本文是一篇建筑施工与管理论文，本文通过对地产项目施工总承包商履约评价研究可以得出以下结论：（1）在地产项目施工总承包商履约评价指标体系构建方面，本文首先从履约评价实际工作中存在的问题着手，通过文献分析、专家调查等方法获取科学合理的初步评价指标，经过两轮德尔菲问卷调查结合专家建议整合、修改、增添指标，获取最终评价指标。其次，运用因子分析，提取公因子并命名，最后构建了地产项目施工总承包商履约评价指标体系，包括 6 个一级指标和 23 个二级指标。
1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
随着我国市场经济竞争日益激烈，地产企业施工总承包商履约评价管理模式也在不断更新和改善。在这样严峻的环境下，地产企业要想获得生存，就必须注重自身管理能力的提高。对于大多数地产企业而言，施工总承包商履约管理水平是企业竞争力必不可少的因素，始终都是企业管理的重要组成部分。优秀的施工总承包商是确保供应物料的成本、质量、高质量合同履约和按时交工的关键，还能为企业带来其他增值服务，提高市场竞争力。同时，构建科学合理的评价指标体系是评价供应商的关键步骤[1]，地产企业如何科学、有效地建立指标体系评价和选择施工总承包商，从而获得优秀的施工总承包商资源，成为地产企业获得竞争优势的关键。
河南 MM 地产公司所处的地产行业，近二十几年来在我国发展十分迅速，行业内部竞争异常激烈。为了在地产行业内脱颖而出，河南 MM 地产公司在业内较早地建立了施工总承包商履约评价体系，即从评价指标的选取、评价指标权重的确定到评价体系结构和评价方法的完善上，做了较多的工作。同时，为了保证履约评价工作的顺利实施，制定了相应的工作制度和工作流程，在一定程度上保证履约评价工作的顺利实施。
然而，河南 MM 地产公司在施工总承包商履约评价工作上主要采用定性方法，缺乏客观、科学的定量方法，同时，评价指标的权重会因人而异出现主观偏差。为了使评价结果能够更具体、更客观，履约评价应当采取定性和定量相结合的方式，以选用能够量化的评价指标为主。鉴于此，河南 MM 地产公司亟需通过客观、合理、科学的选取评价指标、确定评价指标权重和建立履约评价体系，科学地开展施工总承包商履约评价工作。
本研究拟在分析当前地产企业施工总承包商履约评价现状和当前学术研究成果的基础上，通过科学的方法，构建一套客观、科学、有效的履约评价体系，不仅能够对地产企业的履约评价工作提供参考，所运用的方法也可为其他类似研究提供适当的借鉴。
............................
1.2 国内外研究综述
1.2.1 评价指标研究综述
对地产项目施工总承包商履约进行合理、有效地评价是保证地产企业稳定与可持续发展的重要环节。目前，国内外学者对供应商评价展开了大量研究，并取得了丰富的研究成果。
（1）国外评价指标研究方面
在 20 世纪 60 年代，美国的 Dickson[2](1966)首次提出了供应商评价问题，开创了系统地研究供应商评价的先河，从研究采购问题的文献中列出 50 种不同的影响因素，并整理了 23 项供应商评价标准，其中供应质量、交货期、成本、服务等因素是供应商评价的惯用指标。Weber[3](1991)等人总结了从 1967 年到1990 年间关于供应商评价的相关文献 74 篇，采用统计的方法从不同角度研究了 Dickson 提出的 23 种供应商评价标准，并按重要性进行排序。根据其统计发现，价格是研究最多的一项评价标准，其次是交货、质量、技术能力、管理和组织等。Choi 和 Hartley[4](1996)在基于前人的研究基础上，将评价指标进一步扩充，并将财务、技术能力、关系、弹性、一贯性、服务、可靠性、价格 8 个评价指标确定为核心评价指标。Naude[5](2000)等人通过研究发现，成功的履约伙伴关系的主要特征是约束、协调和信任、通信质量和参与、冲突解决。并提出评价供应商伙伴关系的 5 个维度，即信任、需求满足、供应链集成、权势和利润。在供应商选择评价指标方面，Ho[6](2009)等运用统计分析研究发现供应质量、交货期、成本、制造能力、服务等因素是供应商评价的常用指标，需给与高度的重视。Mihova[7](2016)等认为市场竞争日益加剧使得供应商评价标准越来越丰富，新增的评价标准更多地关注合作、时间、服务、前景和创新和产品设计能力等方面的内容。Hosseini[8](2016)等提出了一种以成本、服务、供应敏捷度、质量、环保五项指标作为供应商评价标准的贝叶斯网络供应商评价模型。
........................
