本文是一篇工程管理论文，本文通过对影响康养地产项目群投资可行性的关键因素进行分析研究，并集合在康养地产行业、养老行业、医疗行业等康养产业从业人员依据从业经验对关键因素进行重要性比较判断，旨在建立一个具有一定的指导性的康养地产项目群投资可行性评估模型，为企业在筛选康养地产投资项目或者进行康养地产投资可行性评估的时候提供参考依据。
1绪论
1.1选题背景与研究意义
截止到2020年年末，国内达到或者超过六十周岁的老年人数量已经有两亿六千多万，占18.70%[1]，达到了一个较高比例，如表1.1所示，根据该比例可知目前国内已经达到了老龄社会的标准，已经超过了老龄社会10%的国际认可比例。按照该标准，证明中国已经全面进入老龄化社会。有鉴于此，国家也陆续出台各项鼓励政策，支持养老产业发展。
1.1.1选题背景
老龄化时代的脚步越来越快，许多已经步入到银发一族的大众正开始对自身健康状态关注，所以对于以养老产业为代表的康养产业有了更为迫切的需求。
比如作为有着良好环境优势作为依托的云南省在“十三五”期间取得了长足发展，关系到民生领域补短板领域的医疗、养老方面也取得较大进展，云南也被列入全国8 个国家级区域医疗中心建设试点省份，养老保险参保率达到了90%。云南省也在近几年开始加大对康养项目的发展力度，结合自身的气候优势和特点努力进行健康生活目的地的创建和打造。
1.2研究目的与研究思路
本文通过运用文献研究法、案例研究法、层次分析法、模糊综合评价法等分析影响康养地产项目群投资可行性评估的主要因素，并构建投资可行性评估模型，获取影响因素权重，并通过投资可行性评估模型对选取的实际案例进行分析，对案例进行投资可行性研判。投资可行性评估模型的搭建将实现用以指导康养地产项目群投资开发单位做出合理的投资决策的目标。
1.2.1研究目的
从目前来看，国内康养项目普遍存在着项目选址不科学、开发节奏不科学、盈利水平低、业态设置不合理、重视住宅开发而轻视康养业态开发等突出性问题，那么如何解决这些问题是很多康养地产企业最为关注的，这也是在云南省乃至国内布局的康养项目前期投资决策需要重点分析的问题。
从国内外目前运营较好的康养项目来看，大部分项目均非单一业态设置，而是综合了住宅、商业、医疗、养老等各种业态为一体的康养地产项目群，其集中在大型城市，如杭州蓝城的蓝城陶然里项目，恒大的养生谷项目、美国太阳城项目、杭州亲和源养老公寓等。从云南省域来看，目前还没有一个能够运营的比较优秀的大型康养地产项目，已经在营的项目或是打着康养旗号的房地产项目，或是业态单一且规模较小的纯养老产业项目，而且大部分盈利能力较差，所以这个就是云南做世界一流“健康生活目的地”的一个短板领域。
基于国内和云南的现实情况，本文将重点讨论在大型城市建设城市康养项目群的必要性、利弊因素，以指导在项目前期决策中如何搭建投资可行性评估模型，并通过该模型指导、验证城市康养地产项目群的项目选址、业态设定、建设成本控制以及盈利性分析，为云南以及外来康养投资企业提供决策支撑。
2概念界定与文献回顾
2.1相关概念界定
2.1.1康养地产项目群概念
综合国内外项目群理论研究与实践，项目群指的是有联系关系的一组项目，这个项目群能够通过科学的管理和协调取得更大的收益，而康养地产项目群的元素就是地产、康养产业、项目群，这三个概念目前已经有各类相关文献进行了比较深入的研究，如许多研究养老产业、康养产业、养老地产、康养地产、大健康产业等相关文献很多都提及了两种或者两种以上业态综合的复合型地产项目，但是综合在一起的康养地产项目群目前国内并没有较多的开发建设和研究案例，但是其已经成为目前康养产业发展的重要方向，纵观国内，越来越多的企业已经投入或者即将投入到康养地产项目群的开发和建设中来。
首先，康养地产项目群以地产为依托，康养服务的提供、设备的采购及安置都需要地产提供场所。同时涵盖的住宅、康养、商业、办公等业态也为复合型的产业地产项目提供了更多的发展方向[4]。
其次，以康养产业为主，其他业态为辅的康养地产项目群以利于实现协同效应，如住宅业态可以为康养业态提供一部分客户群体以及投资平衡，商业业态提供必要的商业服务和一部分人流量等。
正是因为有以上的特点和优势，康养地产项目群已经成为目前康养产业开发的主流模式。
纵观国内，近年来康养产业发展较为迅速，很多的国内城市也进入了康养产业的发展竞速中来，比如攀枝花、成都、三亚、杭州等都是康养产业发展比较好的城市，经过统计，康养产业发展比较好的大都是人口百万以上的大型城市。目前成规模的典型性康养地产项目也都是布局在大型城市，中小型城市并没有太多的布局，即使布局了相关项目也基本上是打着发展康养产业的旗号实则主要是进行住宅地产开发和销售的传统地产模式。
