本文是一篇项目质量管理论文，本文在分析了住宅小区房产测绘质量管理现状的基础上，结合文献梳理法、案例分析法及专家访谈法得出了住宅小区房产测绘项目质量管理问题，采用问卷调查法结合层次分析法方法分析了影响住宅小区房产测绘项目质量管理问题的因素，通过重要性排序得出关键影响因素，最后提出了相应的建议和改进措施。
1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
房产测绘又称为房产测量，是比较独特的测绘分支，主要采用把工程测绘与权属测绘相结合的测绘方法，按照房产管理的要求，对建筑用地及属性信息进行采集、处理、存储和应用的一门学科[1]。在目前的房产计量政策下，房产测绘在经济发展中具有重要的意义，直接为房地产权属管理、经营管理、开发管理等提供必不可少的数据支持。随着近些年房产价格居高不下，围绕着房产质量各方面的投诉越来越多，房产测绘质量问题更加受到各方的关注，是政府、开发单位和业主的矛盾聚焦点，再加上房产测绘具有法律规范不完善，受人员技术水平影响较大，出现问题难以纠正等特点。房产测绘项目质量问题的出现会给政府、开发单位及业主带来难以解决的麻烦和财产损失，尤其是住宅小区项目与人们生活关系密切，更是收到了广泛关注。如何提高住宅小区房产测绘项目的质量，保证房产测绘项目能够在规定时间内保质保量完成，就需要运用科学有效的项目质量管理理论来加强生产过程中的质量管理。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》从 1995 年开始实行，从那时起出现了现在这种建筑面积计算方式，即建筑面积由套内面积和共有分摊面积两部分组成，套内面积由本户围合墙体中线所围合的部位构成，可是分摊面积如何计算普通老百姓根本摸不着头脑，只有专业的测绘人员能清楚。在《商品房销售管理办法》中，规定房屋在销售时按照销售面积进行计价，销售面积由套内建筑面积和共有分摊面积两部分组成，套内建筑面积是由我们常说的“净面积”以及围合套内面积的墙体的一半面积组成，业主可以通过量测得到。而共有的分摊面积通过分摊计算得来，不能通过简单的量测得到，不能让人清晰的理解，所以容易让人产生疑问，容易引起矛盾。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
质量管理问题的研究在国外起步较早，而且进行了非常广泛的研究，产生了一系列的研究成果和改善方法，并且经历了大量的实际工作的检验。综合分析国外研究成果可以得出，工程项目质量管理是一项复杂的工程，不同的项目要充分结合实际情况运用符合项目实际的管理方法，才能保证项目的质量管理的实现。
（1）关于质量管理意义的研究
Atkinson R（1999）在其著作中指出，质量管理的一系列活动代表着企业的精神、企业的追求、企业的形象，这些组合而成企业的质量文化，是企业的核心[2]。James（2000）提出质量管理应该贯穿项目的全过程，质量管理有助于企业的服务质量的提升以及社会形象的改进，是一个企业的根本[3]。Daniel L.Moody 和 GraemeG.Shanks（2003）提出质量管理是工程建设的焦点，合理的将工程项目的各要素有机结合为质量管理服务，更有利于创造效益与发展[4]。Leslie（2010）提出项目质量管理的地位与项目安全和组织架构同样重要，好的项目质量管理是项目成功的保证[5]。Schwalbe K（2011）在其著作中指出，质量管理意义重大，从大的方向来讲反映着国家生产制造水平和民族的素质，从小的方面来讲反映着公司的生产能力[6]。Ekambaram Palaneeswaran 等学者（2011）通过研究发现：作业质量是产品质量的基础，必须对作业质量进行管理控制，作业质量是保证产品质量的重要手段[7]。
（2）关于质量管理内容的研究
Equient（2008）提出利用 PDCA 理论进行项目质量管理，项目中要全员参与质量管理，无论是项目负责人还是全体员工都应该参与到质量管理过程中来，按照各自的职责做事，按照“计划、实验、工程、检查、总体、纠偏”的流程进行项目管理[8]。Frank（2009）通过对房地产质量控制进行了研究，分析了工序控制的重要性并对影响工序质量的因素进行了分析，提出工程项目质量控制的具体策略[9]。Sheriff（2010）提出预防为主的项目质量管理理论，事前预防是所有项目开展的重中之重，提前对项目工程进行中各个方面可能出现的质量情况预防，这样才能确保项目工程质量[10]。
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2 相关理论概述
2.1 住宅小区房产测绘概述
2.1.1 住宅小区的定义
