本文是一篇工程质量管理论文，本文主要研究第三方质量评估在ZN公司的应用。本文以我所在ZN公司为案例研究对象，在引入第三方质量评估机构之前，分析了ZN公司在跨区域、多项目质量管理中面临的困难，迫切需要改变现有的质量管理模式，以适应新的发展需求。
第一章绪论
1.1研究背景
近几十年房地产经过高速发展，尤其在2016-2020年的规模化扩张阶段，每年的商品房销售面积达到17万万平方米，虽然近三年房地产市场处于下行状态，但是社会对商品住宅的整体需求量基础仍然存在且规模仍然庞大，目前市场已经由规模化住宅转向品质住宅趋势。虽然房地产规模得到快速的增长，每年商品房的交付套数基础庞大，但是小业主对商品房交付后房屋质量的投诉却越来越多，且保持增长的趋势、主要特性是涉及范围面广并不局限某一质量问题，折射出质量管理体系存在问题，而且事后做质量整改存在解决效率低的问题。由此看来，虽然近些年商品房住宅规模得到快速增长，但是商品房住宅的质量并没有得到明显的提升，尤其以规模化开发的房地产企业为主要代表，质量管理有待提高。住宅是人的基本需求之一，随着经济的发展，人民的富足，对住宅的要求越来越高，主要表达在品质的需求，关系到消费者的核心利益。而现在TOP20房企都有着全国布局，面临跨区域，多项目质量管理挑战，显而原有的企业质量管理体系显得力不从心。房地产企业在早年处于区域深耕时，每年开发交付的面积少，规模处于较小阶段时，依靠企业自身内部的质量管理体系基本能够保持住商品房的质量，但是随着企业的发展，如前文所述，原有的企业自身质量管理体系无法匹配现在房地产的需求。目前我国一线大型房地产企业如万科、龙湖、中海、招商等，为了应对跨区域，多项目的协调管理引进了专业第三方质量评估机构开展项目工程质量评估工作，统一系统化的管理企业在建项目工程质量。同时，一般来说每家房地产企业质量管理目标不同，有的房企追求品质精益求精，对质量目标要求高，有的房企追求规模和品质，所以对质量的目标要求处于适中的状况，有的房企追求规模和高周转，对质量的目标是保障在国家规范标准内。所以针对于不同企业的质量目标，相应的评估方案均需对应的匹配。
1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
本文研究目的是第三方质量评估对房地产企业项目的工程质量管理起到什么程度的作用，是否可以适应目前普遍房企跨区域、多项目的质量管理特点，本文将深入探讨第三方质量评估在房地产项目中的实际应用，并以ZN公司为案例，构建适用于ZN公司的第三方质量评估模型。通过这一模型，我们旨在阐明第三方质量评估在ZN公司质量管理体系中的角色，并提出针对性的改进建议。目标是使其在ZN公司的项目质量管理中发挥更加有效的作用，助力ZN公司质量管理更上一个台阶，提升品牌形象。以实际公司为案例，有助于其他房企依据自身情况作为参考，共同提升房地产行业的质量管理提升，造福社会。
1.2.2研究意义
理论意义：随着时间的推进，质量管理理论已逐步成熟。然而，新的发展趋势和挑战不断涌现，要求我们在理论上进行更新与扩展。探究第三方质量评估在房地产项目中的应用，不仅能够为现有质量管理理论注入新元素，还能通过解决当下的新问题来丰富理论体系。
实践意义：虽然商品房住宅规模仍然庞大，但是房地产市场已经进入下行期，房企之间的竞争已经由规模变成品质，如何开发高品质住宅是未来的竞争趋势，也是决定着企业的生存发展。因此针对目前房地产普遍存在的跨区域、多项目造成质量管理颗粒度低，无法形成协调管理，项目工程质量参差不齐。为解决这一问题，引入第三方质量评估机构成为了一个有效的策略。第三方机构以其独立的视角对工程质量进行评估，有助于实现项目间的质量协同控制。本研究旨在探讨第三方质量评估在房地产企业项目中的质量管理作用，并验证其在项目质量控制方面的实际效果。通过分析具体的实际案例，本研究将深入探讨第三方质量评估的影响，识别影响其效果的关键问题，并提出相应的改进建议。这项研究具有重要的现实意义，它不仅能帮助行业更清晰地了解第三方质量评估的积极作用，还能揭示在应用过程中可能遇到的问题及其解决方案。这对于其他房企来说具有借鉴意义，有助于提升整个房地产行业的工程质量管理体系。同时，本研究以真实案例作为论证基础，也为房地产案例库的丰富和补充提供了实证支持。
第二章第三方质量评估与质量管理相关概述和基础理论
2.1质量管理与房地产项目工程质量管理
2.1.1质量管理内涵
（1）质量的定义
根据GB6583.1-86中的定义，产品质量是指产品、过程或服务在满足既定或潜在需求方面所具备的各种特性和属性的总体表现。产品质量应当涵盖两个方面：一是适用性质量，即产品需满足功能、寿命和可靠性的要求；二是制造质量，涉及产品在制造过程中达到的标准和水平[32]。在ISO90002000版本中，质量是指一组固有特性满足要求的程度。质量通常以其满足要求的程度来衡量。如果满足要求，则质量评定为相对良好；如果不符合要求，就说质量比较差[33]。这两种质量定义的共性在于，它们都强调满足特定需求的重要性。企业生成的产品需要达到特定的产品要求，才能符合质量标准。
