产权主体多元化条件下的物业管理
摘要：随着我国产权主休多元化物业的迅括发展，物业管理作为一种全新的行业不可遥免地产生了。物业管理是一种确保物业正常营运的全面的管理服务活动。构建物业管理休系必须以物业产权分翻即确立各业主基本权利的过程中建立良好的基砚条件为前提，必须遵循规范性、统一牲和高效性的原月，必须建立起独立核算、收支平衡的核算体系。
关键词：产权主体；多元化；物业管理
产权主体多元化条件下的物业管理作为一种新型行业是改革开放和社会化生产发展的产物。随着产权主体多元化物业的迅猛发展以及由此而对物业管理的发展所提出的迫切要求，在国内严重缺乏物业管理经验的情况下，必须加速进行物业管理实践和理论的探索。
一、问题的提出
物业是房屋租赁经营业。近几年随着我国经济的发展和改革开放实践的深人，不少单位为了有效发挥其拥有建筑的资源优势，按照拓展经营渠道的思路，通过房产租赁取得收益。随着这种经济活动的普遍展开，房地产发展商大量涌现，把兴建物业获得物业收人作为追求的目标。物业作为一种产业形式普遍发展起来。
然而，对房地产发展商来说，物业经营不是唯一的经营方式。他可以将房产作为投资发展其它商业性活动，他也可以出售房产赢得房产开发的利润。特别是那些大型商贸大厦，当房地产发展商资金不足的情况下，他可以与其它发展商共同集资兴建，并共同瓜分房产。这样，物业产权主体多元化的现象就不可避免地并越来越普遍地产生了。
物业的载体是建筑物。物业经营的成果来源于建筑物使用功能的发挥。而任何一个建筑物要发挥其使用功能就必须具备优质的物业管理体系。物业管理的职能在于:通过对公用设施的运行操作以及对各类设施的维修，以环境及安全秩序的管理，为业主、租户和正常经营活动提供服务，并指导业主和租户在建筑物中的活动。建筑物越高档，建筑物的使用功能和条件越复杂，越具有商业性，物业性管理就越复杂，越重要。
由于物业综合配套设施以及物业管理是严密的系统，因此它不能因房产产权的瓜分而受到分割。如果这个建筑物的业主是唯一的，那么，物业管理活动通常可以通过业主的后勤职能管理部门来进行。但在产权主体多元化的物业中，就必须建立起全新的物业管理体系。它与传统的工业企业设备动力管理体系和宾馆、酒店的后勤保障体系是不同的。它具有这样一些特点:(一)它的活动内容是建筑物状态和秩序的管理。物业管理是一种全新的服务性行业。(二)由于服务对象包括不同的产权所有者，因此，它的活动是一种社会化的服务。随着市场经济的发展完善，它将是社会化服务体系的重要组成部分。(三)它所开展的活动必须是独立的经济活动。它的行为是市场经济条件下的企业行为。(四)它的管理服务活动必须有明确的法律依扭。
二、物业管理的性质、内容和形式
物业管理是物业主所委托的物业管理公司为了获得管理服务费收人，通过对基础设施的运行、维修和环境及安全秩序的管理，确保物业在良好的状态下得以正常营运，从而使业主获得较好的物业收人的活动。物业管理是具有明确的规定性的。
1，物业管理的任务是通过运行、维修、保安服务及管理等手段确保物业在良好状态和秩序下正常营运，使业主获得物业收人。可见，物业管理是一种服务。
2，在物业特别是产权主体多元化的物业广泛发展的市场经济条件下，物业管理公司不可能成为任何一个业主的后勤职能部门，它与委托以物业管理业务的业主是经济关系。物业管理本身是一种经济活动。它是一种社会化的服务。
3，物业管理活动的目标是物业的良好状态和秩序。而且物业管理木身是一种较为长期的行为。因此，它的活动目的及方式便对其木身的行为提出了规范化的要求。它是一种高度规范化的服务。
4，物业管理与物业不同。物业是业主对其投资形成的房产进行租赁经营，而物业管理不象物业那样必须以资木的投人为先决条件。事实上，开展物业管理业务所运用的主要生产资料即物业管理公司支配使用的建筑及综合配套设施不是物业管理公司木身的财产，各种材料、工具和水、电、气等资源也无须由物业管理公司进行资木投人。既然不是以资木投人为先决条件，物业管理收益就不是资木收益的范畴。
5，物业管理的目的是获得管理服务费收人。它是对物业管理过程中活劳动消耗和物化劳动消耗的补偿。物业管理主体是劳动力的一种形式。
物业管理是一种确保物业正常营运的全面的管理服务活动，它的内容包括:(一)组织供水、供电、供气、空气调节、通讯、电梯运输等各种公用设施的运行和日常维护;(二)组织对建筑物内设施、设备的维修，确保设备设施在其管理权限规定范围内的良好状态;(三)受业主委托进行公用设施的大修和技术改造;(四)进行建筑及环境形象和秩序的规范性管理;(五)确保物业的治安秩序和消防安全秩序，为业主和租户提供保安服务;(六)根据业主授权，进行物业经营管理，代缴的业收人及需集中交缴的由业主、租户承担的费用;(七)开展业主所委托的其它各种物业管理业务。
