本文是一篇财务会计论文，本文深入探究了披露发行招商局商业 REITs 前后招商蛇口的市场表现。从之前的计算结果可以得出，披露发行招商局商业REITs 的公告在一定程度上提升了招商蛇口的市场表现。并且根据《福布斯》公布的“全球企业 2000 强”可以看出，招商蛇口自 2018 年以来排名实现了很大的提升，由此可见，此次融资活动受到投资者的看好和支持，对于招商蛇口的股东而言是利好消息，扩大了企业影响力。
1 引言
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
近年来，我国一直致力于推进金融领域改革，提高经济实力。其中房地产行业属于资金密集行业，需要大量资金支持。过去房企融资相对简单，但随着信贷政策收紧，仅通过传统途径融资已经难以满足房企发展需要。因此，探索多元化的融资方式对于公司而言刻不容缓。我国对于 REITs 的运用还处在初步了解阶段，但随着融资愈加困难，REITs 逐步得到重视。本文选择招商局商业 REITs 为例，分析其融资动因和融资效果，为房企融资提供相关建议。
1.1.2 研究意义
我国房地产企业融资渠道较为依赖银行贷款和债券融资，并且政府对于非标投资方面出台了一系列限制文件，房地产融资愈加受限。为了解决融资难题，REITs 成为新型融资途径，但由于 REITs 起源于国外，在国内推行的过程中出现较多问题。本文选取招商局商业 REITs 作为切入点，重点探究发行该基金的动因和融资效果，以期达到探索适合我国国情的 REITs 的目的。
理论上，本文在一定程度上补充了 REITs 融资效果的相关研究，为房地产行业融资手段提供更多的借鉴意义。国内对于 REITs 的研究，重点集中在其概念、模式以及操作过程等方面的阐述，但是对于融资效果方面的讨论较少。本文通过深入探讨招商局商业 REITs 案例，在查阅了大量相关文献之后，挑选出多种恰当的模型来对比分析该基金的融资效果，对于相关的理论认识和研究能够起到一定的补充及参考作用。
实践上，房地产行业在我国经济发展中占据着重要地位，房企资金链是否稳定关系着整个金融市场的发展。为了缓解房地产企业的资金压力，拓宽该行业的融资渠道，相关部门开始鼓励企业采用 REITs 筹集发展所需要的资金。针对上述情况，本文选取了招商蛇口 2019 年推行的招商局商业 REITs 为例，分析此次实施过程、融资动因，通过各种适合恰当的模型来评估融资效果，从该案例中得出结论，以期为 REITs 未来的发展提供一些建议。
1.2 文献综述
国外 REITs 的起步比中国早，且发展也较为成熟，因此国外学者对于 REITs有着相对深入的研究，涉及范围也较为广泛。而随着国内经济的日益繁荣，我国的资本市场也日趋完善，REITs 更是处于高速发展的阶段。经过梳理总结后发现，现有国内外文献主要是针对其概念、模式、融资动因、融资效果等方面进行。
1.2.1 关于房地产投资信托基金概念的研究
REITs 最早起源于美国，被定义为“一种由多个受托人任命为经理并且拥有可在金融市场中转让收益份额的公司或基金组织”。香港于 2003 年颁布的《REITs守则》中，认为 REITs 是“通过信托这样一种形式来募集市场中的资金，并且将这些资金用于合适恰当的房地产项目中，最后将获得的收益按比例分发给投资者的一种投资行为。”
学者们研究发现，REITs 属于资产证券化的范畴。熊健容（2010）和丁建臣等（2013）从资产证券化切入，深入探究了 REITs 所具备的特征和资产证券化一致。陈晓曼等（2018）和史丁莎，王晓楠（2018）认为 REITs 与住房抵押贷款均属于资产证券化，作为新型融资途径，REITs 值得大力推广。
2 房地产投资信托基金的理论概述
2.1 投资信托基金概述
2.1.1 投资信托基金的定义
投资信托基金具体的定义是通过销售可以流通转让的基金份额，汇总市场中的闲散资金，当达到一定规模后，再交由专业机构管理这些基础资产，最后将取得的收益按照比例分给投资者。投资信托制度最早是由英国在 19 世纪提出，出于拓宽领土面积和增加海外投资收益的目的，英国的相关部门共同筹集资金，设立了一家公司，并且挑选出合适恰当的工作人员来经营管理这家公司，拉低了投资门槛，有助于吸引越来越多的投资者对其进行投资。
2.1.2 投资信托基金融资的特点
第一，投资信托基金可以实现利益共享、风险共担。在基金实现收益后，首先扣除基本费用，剩余部分按照投资者持有比例来分配收益。反之，基金持有者会根据比例承担部分损失。投资信托基金中参与管理的各方服务机构都有着不同的任务分配，这样实现了将目标资产的收益共享，并转移和分散了风险。
