第一章 绪论
1.1 研究问题的背景和意义
改革开发以来，我国经济快速增长、城市化快速推进，土地资源供不应求和大量土地开发投入、土地低效利用的矛盾突出。城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。
为盘活低效存量土地资源，缓解用地供给不足问题，2009 年，广东省人民政府陆续出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）等相关政策，包括 FS 市也出台了相应配套的地方政策，鼓励适用“三旧”改造政策的土地权属人盘活存量土地，其中允许自行改造的方式激发了土地权属人改造热情，一定程度上推动了对项目全过程管理公司的需求度。与此同时，很多知名的房地产企业如 WK、WD、LC 纷纷尝试开展轻资产经营业务（即房地产企业不以股权、债权等形式参与项目开发，而是依靠企业自身的品牌溢价、管理优势、营销网络等资源输出向委托人提供经营服务，收取管理费模式）。而招标工作往往是市场上两个通过缔结合约的经济主体最需要磨合的地方，招标工作主要有招标需求分析，招标策划方案，招标文件准备，招标程序执行，招标成果的交底与实施等环节，如果对业主需求识别不清、招标策划没有统筹性、招标文件及潜在单位考察准备不到位、招标成果交底不清，均会对受托单位的经营造成重大风险。
J 公司是一家刚进入房地产开发的行业新军，意在打造房地产行业全产业链。但企业自身项目风险管理体系建设处于空白。本文旨在通过将风险管理思维应用到 J 公司在 DP 项目招标管理中，从参与者角度有利于规范利益干系人参与招标投标行为，从招标全过程角度有利于受托单位规避项目管理风险，对今后促进 J 公司更好地参与工程建设项目招标管理，开拓轻资产经营业务市场具有一定的应用价值和现实意义。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
根据研究调查风险管理最早开始于美国，这是学术界普遍认为的，根据相关学者对风险管理的发展阶段进行归纳总结，将风险管理划分为三个主要的阶段，分别为传统风险管理阶段和现代风险管理阶段以及全面风险管理阶段。
一、20 世纪 90 年代以前为传统风险管理阶段。风险管理最早被提出于 20 世纪 50年代，美国是风险管理的缔造者，美国通过进行深入的分析研究，给出了风险管理的理论体系。保险行业是最早运用风险管理的领域。1975 年美国成立了风险与保险管理协会，从而才对保险管理的过程中逐渐演变为对风险进行管理，开始了真正意义上的风险管理。
二、20 世纪 90 年代为现代风险管理阶段。现代风险管理阶段的主要标志是提出了首席风险总监的头衔，简称为 CRO。1995 年由多个国家进行联合制定了适用于全球的第 1 个企业风险管理标准，整个执行过程中对信息进行了广泛的搜集，并召开了多次会议进行了讨论，最终制定出了澳大利亚/新西兰风险管理标准，这个标准对于全球很多企业都具有适用性，因此给各行各业提供了一个很好的借鉴。
三、21 世纪开始到现在为全面风险管理阶段。1998 年，全球进入了全面风险管理阶段，典型的就是，1999 年发布了《巴塞尔新资本协议》，在该协议中对全面风险管理进行了明确定义。
Alberto Sols 在《A Comprehensive Approach to Dynamic Project Risk Management》中介绍很多项目都存在性能、成本、或进度问题。项目失败的原因有很多，包括风险管理方法的缺失。当项目未对风险进行全面排查梳理前就启动项目，当风险评估时未能考虑到核心关键方面，当在没有后续策略应对处理，当项目实施期间没有进一步的风险识别，或者上述情况组合发生时，都是风险管理方法不足所导致的。一些出版物介绍了不同风险管理处理方法，但都不是太系统。
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第二章 J 公司 DP 项目概况风险管理现状
2.1 J 公司基本情况
2.1.1 J 公司概况
J 公司成立于 2012 年 2 月，是 FS 城市国资委管理的市属管理企业。公司主要在城市更新改造方面具有较突出的竞争优势，目标打造房地产全产业链条，成为城市建设的重要平台。着眼于 FS 城市升级，聚焦城市建设，打造具有全产业链能力的城市建设平台。负责承担 FS 市国资系统的土地开发建设任务，充分发挥土地资本的杠杆效应；大力开展“三旧”改造业务，开创 FS 市“三旧”改造新局面；积极参与 FS 市城市公共设施以及其他重点项目开发建设任务，成为 FS 市城市建设的重要力量；承接市政府搭建的 FS 市专业化住房租赁平台任务；在保障公共设施建设和国资体系内的土地开发的前提下，适度、有序参与有比较优势的房地产项目的市场竞争。
