本文是一篇MBA论文范文，论文以成熟案例、现有理论作为基础，依据本国市场独特的政策、文化背景、产品特征等，综合社会发展特征，通过开展市场调研分析工作，总结出与本国国情相适应的，与老年人亲情、物质、医疗护理等多元化需求相适应的全新养老地产开发模式，且深入针对开发模式开展了探究工作。 论文主要对如下内容进行研究：1、基于典型案例、国内外探究现状，提出养老+地产这一全新开发养老地产的模式。2、结合实地调研活动，明确老年人希望自养老地产商获得如下配套服务，如康复护理、医疗救助等。此后即为家政、心理咨询、精神交流等次要服务。3、依托于调研数据，结合分析老年人需求，对比包括养老+地产、老年公寓、福利机构在内的三大养老模式，并开展分析工作。最终明确，养老+地产模式的可行性、认可度相对较高。4、结合运营管理、功能、销售应力、融资模式四大切入点，构建地产+养老模式。 5、最后，选定仪征月塘特色小镇这一真实项目，针对全新开发模式的融资、销售应力、投资开发规模等诸多方面，开展实证分析工作，且在实际开发建设方面，对此进行运用。
第一章 绪论
1.1 选题背景及研究意义
1.1.1 选题背景及依据
1、老龄化问题严重
据民政部发布的《2017 年社会服务发展统计公报》显示，截至到 2017 年底，全国 60 周岁及以人口 24090 万人，占人口总数的 17.3%。对比而言，2012 年年底，仅有 19390 万人达60 周岁及以上，仅为总数的 14.3％。这短短的五年间，60 周岁及以上人口激增近 25%。
（注：国际上通常认为，当 60 岁以上人口占人口总数的 10%以上，或 65 岁以上人口占人口总数的 7%以上，那么，即可认为这个国家或地区正处于老龄化社会。）
老龄人口激增的同时，出生人口却在不断下降。根据国家统计局的统计数据显示，2017年全国出生人口为 1723 万人，比 2016 年减少 63 万，下降约 3.5%，比 2015 年减少 88 万，下降约 4.9%。
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1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外养老地产研究综述
因人口老龄化问题日益突出，养老地产也随之受到社会关注，瑞典、法国等三大欧洲国家最先进入老龄化社会，越是发达的国家进入老龄化社会时间就越早[2]。随着老龄化的发展，一些社会养老问题日益凸显，此时许多发达国家想从养老住宅为出发点，来寻求解决养老问题的新途径。随着时间的推移，研究方向从单纯的建筑学角度向养老地产行业发展发生转移[3]。所以，就文献综述而言，此处划分为两部分加以介绍，即针对养老居住、人口老龄化开展的探究工作[4]。
1、关于人口老龄化的研究
Chudacoff(2014)表的一篇文章中，主要从老年人自身的经济状决定的消费行为和外部的社会养老保险制度进行了研究，还就国家应该制定什么样的财政政策和福利保障制度来提高老年群体生活质量进行了探讨[5]。Malcolm H.Morrison(2013)对老年经济学理论研究比较深刻，夏威夷和俄勒冈州均在其战略性市场营销中突出体验，这是源于其根据自身资源条件将养老地产项目定位于“感觉健康与活力”，并据此就发展高端养老地产项目目的地等相关战略提出11 项主张，不仅从个人、家庭、社会等方面对老年人的经济状况、价值理念、社会保障、退休制度等做出了详细阐述，还重点就对养老产业关键因素产生影响的经济体系予以关注[6]。
2、关于养老地产问题的研究
因老龄化进程的持续发展，社会随之开始关注老年人居住问题，自此开始，专家学者们们纷纷对此进行探究，并逐步提出养老地产等词汇。国外在探究养老地产方面，主要从以下三个方面展开：
首先，在规划设计方面，Hoglund(2011)运用走访方式，对欧洲老年居住建筑开展调研工作，认为从老年人居住环境可以看出欧洲国家的养老机构非常注重对老年人隐私的保护，同时也十分维护老年人的尊严，尤其是德国，非常值得学习和借鉴[7]。St John(2014)需求，从实际出发，对养老地产区位的选择、建筑的规划设计、施工的布置安排以及技术标准等方面进行了详细分析[8]。Fleming(2013)美国养老社区项目的实地考察调研，从社区环境和规划建设两方面对养老社区发展中容易出现的问题做出了仔细分析并提出相应的解决方案[9]。Barnes (2015)在建筑配套设施、设计造型方面，都需以老年人认可为前提，尤其是室内外空间设计更要如此，从而才能体现出以老人的生理与心理特征为需求的建设导向[10]。
