本文是一篇工程管理论文，论文基于当代社会背景及现行普遍定价方式，建立了基于 AHP-海明贴近度定价模型，旨在更科学的指导地产开发商准确、合理定价，该模型在房地产定价中的应用研究的主要结论和成果可以概括为：1、认真分析研究了目前房地产行业常用的定价方法，分析了各种定价方法的优缺点，指出成本加成法只是做到了“知己”而忽略了市场竞争，需求导向法定性分析居多难以把握定价尺度，竞争导向定价充分考虑了市场竞争但忽略了消费者的需求。论文充分分析了传统定价方法的劣势，在对传统定价方法进行相应研究的基础上，进行了影响定价因素定量化、定价过程模型化，建立了 AHP-海明贴近度定价模型。
第一章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 选题背景
近年来，随着人民生活水平的不断提高，越来越多的人出于各种原因热衷于购买商品房。但是，近年来商品房的成本及售价却不断上升，大部分地区普通民众的收入已很难适应商品房房价上涨的节奏。不断上涨的房价所引发的社会问题层出不群，房价俨然已成为社会普遍关注的问题。
二十世纪八十年代初期，中国房地产行业开始起步，房子开始作为一种商品可以进行流通交易。1987 年深圳首块土地通过拍卖流入市场。1991 年全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院进行了 24 省份的房改，全国房地产进入起飞阶段。中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。1998 福利分房政策退出历史舞台，商品房实现货币化，地产行业迎来再一次的飞跃。2003 年政府开始使用利率上浮、提高首付等相关政策遏制火热的房地产市场，然而随后住建部发布“国八条”，全国房价反弹继续上涨。2007 年国家再次采用相关调控政策，之后房地产市场又开始变得萎靡不振。之后，国家再次出手救市，房价开始回暖，直到 2016 年，全国房价一路飙升，商品房高昂的价格使得普通人民只能望房兴叹，买房成了人们心中的一道坎，严重的影响着人们的幸福指数。随后国家开始多年来最严厉的调控政策，坚持“住房不炒”的底线，出台多项政策坚决遏制房价上涨，引导房地产市场平稳发展，房价逐渐趋于稳定。
自中国共产党第十九次全国代表大会召开以来，中央政府通过采取一系列的措施严格限制了投机及投资行为，调控政策以抑制不合理需求为主要出发点，同时持续不断地扩展诸如棚改住房、人才房、返租房等多种渠道的住房渠道，确保“住房不炒”，保障普通人民住房基本需求。在政府多措并举的调控政策以及地产行业持续下滑的压力下，房地产市场已逐布从黄金时代进入白银时代[1]。但从国家调控措施及广大人民需求来看，房地产市场的需求的跌落应该是短暂的，在未来很长的一段时间内，房地产市场仍然是国民经济的主要支撑，还有很大的发展空间，然而地产开放商不得不面对的情况是，房地产行业高利润时代已逐渐远去。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国内研究现状
现阶段国内外商品房定价主要可以归纳为三种方法，分别是成本导向定价法，市场竞争导向定价法以及消费者导向定价法[2]。在以上三种定价方法中，地产开放商对影响定价因素的选取各有不同的考虑，均存在不具体不全面的现象，另外在定量计算过程中也存在一定的缺陷。论文在分析研究现有定价方法的基础上，通过运用 AHP 法，计算影响定价因素的权重及特征向量，建立 AHP-海明贴近度模型，利用指数平滑公式重新定义商品房定价方法，对地产开发商的定价有一定的指导意义。论文经过大量的文献研究发现，在房地产定价方面国内研究现状如下：
张金明在商品房预售定价理论方面做了研究，指出预售定价理论在一定的程度上存在滞后性，地产开发商在确定产品价格的时候，只能根据当前市场的表现来进行适当的判断，价格预测的准确性与定价人员的素质及经验有很大的关系，进而导致定价结果存在很大的不确定性。然后，张金明利用衍生资产定价理论,进而大致确定售价范围，再通过比对计算得到收益统计，最终提出了一种新的定价方法，这种方法可以通过衍生定价理论确定出预售的区间范围以及购房定金。但是，运用该方法只能计算出预售价格的区间范围，很难准确的计算出具体的价格，很难达到开放商定价所需求的效果和目的，因此利用该方法确定的定价结果，更大的意义在于可以给其他定价方法提供一定的参考依据[3]。
吴国芳提出了运用粗糙集理论来进行房地产定价，该方法首先需要收集一大批定价的历史数据作为数据库，然后根据楼盘项目的实际特征和开发商的经营特点，首先删除与定价没有多大关系数据，然后将删除后剩下的数据看作关键的数据，最后运用这部分剩余数据来进行研究计算，进而获得最终定价。但论文应用该方法在数据分析，对多余属性删除和约简的时候存在一定的主观性，进而导致最终定价缺乏一定的严谨性及科学性[4]。
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第二章 商品房定价的理论基础