（2）管理的定义
管理的定义可以概括为在特定环境和条件下，管理者通过一系列职能如计划、组织、领导、协调和控制等活动，有效地做出决策并管理组织所拥有的人力、物力、财力和信息资源，以达成既定的组织目标的过程。这个过程体现了人类各种组织活动中的普遍性和重要性。管理活动的核心在于协调人、财、物和信息等多种资源，以确保组织能够有效地实现其目标。管理学的学科则致力于将这些管理思想、原理、技能和方法综合起来，形成一个指导人们开展管理活动的知识和方法体系[34]。
2.2第三方质量评估
2.2.1第三方质量评估内涵
第三方质量评估是指由独立、中立的机构或个人进行的评估，这些机构或个人不是被评估对象的买方或卖方。通常，房地产开发商会聘请外部的专业机构来对房产项目进行质量评审。这种第三方质量评审通常涉及三个不同的实体：一是项目的拥有者，即雇主；二是负责实施工程的服务提供者；三是独立于前两者的第三方，它们以客观和中立的立场参与评审，而不涉及项目的实际建设。这些第三方评审机构根据开发商的具体要求，对项目的当前工程质量状况进行详尽的分析，并制定相应的评审计划。他们会执行实地评审，对建筑结构进行抽样检查，并对发现的质量问题进行评价，最终汇总成一份或多份报告，并提出针对性的改进建议。
其实第三方质量评估在国外已经较为普及，国内首次是万科在2009年引入，那么从结果来看，万科收到了不错的效果[35]。随后跟着地产规模的增加，也观望了新事物的发展，陆续标杆房企跟着引进第三方质量评估。
第三方质量评估与监理都是工程管理服务业，但是与之不同的是第三方质量评估不是项目的五方责任主体[36]，而监理是项目五方责任主体之一，一定意义上承担着项目质量管理责任的终身制，所以监理在一定程度上做不到客观、公正的角度来监管项目，首先是确保项目不出重大事故，对于项目的精细化质量管理管控力度偏弱，大多数监理只会做到国家规范内的质量管理，无法满足现在房企要求精细化的品质管理。而第三方质量评估是独立于项目的评估机构，可以以非常客观、公正的角度去对项目质量管理做评估，发现隐藏的问题，在项目建造的过程中就暴露出来，以便房企解决问题，确保住宅的质量[37]。
第三章ZN公司应用第三方质量评估................18
3.1 ZN公司应用第三方质量评估缘由.............................18
3.1.1 ZN公司应用第三方质量评估前质量管理概况..............................18
3.1.2 ZN公司应用第三方质量评估的意义和必要性..............................19
第四章ZN公司第三方质量评估体系构建............................26
4.1 ZN公司第三方质量评估指标体系构建.............................26
4.1.1评估指标体系基本原理..............................26
4.1.2评估体系指标筛选..................................27
第五章ZN公司第三方质量评估案例分析............................55
5.1 ZN公司X项目第三方质量评估案例分析.....................55
5.1.1 X项目概况............................55
5.1.2 X项目第三方质量评估实施过程.........................55
第六章ZN公司项目工程质量管理的改进建议
6.1第三方质量评估与项目工程质量管理优化
第五章的第三方质量评估在ZN公司实际案例的运用表明第三方质量评估能有效的提升ZN公司的质量管理水平。基于上述结论，所以ZN公司想获得更好的质量管理水平，需要进行基于第三方质量评估体系做项目工程质量管理的优化，将第三方质量评估视角、标准、流程、内容及结果融入到整个质量管理过程中，做好每个环节的质量管理，这样才能保证项目每个阶段的评估都能取得较高的水平，项目质量始终处于优等水平，最终交付给广大业主一份满意的产品。
6.1.1第三方质量评估结果与项目工程质量管理优化的关系
第三方质量评估结果是对项目质量管理较为公平、公正、公开的客观评价，评估结果的高低代表着项目质量管理水平的高低。所以如何做好项目工程质量管理的优化来提升第三方质量评估结果是提升项目质量管理水平的关键工作。基于第二章的理论知识，在第三方评估的视角下项目对质量管理从计划、执行、检查、处