其次，就市场需求与供给方面而言，Krout (2014)通过对美国一个养老社区居住老人的调查，得出了该社区能保证老人们的生活独立性的同时还拥有完善的医疗服务体系，以及该社区地理位置优越便于走亲访友，而且该社区口碑和声誉都特别的好，这是他们选择该社区的重要原因[11]。Chae (2016)认为老年人的选择除了希望能够获得应有的养老服务以外，更为关键的是，需对安全措施有所保障。受访者共同表示，养老社区医护人员能够有求必应、随叫随到[12]。Laws (2015)提到随着老龄化程度的加深符合市场需求的多元化产品会自动形成，从而，让老年人的选择余地更大，老年社区需提供诸多服务，如购物、餐饮、交通以及医疗等，受到高学历的老年人的青睐[13]。
最后，在养老模式的选择方面，Haber (2015)通过对比社区、机构、家庭养老等模式的劣势、优势，认为社区养老模式不仅为老年人提供了完善的生活照料同时在对老人的精神慰藉方面更具无可比拟优势，社区养老比其他模式可以更好的满足老年人的生理和心里的需求[14]。
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第二章 理论基础
2.1 特色小镇及养老地产概述
2.1.1 特色小镇基本概念及特征
特色小镇，即范围较小、极具特色的城镇，多表示城市内具有突出地域特征、较大经济规模、处于关键地理位置、产业较为集中的乡镇。其一般处于城市、乡村之间，特色显著、地位特殊。在推进新型城市化建设进程方面，以特色小镇构建作为重要途径，也是城乡发展一体化平台得以搭建的关键举措。
特色小镇，这一概念略具特殊性，既不同于镇这一概念，同时也区别于行政单元、区域等。特色小镇具备如下目标，即以特色区域文化、产业等为基础，依托于科技创新，最终实现多方面共同发展。其具备综合性、全方位产业链条，结合政府、企业之间合作，将诸多经济元素融入于此，实现产业升级，最终实现区域经济发展。
特色小镇以特色作为特质以及基本魅力，而其生命力也依托此得以体现。所以，如何对独特性进行打造，是规划特色小镇时首先需考虑的方面。所以，需对其具备的产业、科技、资源等优势进行充分发挥，以便特色小镇得以顺利发展。
特色小镇以高端服务业作为发展重点，依托于传统产业、高端技术的结合，实现区域经济发展，形成更高对外开放水平，拉动内需，最终实现区域竞争力提升，此处则完全不同于传统旅游小镇、产业园区等，前者发展模式略为单一，关注开发旅游资源；后者则对产业集群外延、产业链完整更为关注；而特色小镇，则注重培养素质、学历均较高的年轻创业人才，
此类人才不仅可进行独立思考活动，同时也把握相应技能、技术，而这也明显不同于传统小镇定位，其多以从业者或是草根创业者作为主要人才。
特色小镇往往地处城市周边或是内部相关区域，不仅可具备相对独立的一片空间，且便于与周边区域开展合作，不似旅游小镇，多处于与市中心相对较远的乡镇村落，相对闭塞，不适宜对外经济贸易的发展，也难以吸引投资人士。
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2.2 理论基础
2.2.1 马斯洛需求层次理论
1943 年，马斯洛在研究报告中提出：可大致划分人的基本需求为五大层次，自低到高分别为生理、安全、社交、尊重、实现自我价值需求。也可划分五大需求为两类，其一即物质需求，其二为精神需求。在此之中，物质需求为低一级需求。依照分类原则，可归类安全、生理需求为物质需求，实现自我价值、尊重、社交需求为较高层次需求，即精神需求。基于需求层次理论，对养老地产服务、居住方面，阐述老年人需求内容，并归类、分析。
在时代不断发展的同时，人们的自身消费能力随之提升、养老观念随之改变，老年人开始探寻能够满足他们需求的养老方式，有的仅倾向于物质需求，而有的则有着更高层次的追求，往往会选定养老设施、配套服务完善的地方，以便养老。基于老年人的需求层次，初步对市场老年人消费群体规模数量进行判断，也为设计、构建养老地产项目奠定理论基础。
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第三章 特色小镇养老地产宏观环境分析 .......................................... 17
3.1 养老地产行业宏观环境 PEST 分析 ...................................... 17
3.1.1 政策环境 ................................ 17
3.1.2 经济环境 .............................. 20
第四章 仪征月塘特色小镇养老地产项目运营模式分析 .................................. 33
4.1 小镇建设基本情况 ................................ 33
4.1.1 月塘镇基本情况 .............................. 33
4.1.2 文化旅游环境 ......