住宅小区也可以称为“居住小区”是城镇居民居住生活的主要场所，是由相对封闭、独立的住宅群体组成的完整居住区域。住宅小区通常按照规划部门的统一规划确定区域，根据规划进行建设并使用。住宅小区通常具有一定建筑规模，并配有相对完善配套基础设施。住宅小区通常具有满足居民日常生活所需的各种设施及管理服务部门。住宅小区是现代城镇化的一种居住模式，一般住宅小区应该具备布局合理、户型多样、居住舒适方便、通风采光良好、完善的水、电、煤气、网络及消防系统、配套生活设施完善等条件。虽然住宅小区能够满足目前的生产水平和人们对生活的要求，但经济在发展、社会在进步，将来随着生产力的进一步发展和人们生活水平的进一步提高，居住模式将更加多样化，住宅小区也将向着功能完备、配套多样的方向发展。
2.1.2 住宅小区的特点
住宅小区不仅是一个简单的居住场所，更具有其社会意义，就个性而言有如下特点：
(1)居住功能为本，环境相对独立
住宅小区最基本的功能是居住功能，住宅小区是为了满足居民居住要求而在独立地块中建设而成，居住是其最本质功能。居住小区的建造和设计都紧紧围绕着居住功能展开，配套设施的设计也都为了满足居民的日常居住生活，物质生产等其他城市功能不包括在小区内，这样有利于城镇居民的居住条件和品质的提高，更有利于日常管理。
(2)人员构成复杂，家庭相对独立
由于住宅小区建筑密度较大，小区内的居民以家庭为单位在小区居住，人口年龄包含各年龄阶段，所以小区内具有较高的人口密度、人员结构也相对复杂的。住宅小区具有独特的人文环境，因为住宅小区中人员结构复杂多样，小区居民的职业涉及各行各业，大家居住在同一个环境中，难免互相影响，日子久了就形成了独特的社区文化。但住宅小区垂直性的居住环境使得人与人之间的联系又无法向传统住宅那样紧密，使得以家庭为单位的群体更加独立。
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2.2 项目质量管理概述
相对于西方来说，我国的项目质量管理理论研究起步较晚，在研究方面主要是在借鉴西方研究成果的基础上在结合我国工程建设项目实际发展情况，总结出一系列比较适用于实际情况的理论方法。本节对工程建设项目质量管理主要理论进行介绍，为论文研究提供理论依据。
2.2.1 项目质量管理的定义
项目质量管理的目的是要产出质量合格的产品。项目质量管理就是在这个目标的指引下，通过建立科学的质量管理体系、配备专业的人员、合理的资源调配以及利用现有的条件来确保目标的实现，保证产品的质量满足客户的需求。我们知道项目都具有一次性的特点，项目是由一个个分散的阶段组合而成的，而项目的质量就分布在每一个分散的过程当中，项目的产品只是整个过程的一部分，项目必须满足法律法规的要求和业主的需求，法律法规的要求和业主的需求都是通过项目作业的过程来实现的。项目质量管理通常贯穿整个项目的全过程，可以概括为项目质量计划、项目质量保证，项目质量控制以及项目质量改进四个部分，见图 2-1。
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3 住宅小区房产测绘项目质量管理现状 ...........................26
3.1 住宅小区房产测绘项目质量管理的现状 ........................26
3.1.1 住宅小区房产测绘项目质量管理的内容 .......................26
3.1.2 住宅小区房产测绘项目质量管理的流程 ......................26
4 住宅小区房产测绘项目质量管理问题影响因素分析 ...................43
4.1 基于文献梳理的质量管理问题影响因素分析...............43
4.2 基于问卷调查的质量管理问题影响因素分析............................44
4.3 基于 AHP 的质量管理问题关键影响因素分析......................46
5 住宅小区房产测绘项目质量管理改进措施 ...............................54
5.1 基于 PDCA 全面质量管理实施策略 ..........................54
5.1.1 前期质量策划管理 .......................54
5.1.2 基于二级检查一级验收制度的过程与结果管理 .............................57
5 住宅小区房产测绘项目质量管理改进措施
5.1 基于 PDCA 全面质量管理实施策略
将 PDCA 全面质量管理理论应用于住宅小区房产测绘项目中，P 对应的就是为了满足法律法规要求和客户需求所做的前期质量策划，D 对应的就是项目实施过程，C 对应的是检查阶段，在这里与二级检查制度相结合，A 对应的是检查后的处理阶段，即问题的修改与完善。
5.1.1 前期质量策划管理
（1）住宅小区房产测绘项目质量策划介绍
质量策划是提高住宅小区房产测绘项目质量管理水平的有效方法。房产测绘项目质量策划就是通过制定合理的作业计划和资源分配方案，对房产测绘的成果、过程等制定有效管理，来保证
