下，伴随着住房制度改革和住房商品化而产生的新享物，我们如何认识并积极引进其先进科学的管理模式，以有效地加强对住宅小区的管理，充分发挥住宅小区的综合效益，是当前摆在我们面前的一项迫切任务.本文拟就物业管理的几个问题作一探讨，以期对寻求住宅小区管理的最佳模式，加强对住宅小区的管理有所帮助.
一、物业管理的概念和目标、内容
所谓物业管理，是指运用管理科学及修缮技术来管理社会房产物业及其附属设施，包括物业周围的环境，给居民提供和保持一个优美整洁、舒适方便、文明安全的工作生活环境，从而充分发挥房产物业及其附属设施的最佳综合效益。物业管理的目标就是在管理和养护好房产物业及其附属设施方面，通过提供高效率低收费的优质服务，使居民不需要为诸如维修养护、人为的环境影响等问题所困扰，从而得以安居乐业.物业管理的内容非常广泛，主要包括以下几个方面:
(1)负责楼房管理和组织协调楼房共用部位、共用设施的使用和维修，
(2)确保产权人(使用人)遵守政府房管法规、租地契约和小区各项管理制度所规定的条款，有权制止和纠正产权人(使用人)在使用公共用地和设施方面违反法规和公约的行为;
(3)负责房屋及其附属设施的小修养护管理，提供24小时水电故障紧急维修服务，组织修缮、筹备大中修工程招标夺宜，签批委托合同并监督实施;
(4)就公共市政设施的有关事务与政府公共奉业部门协商;
(5)清扫保洁，收集与清运垃圾;
(6)治安保卫，保证产权人(使用人)的生命财产安全，
(7)制订每年管理开支预算，合理分配各项资金和资源，计算每户应墩费用，并按月征收管理费及其他费用，管理公共维修塞金利息，定期向产权人(使用人)公布收支使用情况;
(8)通过来信来访、座谈会、住户回访制度，及时了解、征求产权人(使用人)反映的意见，并对合理的部分认真进行整改，
(9)处理居民的投诉，调解居民之问因房屋的使用与维修发生的纠纷与争执;
(10)投购居民楼保险，高层电梯和公共设备的火险及产权人(使用人)贵任保险;
(11)每年举行产权人(使用人)代表大会，总结报告工作，提出今后管理工作任务，接受咨询和建议等.
二、建立政企分设、实行统一综合物业管理的体制
住宅小区物业管理的首要问题是要改变按产业或部门分散管理的格局，从目前小区物业管理的实践看，荃本上有这样两种模式:其一为政企合一，集行政、物业管理于一身的管理体制，其二为政企分设，即行政、物业管理分设管理机构的体制.前者行政与物业管理交叉，不利于行政的管理监督和对物业实施专业化管理。本文拟就政企分设的管理体制作一探讨。
1.小区管理委员会(以下简称小区管委会)，负责小区的行政管理工作，主要任务是贯彻执行政府的政策、指令和法规，其权力来源于政府的行政权.是调动社区各方面力量，进行民主管理的决策机构，也是小区物业管理的决策机构。小区管委会由小区内产权人(使用人)以及小区所在的街道、派出所、城管办、市政、环卫、绿化及有关城市管理执法部门和物业管理公司的代表组成.小区管委会授权和委托物业管理公司承担日常的专业化物业管理服务工作，并负责对小区的物业管理进行检查和监誉。小区管委会要及时协调各方关系，以保证小区管理工作正常运转并充分发挥其效能。
2.小区物业管理公司，实行企业化的统一综合物业管理新体制。即组成以房管服务为主，兼营多种物业的统一管理、综合服务的企业化物业管理公司.物业管理公司受小区管理的决策机构—小区管委会的授权和委托，具体负责小区的各项管理服务工作.物业管理公司由房管部门为主组成，统一主管住宅小区内一切物业，包括使用管理和提供综合服务，以及各项物业管理规章制度的贯彻执行，是管理工作的主体。物业管理公司接受小区管委会对物业管理工作的检查与监督.公司内部机构的设里上，根据小区规模，可下设若干管理处(片、组)，同时配备有房产事务、环境卫生、绿化工程、水电工程、治安保卫、车辆保管、土建维修和装饰工程等专业管理服务队伍，向产权人(使用人)提供各种公共服务、专项服务和特约服务，并承担市政公共设施的管理和维护.各管理处(片、组)和专业管理队伍，负责对小区楼宇及公共环境的管理和为产权人(使用人)提供多渠道，多层次的有偿优质服务.从而实现对房产物业及其附属设施，实施有效的统一综合管理.物业管理公司实行企业化管理和保本微利经营，在经济上实行独立核算自负盈亏。