本文是一篇供应链论文，笔者认为通过供应链管理的视角，可以使长租公寓项目的开发从分散的领域逐渐形成一个整体，使分散的供应商逐渐具备成为供应链上战略合作伙伴的意识，不断帮助这些供应商提高企业的技术水平和内部的管理流程，也使顾客有渠道对长租公寓的项目提出建议，加快长租公寓行业产品的转型及升级，使长租公寓行业尽早摆脱盈利困难的现状。
1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
根据国家统计局数据截止至 2017 年末，我国人口总量为 13.9 亿，其中常住人口 11.46 亿，占人口总量的 82.44%，国家卫生健康委员会在《中国流动人口发展报告 2018》数据中显示，2017 年我国流动人口约 2.44 亿占人口总量的 17.56%。相当于每 6 个人中就有一名流动人口。流动人口的主要去向为特大城市或超大城市，向沿海、沿江及交通发达地区流动，中西部主要为农民工人口的流动。
根据 2015 年统计 1980 年及以后出生的新生代人口占总流动人口的 51.1%。流动人口的平均年龄也有所上升，2015 年的平均年龄为 29.3 岁。由于庞大的流动人口数量的上升，对租房的需求也不断攀升。新生代年轻租房客群区别于上一代外出务工人员，他们普遍接受过高等教育，从事的工作也不再是单纯的体力劳动，更注重居住环境及生活品质。长租公寓在这样的时代背景下也应运而生，截至 2015 年，国内租赁住房的交易额达到了 8000 亿元，公寓的房间数量超过 100 万间，注册的长租公寓企业也超过了 500 家。
2017 年 12 月，中央经济工作会议公报又重申了要积极发展住房租赁市场尤其是长期租赁，推动专业化和机构化住房租赁企业的发展的中心思想。一时间，长租公寓市场被各大房企以及中介机构争相抢占，同时由于市场发展过快，问题逐渐凸显，例如部分长租公寓企业因资金流断裂企业倒闭，业主收房致使租客无家可归，长租公寓项目开发过程质量控制不严，致使租客入住后频频返修，导致项目延迟出租，项目开发成本偏高引起租金上涨，这些热门词汇频频出现在各大社交媒体上，一时间长租公寓项目如何进行开发管理成为行业内探讨的关键，而如何合理的降低项目的开发成本，保证项目的质量是长租公寓行业在开发过程中需要探讨的问题的关键中的关键。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国内研究现状
王建红(2016)[1]介绍了长租公寓行业的发展现状、问题及对策研究，概述了长租公寓的发展概况，同时解释了长租公寓可以迅速发展的原因，提出长租公寓发展的主要问题，其中包括融资渠道单一、模式单一以至于长租公寓盈利点难以突破，产生的品牌溢价有限同时缺乏专业的人才等问题，并且提出了相应的解决措施以及相关建议。
谢文明(2017)[2]以计划行为理论为主要背景研究了长租公寓的住房租赁意向，根据文献研究构建了研究模型，又通过了深度访谈以及问卷调研对模型进行了修正，通过问卷调查以及软件检验了其研究假设并得出了一系列住房租赁意向的结果。
陈婷(2018)[3]通过城市更新的视角，提出了既有建筑改造为长租公寓的设计研究，从建筑改造及城市更新，以及供求关系上充分解释改造为长租公寓的背景及意义，提出了从运营模式、租户群体、以及建筑本体三个关键因素角度对集中式长租公寓项目设计改造的影响。后续提出了集中式长租公寓的设计体系，并提出了从居住类建筑、工业类建筑、公共类建筑的不同物业形式下，改造为长租公寓项目的差异性特征，根据这些差异性提出了相应的应对措施。
王磊(2018)[4]在租售同权的背景下探讨了中国长租公寓 REITS 的设计研究，通过分析国内外的学者对 REITS 的研究，结合中国目前长租公寓的发展现状，对现有的融资模式以及渠道进行了总结，以美国著名的 EQR 企业作为标杆，从系统及实操的角度提出了自持物业型项目的长租公寓的 REITS 的融资模式设计，为日后具备自持物业的长租公寓运营商在融资渠道方面提供了借鉴。
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2 相关理论综述
2.1 长租公寓相关理论
2.1.1 长租公寓的定义
2018 年以前长租公寓并没有明确的学术上的定义以及法律上的解释，主要为行业内自己的解释以及称谓。根据长租公寓企业的现状以及市场上现有的长租公寓的形式，长租公寓企业从房源供应商处租赁其物业，进行统一的设计及改造，配置生活所需的家电，再以单间的形式出租给白领或是有租赁房屋需求的人群。签约租赁时间一般以一年为主，面向的客群为由一定的支付能力，对生活环境以及居住环境有一定要求，但无购房能力或是没有购房需求的人。
