第 5 章 厦门轨道集团“地铁+物业”开发模式实施的保障措施
5.1 合理规划，统筹物业开发
由于地铁建设工期长，施工不可逆，因此上盖物业应与地铁建设同步设计、同步规划，统筹开发。在前期规划中，要考虑物业布局的合理性，上盖物业既要与地铁紧密衔接，又要形成多层次、多功能的地铁综合体，同时还要兼顾地铁和其他交通的有机衔接，做好地铁与航空、铁路、公交的无缝换乘，完善城市客运枢纽布局，更好发挥轨道交通的作用和效率。
在对沿线土地进行物业开发规划设计时，要秉承一体化原则，超前规划，充分考虑物业的衔接性和开发价值，主要体现在以下三个方面：（1）前期研究：了解物业设计概念，明晰物业开发理念和定位，确定物业开发的功能要求，做好地铁上盖分层规划，在深入研究需求基础上启动建筑设计招标。充分研究政策，在项目立项、项目规划、土地获取、土地分层利用等方面进行政策创新，让政策更富有突破性和前瞻性。（2）初步设计：开展方案设计，确定建设方案布局，明确上盖物业荷载条件，可以将地铁站点周边土地适当延伸作为出入口、地铁冷却塔、风亭占地，提供上部荷载条件供车辆段设计预留，做到物业与地铁站以及周边沿线建筑的统一协调。在设计时着重考虑提升土地混合使用效率，实现土地功能多样化，合理制定物业开发强度，发挥地铁和城市功能相结合的综合效用。（3）物业项目先行招商。结合市场需求和运营商理念，优化物业开发方案，先行招商有利于拉动固定资产投资，带动片区周边开发。根据市场需求优化建筑功能，坚持“招大商、招好商”原则，实现与优秀开发商的强强联手、优势互补，提高品牌溢价和“地铁+物业”项目总体价值。在项目前期研究阶段，着手进行物业招商引资，让社会资本积极参与地铁物业建设中来，利用品牌效应拉动项目前期宣传，实现项目后期效益最大化。
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结论与展望
随着厦门经济和城市建设的迅猛发展，城市交通拥堵、环境污染、空间局促等问题逐渐成为城市发展进程中的难题。地铁在众多交通工具中所占有的独特优势，如容载量大、时效高、污染小、舒适便利等，使其在改善城市交通、提高出行效率、减少城市污染、推动城市建设等方面起到了不可估量的作用。但地铁建设迅猛发展的背后却蕴含着建设运营投资规模大、建设周期长、运营亏损等问题，如何实现“建设、运营、开发”共同发展成为厦门轨道交通集团的重要课题。出于建设投融资及运营补亏的需求，厦门地铁以 TOD 理念为核心尝试“地铁+物业”的开发模式，用地铁上盖物业建设开发引领助推城市发展是一种有益的尝试。
本文对厦门“地铁+物业”的开发模式展开了研究，结合轨道物业开发模式的理论知识，归纳总结深圳、上海、香港“轨道+物业”开发模式的成功经验，基于厦门地铁建设和物业开发现状，从地铁沿线土地利用情况、相关政策、土地获取方式、资金来源、物业开发能力、人力资源六个方面分析厦门地铁物业开发模式的现状和问题，并对现状进行了 SWOT 分析，指出厦门轨道集团实施“地铁+物业”开发模式需要通过合作开发。研究表明，为了保障地铁与物业开发的顺利实施，需要合理规划，统筹物业开发，不断进行合作模式和技术创新，争取政策支持，盘活融资渠道，强化资金支持，坚持“走出去、引进来”人才战略，加强人才储备。
“地铁+物业”开发模式是一个不断探索、不断调整的过程，为实现厦门“地铁+物业”开发模式新的发展，必须在项目前期充分规划、科学布局，地铁与物业同步设计、同步建设，促使城市建设和地铁建设同步进行。创新合作模式，轨道集团与品牌房地产开发商联手，通过优势互补，降低项目开发中的经营风险，提升物业开发的品牌溢价，实现地铁建设投融资及运营补亏需求，促进厦门“地铁+物业”开发模式的可持续发展。
本文结合厦门“地铁+物业”的开发模式展开研究形成一定的成果，对国内其他城市实施“地铁+物业”开发有一定的指导作用。但是，不同城市政府支持力度、经济发展水平、土地获取方式、政策支持、资金渠道等不尽相同，提出在较大范围的城市适用的“地铁+物业”开发模式还有一定难度。在未来研究中可以深入探讨，为厦门轨道集团进行“地铁+物业”开发持续的发展建议。
参考文献（略）