2.2理论基础
本文主要依据的理论包括可行性评估理论、投资环境理论、项目群理论等。
2.2.1可行性研究理论
根据各类文献、著作的总结，可行性研究是运用多学科研究成果，在项目投资决策阶段进行的综合性技术经济论证的过程[7]。可行性研究可以为项目决策提供较为科学的依据，为项目的投资主体判断项目投资可不可行以及如何进行投资进行分析研究。 可行性研究的作用可以概括为以下三点：
（1） 因为项目是否具有可行性是决定项目能否进行投资的前提，所以可行性研究是实施项目的前提。
（2） 根据可行性研究的具体情况，相关投资者或者融资单位可以判断项目是否值得投资或者可以提供融资。
（3） 可以做编制项目设计任务书等后续环节或工作的依据。 基于可行性研究理论，康养地产项目群投资可行性评估则指的是对影响项目群投资决策的各类因素利用各类分析工具进行分析、判断，最后得出是否进行投资的结论，可行性评估过程也是项目能否实施的最为重要的过程。
3康养地产项目群投资可行性影响因素分析及模型搭建 ...................... 16
3.1康养地产项目群建设内容 ................................ 16
3.2投资可行性影响因素分析 ............................. 18
4康养地产项目群案例分析 .................................. 35
4.1案例项目简介 ...................................... 35
4.2案例项目因素分析 ............................. 35
5结论与展望 .................................. 48
5.1研究结论 .......................... 48
5.2研究的不足和展望 ...................... 48
4康养地产项目群案例分析
4.1案例项目简介
为了研究验证通过投资可行性评估模型来评估康养地产项目群在云南主要是昆明市落地的可行性，论文选取了昆明市A康养城作为本次研究的主要案例进行详细的分析和研究。
昆明市A康养城位于昆明市主城区边缘，该康养城的开发公司准备将该项目打造一家国际康复医院和一个集失能失智老人护理院、养老人才培训中心、活力老人康养社区和亚健康人群定制中心为一体的国际康养城，从业态设置来看属于一个集合了居住、医疗、养老、商业为一体的康养地产项目群。
根据对该案例分析可知该康养城属于较为典型的康养地产项目群类别，康养公寓、康复医院、护理人才培训中心等每个业态都可以作为单独一个项目发挥作用，下面本文根据搭建的投资可行性评估模型，按照“两步法”原则进行分析。
5结论与展望
5.1研究结论
在大型城市布局综合性的康养地产项目群是目前康养地产的主流投资开发模式， 并且随着中国老龄化程度的逐渐加深以及康养产业的持续发展，综合性的的康养地产项目群项目会有越来越多的布局和建设运营，意愿投入到产业发展浪潮的企业也会越来越多[45]，不同于销售住宅和商业的传统地产，康养地产是一个有较高门槛的技术性地产业态，没有一定技术和运营经验积累的企业冒然进行康养地产项目的开发必定要承受较高的开发运营风险[46]。
本文通过对影响康养地产项目群投资可行性的关键因素进行分析研究，并集合在康养地产行业、养老行业、医疗行业等康养产业从业人员依据从业经验对关键因素进行重要性比较判断，旨在建立一个具有一定的指导性的康养地产项目群投资可行性评估模型，为企业在筛选康养地产投资项目或者进行康养地产投资可行性评估的时候提供参考依据。
基于以上的产业发展背景和投资可行性评估模型搭建思路，本文进行了一些有益的尝试，并主要获得了以下几个主要研究成果和研究结论：
（1）对影响康养地产项目群的投资可行性的因素进行了分析和归类，并在分析过程中与影响传统地产投资可行性的因素进行了对比区分。
（2）通过对康养产业发展较好城市的排名分析以及对项目投资环境的权重分析，解释了为什么主要研究在大型城市布局的康养地产项目群的原因。
（3）将整个投资可行性评估过程按照“两步走”的原则进行分步决策，先是进行财务指标评估，之后再通过层次分析法对影响康养地产项目群投资可行性的项目投资环境影响因素构造判断矩阵并进行分析和一致性检验，再结合模糊综合评价法进行项目投资环境评估，形成了具有一定指导意义的投资可行性评估理论模型，之后再并结合具体案例的投资可行性评估对该理论模型进行验证，确定了该模型能够为其他的康养地产项目提供实际的模型支撑。
参考文献（略）
