第一章导论
第一节研究背景及研究意义
一、研究背景
在我国，房地产行业是国民经济的重要支柱产业，房地产行业上下游链条众多，对多个产业具有直接拉动作用，房地产行业对经济增长贡献率高。同时，房地产业对金融稳定和发展至关重要，房价波动还会通过财富效应影响国内消费和投资，其快速上升和大幅波动不利于总体物价稳定及人民生活水平改善。
改革开放以来，我国大力发展出口导向型经济，多年的贸易顺差促进了经济总量快速增长和国家财富不断积累。2005年7月21日，我国对人民币汇率形成机制进行了改革。汇改初期，人民币单方向升值预期吸引了大量境外资金进入国内房地产市场，房地产开发企业利用外资金额不断提高，短短几年国内房价快速提升。随着人民币汇率形成机制改革不断深入，汇率波动幅度增大，外资在房地产开发企业的资金来源中占比有所减小，国内房价上涨速度略有下降。2014年以来，人民币汇率浮动更自由且呈现双向波动的特点，由于国内经济增速下滑及美元加息，大量外资撤出中国房地产市场，国内房价应声调整。2015年8月11日，央行基于均衡汇率水平的合理判断，下调人民币兑美元汇率中间价1136点，贬值幅度达1.9%，配合宽松的货币政策以促进内外部经济均衡发展，经过数次降息降准，国内房价快速抬升，一二线城市房价涨速更加惊人。
从近十年房价与汇率变动的关系可以看出，随着我国汇率制度改革推进，汇率与房价表现出越来越强的联动关系，在供求因素、人口因素、经济因素之外，汇率逐渐成为房价变动的重要影响因素。事实上，学术界已进行了大量研究，现有的研究认为汇率通过投机行为、汇率变动预期、财富效应、溢出效应及信贷扩张、收缩效应影响房价，资本和货币是汇率与房价关系的主要中介变量。
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第二节研鄉路，研究方法和结构安排
一、研究思路、
本论文以人民币实际有效汇率失调对房地产价格的影响为研究对象，从理论和实证角度，对实际有效汇率失调与房价的关系进行了思考。论文在文献综述的基础上，首先从理论角度分析了实际有效汇率失调影响房价的路径及特点；其次，从实证角度检验了两者的行为和关系，在实证研究过程中，首先测算人民币实际有效汇率失调程度，接着，运用平滑转换回归模型描述实际有效汇率失调对房价的具体影响；最后，就研究结论提出具体的对策建议。
二、研究方法
本研究采取了定性分析和定量研宄相结合、实证与规范分析互补的研究方法。具体而言，在研究人民币实际有效均衡汇率及汇率失调程度时主要采用的是定量分析，而对于实际有效汇率失调对房价的影响采用定性分析与定量分析相结合的方法，政策建议部分内容则主要采用规范分析研究方法。
定量分析中，本文基于行为均衡汇率理论测算人民币实际有效均衡汇率，运用理论分析得出实际均衡汇率的决定经济变量，检验其平稳性，采用边限协整分析方法得出人民币实际有效汇率与宏观经济变量之间的中长期稳定关系，利用变量的长期趋势值估算均衡汇率。分析实际有效汇率失调对房价的影响则采用STR模型，该模型是机制转换连续的非线性模型，并能退化成线性模型，模型参数的求解用到了网格搜索法、牛顿－拉夫森迭代法等优化求解方法。
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第二章文献结述
第一节均衡汇率与汇率失调理论及测算方法
作为重要的对外经济变量，汇率的变动及对均衡水平的偏离影响宏观经济运行的程度不断加深，汇率失调经济效应的研宄成为学术界研宂的热门课题之一。均衡汇率与汇率失调是密切相关的两个概念，均衡汇率的理论与测算方法也是汇率失调的理论和测算方法。上世纪初期，学术界就开始了对均衡汇率与汇率失调的研究，经过多年的演进和发展，相关的理论和研究方法不断丰富、完善。
有的学者则实证检验了汇率变动与房价的关系。陈浪南和陈云运用边限协整检验和自回归分布滞后误差修正模型检验了人民币汇率、资产价格和短期国际资本流动的关系，结果表明，人民币汇率预期造成短期国际资本流动显著活跃，推动房价上涨；陈婕等运用向量自回归模型及Granger因果检验，实证发现人民币实际有效汇率正向影响房地产价格，人民币实际有效汇率升值是房价上涨的单向格兰杰原因，这种影响有5个月左右的滞后；杜兆瑜和吴奉刚构建包括资产价格的IS-LM模型，运用协整分析方法，得出人民币实际有效汇率与产出、房地产销售价格指数之间存在长期均衡关系；朱孟楠等建立了包含房地产市场和外汇市场的宏观经济模型，在模型中引入国外投资者。他们认为在房地产市场投资者为技术交易者的假设下，房价的上涨将导致其进一步上涨的预期，国外投资者增加国内房地产投资头寸，汇率升值。