2 相关概念方法及领域现状概述
2.1 地产项目概述
2.1.1 地产项目的概念
伴随市场经济的迅猛发展，房地产行业已然成为我国经济增长的主要动力之一。1998 年之后，房地产市场快速发展，也使它成为推动我国经济持续高速增长的重要因素之一[55]。
（1）地产概念
地产即房地产，关于房地产的具体内涵，不同地区和学者对房地产的理解不全相同。经济学的角度对房地产的解释有两种主要观点：第一，房地有机统一论。第二，房地产的狭义论及广义论。文献 56 对房地产的定义是房产与地产的有机结合。具体包括土地及地上所有建筑物、构筑物以及由此衍生出来的各项物权。根据这一概念，房地产包括两层内涵：一是房地产具有自然属性，即包括空置土地、用于建筑的土地以及地上建筑物、构筑物三个方面；二是房地产具有经济属性和社会属性，作为一种特殊形态的财产[56]。
（2）地产开发投资概念
房地产开发投资指房地产开发企业统一开发房屋建筑物、配套服务设施、开发和购置土地等经济活动[57]。投资的结果是建成住宅等各类房屋建筑。
（3）地产项目概念
地产项目一般是指对土地和地上建筑物进行投资开发建设的项目。鉴于上述分析，本文所研究的地产项目是房地产开发企业开发投资的结果，即建成的住宅等各类房屋建筑，所属的范畴是狭义的，且只是具有自然属性的地上、地下建筑物和构筑物，是地产开发投资的具体实物性质的结果，有别于广义的概念。
...............................
2.2 施工总承包商概述
2.2.1 施工总承包商的概念
随着经济和工程建设市场的发展,地产企业越来越多的倾向于采用工程项目总承包模式,希望获得更全面的服务。在总承包模式下，按照合同约定承包工程项目全过程或若干阶段的建设工作[58]。施工总承包作为建设工程实施的最重要的主体，其履约行为对项目绩效的实现至关重要[59]。
目前我国工程总承包是指从事工程总承包的企业按照施工总承包合同，对工程项目的设计、采购、施工等实行全过程的施工，并对工程的工期、安全、质量、造价和环保等全面负责的承包方式。
本文所研究的施工总承包是指地产项目中的采购—施工总承包模式即 PC模式。在 PC 模式总承包项目中，地产企业与总承包方签订包含设计（深化设计）、采购、建造等的总承包合同。同时，总承包方按照合同的约定，承担相应的总承包服务工作。
2.2.2 工程承包模式及特点
工程承包模式是指组织工程交易的基本方式，是保证建设单位在项目建设上能够获得实施和设计服务，并始终确保有效管理的一种正式的合同安排。目前我国关于工程项目的承包模式研究方面还存在不足，例如，研究相对缺乏，没有形成系统的理论体系、比较研究不全面等[60]。同时，在选择工程承包模式时，也要考虑其影响因素，例如业主方管理能力和经验、项目不确定性、项目的技术难度、项目投资规模、项目内部和外部依赖性、外部环境不确定性等[61]，这就要求地产企业，根据不同的项目特点选择最为合适的承包商。Mahdi[62]指出并无完美的工程项目承包模式，而应针对具体情况选择最佳承包方式。
目前，我国的工程承包模式主要有以下几种[63]：
......................
3 履约评价指标体系的建立.......................25
3.1 履约评价指标的确定........................ 25
3.1.1 评价指标选取原则..........................25
3.1.2 初步评价指标的获取..............................26
4 履约评价模型的构建..........................45
4.1 粗糙集赋权概述.............................. 45
4.1.1 粗糙集赋权原理...............................45
4.1.2 粗糙集赋权步骤.....................45
5 案例分析........................52
5.1 项目背景............................. 52
5.2 实例运用.......................... 52
5 案例分析
5.1 项目背景
河南 MM 地产公司的主营业务是房地产投资开发经营，拥有国家房地产开发一级资质，1998 年建立，注册资本 1.6 亿元，总资产超 500 亿元，土地储备3 万多亩，已、在建工程超 1000 万㎡，开发的物业类型涵盖洋房别墅、写字楼及商业公寓等。
虽然公司创立已有 20 多年已久，但其在施工总承包商履约评价方面工作依然存在不足，具体表现为评价指标选取笼统、不科学。评价指标权重没有科学的计算方法来确定，缺乏客观性，评价体系和评价方法依据经验设定。种种因素导致其履约评价工作不能客观、科学地进行。鉴于上述情况，本案例以河南MM 地产公司 Y 项目施工总承包履约评价为例进行研究。
河南 MM 地产公司 Y 施工总承包项目范围内楼号分别为 1-4 号楼、地下车库，合
