本文是一篇工程项目管理论文，本文通过对文献研究分析发现在PPP项目落地难分析中，现有文献对保障性安居工程和PPP项目谈判提及较少，而且文献中的解决对策多为经验式，比较笼统，缺乏针对性。
第一章绪论
1.1问题提出及研究意义
1.1.1问题提出
1.保障性安居工程的重要意义
保障性安居工程是指政府为了解决中低收入家庭住房困难问题而提供的一种限定供应对象、建设标准、销售价格或者租金标准，具有社会保障性质的住房。财政部公布的《2018年全国财政支持保障性安居工程建设情况》显示，2018年全国保障性安居工程财政支出7372亿元，支持棚户区改造开工626万套，完成30万套公租房配套基础设施建设，完成农村危房改造190万户。2021年11月发表的《关于提前下达2022年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》，资金总额达526亿元。由此可见国家极其重视保障性安居工程领域。保障性安居工程建设具有重要意义：第一，保障性安居工程是保证中低收入家庭居住问题的重要解决对策。对改善我国民生和社会稳定和谐发展具有很强的现实意义。第二，我国人口基数大，保障性安居工程体量大，对于拉动其他产业发展具有重大推动意义。第三，保障性安居工程有助于扩大内需，安居方能乐业，在基本住房有所保障的前提下，才会带动地方消费，对于地方经济发展具有促进意义。
2.保障性安居工程引入PPP模式发展
保障性安居工程最初为大部分中低收入家庭解决了基本住房需要，展现了巨大的保障作用，但是随着经济的不断发展，我国保障性住房体系的不断壮大，问题也随之产生：一是项目资金供给不足，由于资金大部分由地方政府财政担负，导致财政压力巨大，发生一系列政府隐性债务，资金缺口巨大，制约了保障性安居工程的发展。二是保障性安居工程项目建设效率低下，由于保障性住房的发起人多为政府相关职能部门，在项目建设和运营中，相关部门缺乏专业人才，缺少从业经验，对项目监督管理工作不到位，项目质量较差，损害了低收入家庭的居住权益。另一方面，由于保障性安居工程的低利润性，无法激发开发商的积极性，造成融资困难，导致项目建设效率低下。所以我国引进了政府和社会资本相互合作(PPP)模式，来解决此类问题。PPP模式从广义上来看即政府公共部门与私营部门合作过程中，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务，从而实现合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果[1]。
1.2文献综述
1.2.1 PPP项目落地难
本文在 CNKI 数据库中以“保障性安居工程PPP项目落地难”为主题检索，并未查到任何相关文献，故本文适当的扩大了检索范围，以“PPP项目落地难”为主题进行搜索，得到文献共115篇，对其中相关度最高的34篇进行分析，并将其中所提及的内容进行归纳整理，详见表1.1。
通过对表1.1中文献涉及内容的分析，可以得出以下几点结论：1.上述34篇文献中有21篇详述了不同领域PPP项目落地难原因，12篇论述了不同领域PPP项目落地难影响因素，并没有针对保障性安居工程PPP项目落地难原因的研究。2.在PPP项目落地难的解决途径中，文献中最多的是经验式解决方法和实证分析基于此，为了更准确提取保障性安居工程PPP项目落地难原因，本文将在文献分析的基础上，结合实际典型案例进行分析，总结得出影响保障性安居工程落地难原因，旨在为今后保障性安居工程领域推广 PPP模式提供有利的经验介绍，促使更多的保障性安居工程PPP 项目顺利落地，建立健全我国住房体系。
第二章 我国保障性安居工程PPP项目落地率分析
2.1 保障性安居工程PPP项目
本小节将从3方面对保障性安居工程PPP项目进行分析，首先系统的分析了保障性住房的发展历程，其次罗列了在保障性住房发展过程中具有代表性的政策文件，最后对保障性安居工程PPP项目进行分类阐述。
2.1.1 保障性住房的发展历程
随着经济的不断发展，我国的保障性住房建设也经历了一个“确立——缺位——回归——加强”的曲折发展历程，总体来说经历了以下四个阶段。
1.保障性住房建设体系初步确立阶段（1994—2002年）
1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，变实物福利分房为货币工资分配：建立以中低收入家庭为对象的具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。首次提出经济适用房建设体系，标志着我国福利分房制度的结束，从而转向住房货币化。1998年，住房货币化迎来发展新高峰，将住房供应政策层次化，不同收入家庭对应不同的住房政策。再此期间，以经济适用房为主体的购置型保障房投资规模快速攀升，形式上由以经济适用房为核心逐步转变为租售并举的住房保障体系。
2.保障性住房建设缺位阶段（2003—2006年）