2.1 商品房价格的形成及特点
2.1.1 商品房价格形成
根据马克思价值—生产价格学说，价格是价值的货币表现，价值是价格的形成基础。价值是抽象的一般人类劳动的凝结，决定价值的是必要劳动。商品的市场价格，是由商品的价值和生产价格决定的。对于商品房而言，在工程建设中，耗费了大量的基础材料和人工劳动，所以商品房是有价值的。
同时，任何房屋的建造都离不开土地，土地是一种自然资源，土地的形成并没有经过人类的必要劳动，看似土地不存在价值。但该问题可以通过马克思地租理论得到很好的解释，地租是土地租用人在使用土地的时候向土地拥有人缴纳的超过平均利润的剩余价值，地租理论对城镇土地定价起着指导作用。另外，地价带动房价论[21]认为在房价主要构成要素中，土地作为稀缺资源占据了很大得比例。
按照马克思主义价格形成理论，根据价格构成因素和有关作价原则，商品价格一般构成是由正常生产、合理经营条件下的平均成本，合理的流通费用，加上应纳税金和合理的利润。因此商品房价格是指在房屋建造、建设用地开发及其经营过程中，凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现[22]。对于商品房价格来讲，其价格构成一般包含土地费用、建造费用、其他费用、税金、利润等[23][24]。
其中土地费用包括征地补偿费、拆迁补偿费用、土地出让金。建造费用主要前期设计以及建安费用。其他费用一般包括管理费用、营销费用、财务费用、税金。利润一般受项目目标人群的购买力水平决定。
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2.2 商品房定价影响因素分析理论
2.2.1 归因分析理论
1958 年，Fritz Heider 提出了归因理论。Fritz Heider 将产生问题的原因分为两类，一类是对周围环境熟悉的要求；二是对周围环境控制的要求。而要满足这两个要求，人们必须根据自己的经验和学识来判断行为者在活动中如何表现。1967 年，Kelley 在研究Fritz Heider 成果的基础上，创立了三维归因理论。根据凯利的观点，人们在分析研究某个问题产生的原因时，通常可以将原因分为三类，第一类是个人本身引起的，比如个人的性格特征、兴趣爱好、做事动机、感情色彩等等；第二类是来自周边环境的，比如卫生条件、天气条件、人群气氛等等；第三类是来自知觉对象的，比如知觉的选择性、知觉的理解性等等。在运用 Kelley 三维归因理论的时候一般需考虑三个层面的信息。一是一致性信息，主要研究分析行为者是否和其他人行为一致；二是区别性信息，主要研究分析行为者在情景异常下的表现是否前后一致；三是连贯性信息，主要研究分析行为者在情景相同下的表现是否前后一致。根据三维归因理论，影响房地产产品定价的因素大致可定义为三类，分别为开发商内部因素、外部环境因素以及消费者因素[26]。
2.2.2 德尔菲法
在确定影响因素的优势德尔菲法，从本质上讲，这是一种匿名反馈调查方法。使用该方法首先将要调查的问题匿名发给专家并获取他们的意见后,然后总结汇总后再次发给每个专家，经过多次的发送问题、收取专家意见、汇总分析意见、再次发送问题的操作之后，多轮后专家们的意见基本达成一致，此时，利用德尔菲法进行调查初步工作基本结束，剩下的就是数据的进一步整理。德尔菲法在调查实施过程中，专家不见面、不冲突、不影响，可以自由表达自己的想法。该方法简单易用、科学严谨，可操作性较强。与此同时，该方法操作起来快捷方便、节省成本、最后的意见相对统一，具有一定权威性。德尔菲法的应用程序一般分为受限过程的完整应用程序和开放完整过程应用程序。限制程序的应用是指组织者选择一组专家，并在评估过程中提供关键讯息。开放完整过程应用程序指的是选择一个专家组的组织者,而不提供评估进程中的关键讯息,但会告知一些辅助讯息,要求专家独立自主的运用相关方法完成评价。
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第三章 商品房定价现状研究.............15
3.1 传统商品房定价程序....................... 15
3.2 现行定价方法................. 16
第四章 基于AHP-海明贴近度定价方法的改进.....................22
4.1 AHP-贴近度定价模型概述................... 22
4.2 商品房定价指标体系的构建..................... 23
第五章 狮子湖项目案例研究.........................33
5.1 项目概况.......................... 33
5.2 周边项目竞争分析及类似项目选择...................... 34
第五章 狮子湖项目案例研究
5.1 项目概况
狮子湖项目规划用地面积约 1.26 万亩，从 2006 年开发至今，现已完成了具有