物业管理公司在实行专业化管理的同时，还必须注意发挥群众自我管理的作用.这是因为对小区的住宅、市政公共设施等实行专业化管理是必不可少的，但是日常保洁和养护管理，仍然要依靠群众.要积极宣传和组织群众参加爱护房屋和公共设施，改变环境卫生，植树种草等各种公益活动.同时通过丰富多彩的社区文化娱乐和联谊活动，培养广大居民爱护房屋和维护小区环境的良好公德习惯，调动大家热情关心并积极配合、监奋和参与小区管理工作的积极性，促进住宅小区的精神文明建设.物业管理公司还要积极参加全国和省市组织的争创文明住宅小区的活动，以进一步加强小区垂础建设，规范小区管理，提高小区专业化管理服务水平，使住宅小区成为环境优美整洁，居住舒适，管理好、服务好、住户满意的文明小区。
3.理顺物业管理和行政管理的关系
住宅小区的行政管理和物业管理是小区内两种不同性质的管理.在小区的统一综合管理上，两者是相辅相成、相得益彩、缺一不可的.行政管理为物业管理提供强有力的行政执法的支持，保证物业管理依法实施，物业管理则通过专业化的统一综合管理服务，使小区的各种功能得以正常发挥，从而有力地支持了政府行政管理部门的管理，既“为民造福”又“为国分忱”。因此，只有行政管理与物业管理保持密切的联系，互相配合，互相支持，形成有机的结合，构成高效优质的社区管理服务系统，才能实施统一的综合管理，并使各项管理发挥最佳效能。
三、转换房产经营机制推行房产物业管理
住房制度改革的根本目的，是通过改革实物分配、低租金、福利制的住房制度，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，逐步实现住房的商品化、社会化，加快解决人民群众的住房问题。随着住房制度改革的加快推行，在逐步提高住房租金的同时，各地正积极试行公有住房的出售工作，这是住房制度改革的重要步骤.但是依靠大幅度提高房租，来实现住房的良性循环，在目前一段时间内还难以实现，这是因为不仅广大住户心理上不能承受，而且有相当一部分住户的实际经济能力，也是难以承受的.根据国家住房制度改革的目标，有计划地分期分批地将公有住房出售给住户，这样既可以回收住房资金用于维修房屋和住宅建设，逐步实现住房资金的良性循环，又有利于调整居民的消费结构，使消费结构逐步趋向合理.随着住房制度改革和住房商品化、社会化进程的加快，公有住房的面积将逐年减少，这既为实行房产物业管理提供了逐年增多的有偿服务对象，同时也促使作为政府的房管部门，必须面对社会房产实施统一的物业管理，这是社会主义市场经济和住房制度改革对房管部门提出的要求.为此，房管部门要认识这个形势，跟上这个形势，要深入进行以转换房产经营机制为主要内容的房产经济体制改革，以适应开展物业管理工作的需要.房管部门转换经营机制，实行物业管理，首先要更新经营管理的传统观念和意识，树立经营管理必须适应市场经济的思想，其次要突破房管部门只负责直管公房经营管理的框框，要面向市场，面向社会，积极开展和承接对社会房产的物业管理，努力搞好对社会房产及其附属设施的直接或间接的有偿优质服务.为此，房管部门要对直管公房继续坚持“管好房、修好房、用好房”，切实加强产权产籍产业管理，确保正常维修养护，坚持搞好房管服务，以及积极参与市场竞争、参与房地产开发、参与旧城改造，逐步达到以房养房，以房兴业，实现国有直管房产保值增值。同时，随着住房制度改革的深入，以及条件的成熟，要把工作重点，逐步转移到对社会房产的物业管理上来。可以考虑由墓层房管部门自身或在其下设一个以房管服务为主，兼营多种物业的自负盈亏，企业化的物业管理公司。物业管理公司应是承担经济责任，具有法人资格的经济实体.随着物业管理公司的建立，必将促进签层房管部门劳动、人才、积累、分配等机制的转换.要在墓层房管单位建立竞争机制，实行优化劳动组合，双向选择、择优上岗，促进人才合理流动.要加强职工服务技能的培训，不断提高职工队伍的思想业务素质，以适应物业管理的需要，要落实各种承包责任制，实行分配和效益挂钩等.随着房产物业管理综合效益的提高，逐步增加积累和提高职工收入，从而实现自主经营、自负盈亏、自我约束、自我积累、自我发展的新机制。
四、要有一套行之有效的物业管理规章制度，这是搞好物业管理的典型依据
实
