第一节 理论假设与指标选取 ............................. 37
一、理论视角与研究假设 ..................... 37
二、模型建立与变量测量 ........................ 39
第五章 结论与展望 ......................... 46
第一节 主要结论 .................................. 46
一、商业综合体研究呈现学科交叉趋势与效率研究倾向 ................. 46
二、“双峰一谷”的商业综合体经营效率格局已基本形成 ................ 46
第四章 杭州市商业综合体效率影响因素
第一节 理论假设与指标选取
一、理论视角与研究假设
商业综合体效率测量结果发现，商业综合体效率会随时序而变动，不同类型商业综合体又会形成不同的效率时序变动特征。造成不同商业综合体之间效率的不均衡性以及时序变动特征异质性的原因是什么？理清这一问题对商业综合体的研究与发展至关重要。
目前尚未有直接涉及到商业综合体效率影响因素的研究。考虑到商业综合体效率与吸引力之间的共同性（都是关于经营效益的识别与开发利用），相关商业综合体吸引力影响因素的理论与实证研究发现可提供有益参考。通过文献梳理发现对商业综合体吸引力影响因素的研究集中在两个方面。一是关注“魅力”，即商业综合体的内在特征，强调规模特征对增加营业收入的影响，主要关注综合体业态种类、开业时长等因素；二是关注“阻力”，即商业综合体的外在因素，强调外部环境对刺激顾客前往消费的影响，包括交通便利度、集聚效应、中心位势等因素[70]。此外，上世纪末商业综合体吸引力研究呈现出新趋势，研究对象开始重视以人为中心，关注消费者行为对商业综合体营业量的影响[71]。
基于上述分析，本文借鉴商业地理学派的吸引力理论等相关研究成果，从商业综合体消费者角度出发，引入消费者行为特征作为解释商业综合体的效率的因素。同时结合前文对商业综合体效率时空特征的分析结果，立足旅游城市情境构建模型。
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第五章 结论与展望
第一节 主要结论
商业综合体效率是客观存在的城市商业经济现象，它的时空变动与影响机理有其内在的规律性。本文以杭州市 46 个商业综合体为研究对象，根据 2018 年 1-12 月间面板数据，利用DEA-Malmquist 模型，对杭州市各商业综合体效率进行测量，并运用 ArcGIS10与 Eviews8 分析效率的时空变动特征与影响机理，主要结论如下：
一、商业综合体研究呈现学科交叉趋势与效率研究倾向
由图谱分析可知，国内外商业综合体研究存在较大的差异性。国外商业综合体研究重点围绕其经济效益与社会效应两个方面展开，同时消费者行为作为商业综合体的使用主体一直贯穿于整个研究体系之中。相比之下国内研究以满足当时国内大量建设商业综合体的现实需求，研究成果以设计策略为主，后随着城市建设的推进，研究内容开始涉及营销策略、业态分配、空间属性、外部效应、体验式消费和消费者行为等国外研究前沿。
目前，国内外学术界商业综合体研究进展皆表现出明显的效率研究倾向。由于研究对象的复杂性和数据的获取困难性，效率层面的研究存在极大的发展空间；效率测量以宏观区域或行业为主，缺少特定区域环境内商业综合体群体效率评价；效率影响因素研究分布较为零散，缺乏系统性梳理要素和构建体系；现有研究情境多基于传统城市构建，
忽视了旅游红利对实体经济的营收增益。此外，在全域旅游背景下，旅游产品供给侧的全域化改革亟需补充商业体供给优化的研究。因此，立足旅游城市情境，针对旅游经济效益季节性波动的特点，将研究时间跨度细化为月度，对商业综合体效率测量与影响因素分析具有重要的理论和现实意义。
参考文献（略）