第二，投资信托基金是集合投资、流动性强。投资信托基金通过盘活基础资产，发行基金份额，从而汇总市场中的闲散资金。通过这样的方式，投资者能够进行认购交易，提高了基础资产的流动性。
第三，投资信托基金还可以将资产的经营业务与保管业务隔离开来。投资信托基金可以投资于市场中正在准备转让的资产，这些资产与公司所包含的其他资产之间是可分割的，以期完成投资信托基金的破产隔离功能，减少投资者遭受损失的风险。
2.2 房地产投资信托基金概述
2.2.1 房地产投资信托基金的含义
REITs 最早起源于美国，丰富了房地产市场的投融资形式。REITs 通过发行基金份额给拥有多余资金的投资者，汇总筹集到的所有资金，委托专业人员负责将资金投向合适的项目，并将获得的收益先剔除相关费用，最后再根据比例分配给投资者。其主要交易结构如图 2-1 所示。
从图 2-1 中可以发现，REITs 将投资所获得的收益在支付完各项费用之后再按比例分配给投资者，在这个过程之中并不需要基础资产的拥有者或者第三方的差额补足，因此可以实现隔离破产风险的目的。目前为止，美国 REITs 的发展最为成熟。世界很多国家和地区都倾向于先学习了解美国 REITs 的成功之处，在考虑自身国情的基础上，不断进行优良改善，取得新的突破。因此 REITs 在金融市场中逐渐受到重视，成为新型融资方式。
3 招商局商业房地产投资信托基金案例介绍................... 14
3.1 招商蛇口公司基本情况 ........................... 14
3.1.1 招商蛇口公司简介 ............................ 14
3.1.2 招商蛇口公司融资结构 ............................ 14
4 招商局商业房地产投资信托基金融资动因分析............................... 24
4.1 宏观层面动因分析 ................................. 24
4.1.1 信贷政策收紧使房地产业的融资更加困难 ..................... 24
4.1.2 香港房地产业法律法规的健全和匹配 ................................. 25
5 招商局商业房地产投资信托基金融资效果分析............................ 33
5.1 财务角度下融资效果分析 ............................... 33
5.1.1 融资前后偿债能力分析 .................................. 33
5.1.2 融资前后财务风险分析 ...................................... 35
5 招商局商业房地产投资信托基金融资效果分析
5.1 财务角度下融资效果分析
由于 2020 年招商蛇口年报尚未发布，本节对于融资效果的最新数据是截止到 2020 年 9 月 30 日，缺少当年第四季度的财务数据。因此在综合评价融资前后招商蛇口的偿债能力和财务风险时，融资前四个季度采用的是 2018 年第四季度至 2019 年第三季度的财务数据，融资后四个季度采用的是 2019 年第四季度至2020 年第三季度的财务数据。
5.1.1 融资前后偿债能力分析
REITs 将不动产转化为可以在资本市场上流通的基金份额，因此，通过比较发行 REITs 前后公司的偿债能力，有助于衡量具体的融资效果。本文选取了流动比率、速动比率和资产负债率，通过比较发行基金前后这三个指标的变化来表明招商局商业 REITs 对招商蛇口偿债能力的影响。
（1）资产负债率
招商蛇口作为一家房企，由于此前一贯依赖于银行借款、债券融资等传统的融资方式，资产负债率一直处于较高水平，需要改善对于传统负债的依赖。
6 研究结论与启示
6.1 研究结论
6.1.1 房地产投资信托基金融资减轻了企业的融资负担
招商蛇口作为一家房企，在初始开发、施工建设以及后续销售各个环节都需要大量的资金支持，尤其在拿地阶段，由于企业的战略布局主要集中在一线和二线城市，楼面地价较高，招商蛇口面临较大的资金压力。因此为了满足资金需求，招商蛇口借助央企背景的优势，与银行建立了紧密的合作关系。但银行借款比重过大会使得招商蛇口的融资成本偏高，在目前信贷政策收紧的大环境下，若是仍旧依赖大量的银行借款来获取资金，难以满足企业后续的有效竞争和逐步发展的需求，因此招商蛇口需要寻求其他的融资方式以减轻融资负担。
对于企业而言，评价一种融资方