物业管理的基木形式是:(一)业主与物业管理公司签订的物业管理服务合同以及业主或租户与物业管理公司签订的其它各种协议。它是确定物业管理职责和范围以及进行利益分配的依据，是确定物业管理其它基木形式的基础。(二)统一的运行维修调度指挥系统和生产作业组织是履行运行维修服务义务的条件。(三)对各物业业主及租户有普遍约束力的物业秩序管理制度和规范，以及为维护这些制度、规范的权威性和强制性所必需的手段。
三、构建物业管理体系的基础条件
为确保物业管理的职能得到有效发挥，在构建物业管理体系的过程中，首先必须具备完善的基础条件。
1.要确保公用设施资产的完整性。
为使整个物业营运活动在良好的秩序下正常进行，就必须使公用设施的运行及管理具有严格的一致性，并使其不在各业主自有谈施的运行及管理中受到阻碍。为此、最有效的方法是确保物业公用设施资产的完整性，由一个业主即物业的主要发展商享有物业中全部公用设施的所有权。
物业发展商在集资修建建筑物、转让房产、利用房产设施投资进行商业性活动等分割建筑物产权的过程中，所分割的房产产权应只限于房屋和不影响公用设施正常运行的设备设施。物业中包括供水、供电、供气、供汽、中央空调、电梯、通讯、广播电视、消防监控、防资监视等系统以及建筑物外墙、屋顶、公共区域、公共景点及绿化带、停车场、物业标志物等一切公用设施均不能进行财产分割。而其它各业主在享受公用设施服务的情况下应向拥有公用设施资产所有权的业主交纳租金。租金的交纳以向物业管理公司所交纳的管理服务费(即所包含的大修费用和技术改造费用)的方式实现。
2.业主房产时产权利应当统一规范
在物业产业主体多元化而整个物业已构成统一的情况下，业主房产财产权利是受到限制的，即对自有房产的处分和使用不应损害整个物业的安全、营运活动的正常进行和其它业主的权益。
3.要严格规范设备设施的职能管理。
物业各业主为确保其投资形成的设备设施的安全和有效利用，都应当行使对自有设备设施的管理职能，即固定资产管理、设备前期管理、备品备件管理、设备设施修理的计划管理等等。但在物业产权主体多元化条件下，各业主的设备设施是紧密联系的，因此，设备设施的职能管理必须在统一的原则下进行规范:
(一)在物业管理公司运用公用设施开展物业管理活动的同时，拥有公用设施的业主对设备设施的管理职能主要表现在监督职能上，即对物业管理公司提出的公用设施大修理和技术改造项目的审批以及对公用设施、设备维护状况的检查和考核，对设备事故的调查等。
(二)为确保公用设施安全和物业营运正常活动不受损害，业主自用设施的增设和技术改造应由物业管理公司行使审批权，有关文件应向拥有公用设施资产所有权的业主管理职能部门备案。在物业产权分割的过程中，在形成的集资修建、房产转让和投资经营等涉及到物业产权分割的有关法律文件中都应当制订有关物业管理的专门条款，以上述原则和方法作为基础，明确出物业管理的地位、范围、物业管理的组织形式和职能以及业主在物业管理活动中的权利和义务。
四、构建物业管理体系的一般原则和方法
物业管理以确保物业良好状态和秩序为活动目标的系统行为。因此，构建物业管理体系的一般原则可以归结为:使整个物业管理活动具有规范性、统一性和高效性。
物业管理活动的规范性表现于对物业中涉及到基础设施安全运行和物业正常秩序的一切行为的制度性约束，对物业管理活动木身各环节功能发挥的制度性约束。确立物业管理的管理组织，不仅要与制度体系有效的结合起来，成为各种制度化约束的有效工具，而且在行使其职能过程中，具有严格的统一性。这种统一性表现在:物业管理活动中人、财、物运动的统一性和管理服务过程计划、组织、调度、指挥的统一性以及基础设施管理的统一性。但是，规范和统一决不意味着低效率。效率始终是物业管理商竞争力的来源。因此，在物业管理活动中特别在服务作业中，必须具有高效率。为此，一方面调度指令系统不能有过多的管理环节，另一方面作业组织形式在不影响物业管理系统功能发挥的前提下可以形成为板块式结构。在社会化服务高度发展的条件下，有些作业可以转由其它专业化社会服务机构代为完成。
物业管理的管理组织一般应包括综合管理和技术管理两大职能管理机构，运行管理和维修管理两大作业管理机构，一半形象管理和治安消防管理两大执法管理机构，财务管理机构及物业经营管理机构。
物业管理应该具有严格的规则，这些规则应包括:(一)公用设施操作、维护和维修的各类管理制度和规程;(二)各类设施使用、维护、更新和技术改造的管理制度和规范;(三)场地环境秩序及建筑形