同时采用马尔可夫区制转换向量自回归模型，实证检验人民币兑美元汇率与房地产价格的关系，得出汇率对房价存在非线性影响，在某种经济状态下，汇率升值引起房价上涨；韩鑫韬运用多元GARCH模型，实证发现房价上涨期间内，汇率对房价增速的影响超过利率和货币供应量，资本流动对房价增长具有助推作用袁东等运用理论模型提出实际有效汇率影响房价的可能途径，运用面板回归方法和Granger因果检验，实证发现实际有效汇率上升引起热钱流入，进而推动房价上涨，而且这个影响不依赖于资本开放程度；王成建立了房地产均衡价格模型，运用结构向量自回归、脉冲响应函数及方差分解方法进行实证分析，发现人民币升值预期影响房价具有不确定性。
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第二节实际有效汇率失调对房地产价格影响的路径和机制
房地产既有商品的普遍属性，同时又具有投资品的金融属性，因此，房地产价格与汇率等资本市场变量有密切关系。作为汇率估值的变量，实际有效汇率失调可通过多种渠道对房价产生影响，在实际有效汇率失调存在向均衡水平调整预期的假设及总结前人研宄的基础上，本文认为汇率失调影响房地产价格的路径可以概括为三个，具体为出口贸易路径、资本流动路径和货币信贷路径。
一、实际有效汇率失调通过出口贸，影响房价
实际有效汇率失调影响房价的出口贸易途径指的是实际有效汇率失调改变了经济体贸易部门相对竞争力，造成国内经济资源配置倾斜、影响经济活动热度，进而改变房地产的供求关系，引起房地产价格上涨或下跌。
实际有效汇率低估影响房价的出口贸易路径，当一国货币实际有效汇率低估，出口部门国际竞争力增强，出口企业经济效益提升，加大了对劳动力及土地的需求，由于土地的供给弹性较低，因此地价较快上涨。地价是房地产价格的重要部分，地价上涨带动房价加速上升。同时，出口部门竞争力提升导致资源配置倾斜，容易引起出口部门发展过热。对于外向型的经济体，出口部门发展过热一方面导致较快的经济增长及国民收入提高，另一方面，出口部门吸收大量劳动力将加速城镇化进程，国内有效需求提升，房地产价格也加速上扬。
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第三章实际有效汇率失调对房地产价格影响的理论分析...................16
第一节实际有效汇率失调对房地产价格影响的路径和机制...................16
一、实际有效汇率失调通过出口贸易影响房价...............17
二、实际有效汇率失调通过资本流动影响房价...............18
第四章对人民币实际有效汇率失调程度的测算.................23
第一节人民币实际有效均衡汇率测算.................23
―、改进的行为均衡汇率模型.................23
二、变量选取.................23
第五章实际有效汇率失调对房价影响的实证检验：基于STR模型...............34
第一节STR模型简介.............34
一、STR模型形式................34
二、STR模型相关参数的估计步骤和方法................35
第五章实际有效汇率失调对房价影响的实证检验：基于STR模型
第一节实证过程
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第六章结论及政策建议
第一节本文主要结论
本文将中国以外的其它国家看作一个整体，从外汇的供给需求角度考察人民币实际有效汇率的决定变量，构建了人民币实际有效汇率与实际利差、经济增长等变量的改进BEER模型，运用边限协整方法得到人民币实际有效均衡汇率表达式。结果表明，汇率预期和对外债务是人民币实际有效汇率的重要影响变量，汇率预期、对外债务每变动一单位分别引起人民币实际有效汇率变动0.9804、0.2266单位。本文测算得到的人民币实际有效汇率失调程度较小，2005-2015年间人民币实际有效汇率偏离均衡水平幅度均不超过8%，2008-2009年和2015年人民币实际有效汇率相对高估，其余大部分时间人民币汇率则处于小幅度低估状态。随着2015年“８811汇改”央行主动下调人民币汇率及进行汇率形成机制改革，人民币实际有效汇率调整有所加速，到2015年底，人民币实际有效汇率基本处于均衡状态。
参考文献（略）
