物业管理之路
摘要：随着居民住宅小区开发建设的迅速发展，新建小区的管理已成为日益突出的问题，那种单纯靠行政手段管理的体制已远远不适应当前小区管理的需要。改革小区管理体制，提高管理水平，势在必行。
关键词：物业，管理
根据以上突出问题，为了更有利于开发事业的发展，我们公司于1999年审时度势，及时提出“以后期管理为基础”的战略方针，同时成立了房屋管理维修部，承担起小区的综合管理工作。为了进一步加强小区管理.1992年4月总公司重新做出决定，在房修部的基础上，成立房屋管理维修公司，1993年初，又更名为“大兴城建开发物业管理公司”，并提出了在1994年内实现全国文明住宅小区的奋斗目标。为了实现这一奋斗目标，总公司决定:将我公司承建的第二个统一规划、配套齐全、环境优美的清源西里小区做为重点试点小区。
清源西里小区位于黄村卫星城中部，总占地面积15公顷，总建筑面积16.9万平方米，容纳2300多户，8000多人。小区从整体上分“春、夏、秋、冬”四个组团，即:春玫园、夏槐园、秋菊园、冬柏园。小区配套的公共建筑有:中学、小学、托儿所、幼儿园、居委会、存车处、垃圾楼，有副食、水产、肉食、粮店、饮食、邮电、建材、储蓄、理发、服装加工、物资回收等生活服务设施。另外，还有文化娱乐中心、液化气站、农贸市场等。整个小区在开发建设过程中，边开发建设，边使用管理。几年来，对小区管理逐步实行了综合性全方位的管理，由靠单纯的行政管理转轨为经营型物业管理，承担这一管理业务的，就是大兴城建开发物业管理公司。
物业管理公司是城建开发总公司的直属公司，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，是具有法人资格的全民所有制企业公司。现有职工100余名，水、电、暖、瓦木、司炉、电气焊、车、钳工等各工种基本配套齐全.有初级以上技术人员15名，有党团员30名，是一支思想技术过硬的职工队伍。
根据小区综合管理的需要，从提高小区管理的综合活力和整体管理水平的角度出发，物业管理公司加强了自身建设，不断完善管理体制，建立健全了包括房屋管理所、房屋维修所、小区绿化专业队、小区管理办公室、小区服务中心和液化气站等在内的各个管理机构，完善了自身的功能。
上述机构的建立和服务功能的不断完善，为小区物业管理奠定了坚实的基础，成为创造优美、整洁、生活方便、文明安全的居民小区的保证。
在完善物业管理公司管理机构的同时，我们还重点地加强以下几项工作:
1.为了加强清源西里小区的综合管理，认真贯彻总公司确立的“以后期管理为基础”的战略方针，物业管理公司在完善小区管理体制的同时积极开展了向全国模范文明住宅小区学习的活动，取人之长，补己之短.结合他人的经验，因地制宜开展小区综合治理.实现小区的现代化管理和文明服务，以创文明小区活动，促物业管理，开展各项工作，保证小区各项规章制度的贯彻落实。
2.加强职工队伍建设，提高全体职工对创文明小区的认识是管理好小区的重要保证。为此，首先在全体职工中掀起了学习文明小区管理制度和标准的热潮，要求每个职工都能在实际工作中掌振拜口运用标准，并进行了应知应会考试，不及格者不准上岗。为更好地开展工作，从1992年4月份起，要求每个工作人员一律佩戴胸卡上岗，一方面能打消居民的疑虑，另一方面还可接受广大居民的监督，对各项工作都起到了促进作用，广大居民十分满意。
3.房屋管理、维修实行一条龙24小时服务。到清源西里小区购买楼户的住户，都要在物业管理公司营业厅内办理进住手续，在办理手续过程中住户可以得到一套包括居住公约、各项收费标准、服务项目、管理制度和生活指南等10余种材料在内的“清源西里小区居住手册”，住户在进住前可进行详细的自查，一旦发现问题由房修所予以修复，优质及时，便住户达到100%的满意。
4.在小区管理上，去年四季度，已全部实行微机管理，促进了小区管理向科学化、现代化迈进。
5.园林绿化管理专业队对小区内的花草树木进行日常管理，美化小区环境。目前，清源西里小区绿化覆盖率达到35%，人均绿地3.5平方米，小区四个组团，每个组团中心都有一块中央绿地，种植不同的花木，实现了三季有花，四季常青。
6.清源西里小区管理办公室、居委会主要负责小区日常管理，协调各部门工作，定期开展精神文明和社会主义法制教育。为了活跃小区居民业余文化生活，小区中心的文化活动站设有录相、歌舞厅、台球厅、棋牌室、阅览室等，居民茶余饭后，可根据自己的不同爱好开展活动。
7.精神文明建设是小区管理的一项十分重要的内容，我们将文明公约和爱护公物、合理使用房屋等知识、规定印成小册子发给住户，并开展争做文明市民、争当五好家庭活动。
8.为了活跃居民生活，我们安装了小区闭路电视网，播放丰富多彩的文娱节目，并以此向广大小区居民进行宣传教育。
9.小区治安联防办公室负责维护小区治安，保护居民生命财产安全。联防办公室设有由8名专业保安员和15名治安联防队员组成的治安联防队。保安员身着制服，昼夜巡逻，使广大居民能安居乐业，小区内刑事案件绝迹.盗窃案件大大减少。
10.综合服务中心开展全方位多元化服务，以方便小区居民生活为已任。由20人组成的保洁队，每天负责清洁小区内40多幢住宅楼和小区道路，小区生活垃圾日产日清，并及时向垃圾道内喷洒药物，做到无蚊蝇滋生现象。
11.为了解决居民存自行车、汽车问题，小区内设有自行车棚，居民每月只需花1.5元，就可放心存车。随着小区内机动车的不断增加，我们克服种种困难，开设了室内和露天停车场，设有专人看管。
12.从方便居民生活的角度出发，我们还在小区内兴建了付食、建材、小百货、水产品、粮油、饭店等商业饮食服务网点，并设有电话购物服务项目。
13.清源西里小区居住的居民95%都是从市里搬迁来的，为了解决他们上下班、上下学交通不便的困难，从去年6月起，我们每日自小区到市内真武庙开通往返15班专车，而居民每月只需花5元钱购买月票。这一举措深受广大居民和社会各界的欢迎和好评。我们从事物业管理才刚刚起步.管理初期我们舍得投入，从1992年以来，先后投入50多万元用于小区建设和完善服务功能.力求让广大居民住得更舒适、更清洁、更安全、更方便。今后，我们将继续贯彻“以后期服务管理为基础”的战略方针，进一步完善小区内各种市政、服务设施建设，建立健全各项规章制度，下大力气，用最短的时间、最快的速度，将清源西里小区建成具有一流管理水平、一流服务体系、一流居住环境的文明住宅小区，使其成为一颗璀灿的“京南明珠”。