公司经营范围有城市基础及公共设施投资管理；物业资产的投资经营管理；建筑安装工程；工程项目投资咨询、财务咨询；物业管理服务；工程设计及工程咨询、管理服务；上述经营项目的上下游相关产业投资。
2.1.2 J 公司组织架构
公司设有投资发展部门、营销管理部门、工程管理部门、成本管理部门、运营管理部门、财务管理部门、人力行政部门、党群人事部、监察审计部等职能部门。
2.1.3 J 公司业务构成及主要经营情况
自成立以来，J 公司一直聚焦于 FS 市一、二级土地联动开发业务，并着手尝试投资布局长租公寓业务、物业管理、项目管理、装配式建筑等方面。目前，J 公司仍然是以城市更新为主要业务构成，主要开发了 CG、DY、JL 等 FS 市本地“三旧改造”项目，已成为 FS 市城市建设开发与“三旧改造”的重要力量，为城市形象提升做出了很大贡献。
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2.2 DP 项目及建设单位概况
2.2.1 DP 项目基本概况
一、工程简介
DP 项目位于 FS 市 NH 区与 SD 区交界处，场地内地势平坦，北靠魁奇路东延线，南接伟业大道，西邻陈村大道，东倚广珠西线高速，交通非常便利。项目整体定位为通过依托与发挥 FS 某物流中心的政策与物流服务平台功能，发展以食材与家庭消费品为主题的进出口商品集散中心，并围绕该进口商品集散中心发展外贸产业综合服务聚集区，并配套发展酒店式公寓、立体式停车场等必要的生活设施。项目将围绕一心（中国品牌农业博览中心）、一都（世界美食之都）、三园（跨境电商产业园、食材文化产业园、现代物流产业园）进行建设。
二、气候条件
DP 项目所在地区属于由江河冲积而成的河口三角洲平原，场区属亚热带海洋性季风气候，全年降水丰沛，雨季明显，日照充足，夏季炎热，冬季一般温暖。区内以季风为主，每年 10 月到次年 3 月以北风为主，天气相对干燥，降水量少；每年 4~9 月受海洋性气流的影响，吹南风或东南风较多，天气炎热，降水量大；年平均降水量在1600mm 以上，台风季节常出现在每年的 5~9 月，期间常有大风和暴雨。
三、程内容
该项目分一、二期建设。一期工程内容包括地下室、裙楼、塔楼及其他附属配套设施，总建筑面积为 606045.1m2，总投资约 30 多亿元。其中地下室建筑面积83646.2m2，高 8.2m，局部二层和三层；裙楼建筑面积 337698.6 m2，9 层，局部 12层；塔楼共 4 栋，总建筑面积为 138440.6m2，高 180m。由于不同的经营需求，裙楼的楼板荷载有 500KG、1000KG、2000KG 等不同要求，在同类城市商业综合体项目中较为罕见。
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第三章 J 公司 DP 项目招标风险因素分析 ...................... 18
3.1 风险识别方法类别 ................... 18
3.1.1 头脑风暴法 ............................... 18
3.1.2 德尔菲法 .............................. 18
第四章 J 公司 DP 项目招标风险因素评价 ................................. 38
4.1 风险评价的常用方法类别 ................................ 38
4.2 J 公司 DP 项目招标风险运用层析分析法评价步骤 ................................. 39
4.2.1 建立项目招标风险因素层级模型 ............................... 39
4.2.2 构建判断矩阵 ....................... 40
第五章 J 公司 DP 项目招标风险应对措施 .............................. 51
5.1 风险应对策略 ...................................... 51
5.1.1 来自项目招标程序风险的应对措施 .................................. 51
5.1.2 来自项目各利益干系人风险的应对措施 ............................... 54
第五章 J 公司 DP 项目招标风险应对措施
5.1 风险应对策略
5.1.1 来自项目招标程序风险的应对措施
一、招标方案
招标方案的制定是整个项目建设推向实操环节过程中起着指导性的文件，它的制定必须由项目第一责任人牵头组织，并让各工种部门强有力制定，涉及的部门主要包括有设计部门、工程管理部门、成本控制部门、招标采购部门等。
其中设计部门要做好工程图纸专业分类，包括专业建筑图纸、结构图纸、消防安装、
