基于AHP-海明贴近度的商品房定价研究

地中海特色风情的地中海壹号小区、具有意大利风格的观岭壹号小区以及具有英伦风格的英伦壹号小区建设工作，同时项目配建有万豪旗舰酒店、高尔夫球场、渔人码头商业中心、六大主题岛屿、医学中心等高端配套设施，目前已开发用地面积约 5000 亩。项目于 2012年成功申报国家级 4A 景区，并于 2017 年成功入选清远城市规划的 28 个特色旅游小镇之一。项目位于清远市清城区横荷街道，项目用地东北方与市政道路、狮子湖大道相接，西边与观岭壹号小区接壤，南边毗邻狮子湖高尔夫球场。项目周边超市规模不大，大型超市分布在清远市区，周边小学星罗棋布，临近的公交车站较全。项目东北侧临外部支路，接入狮子湖大道，通达性良好。距离清远城区约 20 分钟车程，距离白云机场 55 分钟车程。周边交通路网情况良好，交通便利。

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结论

论文的主要结论

“居者有其屋”是人民的基本需要，也是国家基本的民生保障，房价是否合理，关系到居民购房消费以及幸福指数。商品房价格发展到今天，已成为社会热点问题，商品房价格的高低直接影响着人民的生活条件的改善、影响着房地产行业及上下游企业的生存发展。论文基于当代社会背景及现行普遍定价方式，建立了基于 AHP-海明贴近度定价模型，旨在更科学的指导地产开发商准确、合理定价，该模型在房地产定价中的应用研究的主要结论和成果可以概括为：

1、认真分析研究了目前房地产行业常用的定价方法，分析了各种定价方法的优缺点，指出成本加成法只是做到了“知己”而忽略了市场竞争，需求导向法定性分析居多难以把握定价尺度，竞争导向定价充分考虑了市场竞争但忽略了消费者的需求。论文充分分析了传统定价方法的劣势，在对传统定价方法进行相应研究的基础上，进行了影响定价因素定量化、定价过程模型化，建立了 AHP-海明贴近度定价模型。

2、在影响定价因素选取方面，论文通过查阅有关房地产定价方面得书籍、专著、论文、会议材料等，获取了共计 31 个影响定价因素。然后通过德尔菲法进行了调查，最终确定了 10 个因素，因素包括消费者层面的、开发商层面以及环境层面，因素选取充分考虑了个体、对象及环境各个层次，从源头及本质上为论文的研究创造了良好的条件。3、论文引入 AHP 分析方法，将各影响商品房定价的因素进行两两比对打分，使各影响定价因素问题分析定量化，引入海明贴近度函数建立了待估价楼盘与竞品楼盘的数学关系，将相似程度定量化，引入指数平滑公式的统计方法解决了最终价格计算确定的问题。该模型运用一系列的数学方法对传统方法进行了修正创新，建立了 AHP-海明贴近度新的定价模型，将房地产定价问题转变为实实在在的数学问题，规避了传统定价方法的缺点，使房地产定价变得更科学、严谨。

参考文献（略）