2018 年 3 月商务部出台了《租赁式公寓经营服务规范》（征求意见稿）首先对长租公寓企业的定义进行了规范，明确指出租赁式公寓企业是以租赁方式为特定人群提供长租和短租的居住空间和有限服务的企业。而长租公寓企业则为：为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务的经营企业。短租企业为：为旅游、度假、临时工作者等群体提供以日、夜为计算单位，价格经济、提供有限服务的住宿经营企业。同时将租赁房屋的形式分为集中式、分散式以及合作。对消费者目前的租赁形式进行了准确的划分。该意见稿明确提出对长租公寓企业的基本要求，以及设备设施的要求、安全要求、卫生要求、服务品质要求、服务质量要求，和一些质量规范，为长租公寓企业的经营提供了参照的标准以及质量要求。
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2.2 供应链相关理论
2.2.1 供应链及供应链管理的定义
美国供应链协会给供应链下了一个这样的定义：供应链是包含从供应商的供应商到顾客的顾客相互之间，对所有产品的生产与分配和销售之间相关活动过程。
供应链的概念经历了一个发展的过程，早期的观点认为是制造企业内部的一个过程，它是指从采购原材料的零部件，通过生产以及转换再到销售最后交付到客户手上一个过程。传统的供应链侧重于企业的内部操作，以及自身的资源利用，但随着企业生产经营规模的不断扩大，供应链的概念就不再局限于企业内部，而是扩大于与其他企业的联系，供应链也扩展到了外部，“通过链中不同企业的生产及制造、分销组装、销售等过程将原材料转换成了产品，再到最后最终用户的转换过程”，这样更大范围、更为系统的概念，让供应链更加具有完整性，考虑了所有成员操作的一致性。
供应链管理则为结合了市场以及客户的需求，通过核心企业与各供应链上的企业的协调，以合作共赢为基本的原则，使供应链上的相关方的核心竞争力都能够得到提升，同时降低了企业的运营成本，通过运用先进的管理技术及方法，提高供应链的物流、信息流、资金流等方面控制的有效性，逐渐形成的一种战略联盟的关系。
供应链管理的核心思想是促进企业资源的优化整合，具体来讲是通过供应链管理得思维，促进企业内部资源间的优化整合，并且通过外部的供应链系统，促进整个供应链的优化整合和合作。一个完整的供应链系统是由内部及外部供应链共同组成，内部供应链主要包括从原材料的采购、开发及销售的内部流程，外部供应链主要为提供原材料的供应商，以及销售的相关供应商的组成。
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3 长租公寓项目开发现状及问题分析........................15
3.1 长租公寓项目开发现状.........................15
3.1.1 长租公寓项目开发管理特点.......................15
3.1.2 长租公寓项目的政策和市场环境.......................15
4. 基于供应链的长租公寓项目开发管理改进研究..................26
4.1 供应链管理应用于长租公寓项目开发管理的思路与可行性..................26
4.1.1 长租公寓项目管理中供应链管理思路的提出..............26
4.1.2 供应链管理应用于长租公寓项目的可行性分析.......................27
5 H 长租公寓项目开发管理改进分析........................43
5.1 H 长租公寓项目开发管理概况...................................43
5.1.1 企业概况..............................43
5.1.2 长租公寓项目开发管理现状..............................43
5 H 长租公寓项目开发管理改进分析
5.1 H 长租公寓项目开发管理概况
5.1.1 企业概况
某长租公寓品牌成立于 2015 年，总部设立于上海，该企业主打青年人“租房+生活+社交”的理念，为青年人提供一个温暖的“家”。
目前该企业在北京、深圳、杭州、南京、广州等地成立分公司，主要致力于一线城市的长租公寓项目开发，开发的项目类型主要为集中式公寓，通过租赁业主房源，集中改造及装修再租赁给客户。
企业以“存量资产”“金融”“互联网”为战略，希望紧跟政策，轻资产与重资产结合，打造适合全年龄层居住的长租公寓。企业实行扁平化管理，设置了投资管理部、工程管理部、合约管理部、市场营销部，人力资源部、财务管理部等部门，与各城市公司平行，统一通过钉钉等方式完成各自工作。企业在 2015 年获得了某风险投资完成了第一批项目的开发。
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6. 结论及展望
6.1 结论
通过研究基于供应链管理的视角下长租公寓项目开发管理的研究，得出以下结论：长租公寓随着企业规模的不断扩大，要具备供应链管理的意识，从整个产业链的宏观角度出发，要综合考虑产业链的整体。
长租公寓企业