2003年，国务院18号文件明确提出把房地产业作为拉动经济增长的支柱产业，普通商品房取代经济适用房成为市场供应的主体。但问题也随之而来，住房供应过度市场化，导致了保障性住房的供应不足，严重影响了中低收入家庭的居住权益，房地产业的发展逐渐畸形化。
2.2 保障性安居工程PPP项目落地率情况
本小节围绕我国保障性安居工程领域PPP项目近年来的发展状况以及落地率情况进行相关研究和分析。本小节主要是通过财政部政府与社会资本合作中心的PPP项目管理库来整理和收集研究数据，分析了我国保障性安居PPP项目在不同地区、回报机制、二级行业之间的落地率。为后续探究保障性安居工程PPP项目落地难原因提供良好的数据基础。
2.2.1 PPP项目落地率
2014 年中央财政部颁发《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》文件，明确将 PPP模式操作程序统一划为项目识别、准备、采购、执行和移交这几项发展阶段。其中文件特别注明，PPP 项目“落地”即表示已经完成了合同方面的签署工作且项目已进入执行和移交后面的两个阶段。张雅琦基于地方政府特征对我国 PPP 项目落地问题进行了详细的分析和研究，认为在某种程度上落地是我国 PPP 项目特有的一大概念[58]。
2015年，中央财政部发布《关于规范政府与社会资本合作综合信息平台运行的通知》（财金〔2015〕166号），为加强对PPP项目的综合管理，要求将所有的PPP项目纳入到政府与社会资本合作综合信息平台中的项目库，并对所有的项目信息进行实时公开。其中项目库包括两类：一类是项目管理库，包含处于准备、采购、执行以及移交阶段的项目；另一类是项目储备清单，包含还处于识别阶段的项目。
2016 年 PPP 项目管理库开始运行使用，通过利用信息技术手段处理的方式，对我国 PPP 项目具体信息进行归纳总结后发布 PPP 项目信息。根据 PPP项目的建设及管理周期，PPP 项目的“落地率”应该为处于执行、移交阶段的项目总和比上去掉识别阶段后处于另外四项阶段的项目数量总和的比值[12]。在计算项目的落地率时没有考虑还处于识别阶段的项目。
第三章 保障性安居工程PPP项目落地难的原因分析 ....................... 28
3.1 基于文献的PPP项目落地难原因分析 ........................... 28
3.1.1 PPP项目落地难的文献分析 ............................ 28
3.1.2 PPP项目谈判效率的文献分析 ......................... 32
第四章 保障性安居工程PPP项目落地难的对策分析 ....................... 49
4.1 基于文献的PPP项目落地难对策分析 ............................ 49
4.1.1 PPP项目落地难对策的文献分析 ....................... 49
4.1.2 提高PPP项目谈判效率的文献分析 ..................... 53
第五章 结论与展望 .............................. 62
第四章 保障性安居工程PPP项目落地难的对策分析
4.1 基于文献的PPP项目落地难对策分析
本节通过细化相关PPP项目落地文献及PPP项目谈判效率文献，进一步深挖PPP项目落地难解决途径，并汇总得出较为详细的优化路径，为案例项目提供有效解决对策。
4.1.1 PPP项目落地难对策的文献分析
我国推广的政府和社会资本合作是一种狭义的PPP，即由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报；政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。利用PPP项目引入社会资本、发展公共基础设施的重要性不言而喻，但并不是每一个PPP项目都能运作成功，PPP项目成功落地对策是当前亟待得出的关键问题[38]。所以本小节将结合第一章文献分析，汇总文献中提到PPP项目落地难的解决途径，如表4.1：
第五章 结论与展望
本文通过对文献研究分析发现在PPP项目落地难分析中，现有文献对保障性安居工程和PPP项目谈判提及较少，而且文献中的解决对策多为经验式，比较笼统，缺乏针对性。故本论文在现有相关研究的基础上，初步识别出PPP项目落地难原因及解决对策，并引入J区X镇案例，从PPP项目的开展背景，落地过程，总结项目落地失败的根本原因及破解方法，最后通过访谈法，验证提出的策略的可行性。结论对剖析当前保障性安居工程PPP项目落地率低、实施效果不尽人意等问题具有重要意义，以期为政府部门及社会资本等在进行PPP项目运作时提供理论基础和应用依据。本论文得出的主要结论如下：
1.住房是广大群众最基本需求，关系到国计民生。本文通过研究保障性安居工程的发展历程和政策变化，我国保障性安居工程项目的建设中非常需要引入PPP模式
