本文是一篇风险管理论文，本文从房地产行业现状出发，结合了大量的文献综述，深入研究了房地产项目财务风险的最新研究成果和相关理论，并基于 A 房地产项目的真实案里的基础上，分别从投资决策阶段、项目实施阶段、运营管理阶段、融资阶段的全周期财务风险进行了分析。
1 绪论
1.1 研究背景
新中国成立之前，土地和房地产均为私有，我国的房地产市场已有一定发展。随着国家废除私有房地产所有权，禁止房地产销售和租赁，以及实行土地和房屋的配额制度，房地产市场实际上就不存在了。自 1978 年改革开放以来，我国的土地利用制度改革和货币化住房分配制度的实施使房地产业得以较快地恢复和发展。但是，从 1980 年到 2010年的 30 年间，随着我国房地产市场逐渐向蓬勃发展发展，房地产行业的展览总是伴随着风险。房地产市场未出现同样的平稳发展趋势。1993 年的海南房地产泡沫和 2008 年的房地产市场低迷都显示出比国民经济发展更大的冲击。近年来，相应的房地产公司的数量波动很大。1993 年的海南房地产泡沫至少使成千上万的房地产公司破产。2008 年，海南作为国际旅游岛的计划再次催生了 1,563 家房地产公司。是 2007 年的 405 倍，是2.6 倍。但是，房地产市场的风险再次出现。2014-2020 年房地产调控脉络梳理如图 1.1所示。
1.2 研究意义
通过对我国房地产企业全过程的项目管理进行分析,具备以下选题意义。本文以沈阳A 房地产项目为例，通过对真实案例的再现和分析，提出了全周期财务风险的概念，可以有效地规范房地产项目的财务风险管理行为，为中国企业开发住宅和商业房地产项目提供参考。
本文提到的全过程项目管理经验可以帮助房地产公司提高其全面识别和整合资源的能力，从而使这些能力可以在房地产项目开发中实现价值。作为项目风险管理专业发展的新尝试，本文希望在吸引新思想方面发挥作用。本文介绍了全过程财务风险管理策略，对房地产企业了解项目管理中的问题，探索新的项目风险管理模式，选择正确的发展路径，促进房地产企业调整自身发展战略具有重要的指导和促进作用。
本文研究的意义在于：
（1）本文提出了房地产项目全周期财务风险的概念并给予充分的分析，可以帮助房地产开发公司对开发项目的风险有更全面的了解，并帮助相关部门制定政策以降低房地产开发面临的风险。
（2）本文以 A 房地产项目真实案例进行剖析，深入研究了项目全周期各阶段的财务经营情况及可能存在的风险。同时，在整个生命周期中动态财务指标的评价房地产开发项目风险对于未来房地产项目的全过程财务风险管控更具有参考价值。
（3）针对开发项目的财务风险，对各阶段及整个生命周期进行了风险识别，并针对各阶段可能存在的风险构建了相应的风险目标，对于房地产开发项目的风险控制具有指导意义。
（4）目前，从我国现代房地产业的发展来看，财务风险较高，且是贯穿于项目全周期中，但开发商往往缺少对财务风险的管理与认识。本文对房地产项目财务风险的指标及内容进行了详细的阐述和分析，有利于提高房地产开发企业的全周期财务风险意识及应对能力。
2 相关概念和理论基础
2.1 房地产财务风险类型
本文着重阐述对影响房地产企业财务风险的相关类型，主要为金流风险、盈利能力风险、融资能力风险。现金流是房地产项目运营管理体系的核心关注点之一，房地产企业运营的经营逻辑主要围绕现金流和利润两个方面展开。
2.1.1 现金流风险
现金流包括经营性现金流，累计经营性现金流和累计净现金流（自由资金现金流），为了更好的分析现金流曲线，先要界定几个与现金流有关的基本概念。当期经营性现金流，指一个项目在当期开展经营时产生的现金流入和流出之间的差额，这里的当期可以是当月、当季或当年，若当期指的是当月，那么经营性现金流用于分析每月的经营收支，影响因素包括每月支付的工程款、费用以及每月的销售回款。现金流入主要为销售回款或房屋租金等，现金流出则主要指运营这个项目支出的各种成本和费用，包括但不限于土地成本、前期开发成本、设计费、建安成本、营管费用、财务费用和税金等。
累计经营性现金流是指从项目起始点（第一笔土地款缴纳时间或确定土地合同时间作为起始点）开始，将每月经营性现金流进行累加，用于判断资金需求峰值和经营性现金流回正时间，影响因素包括地价及前期工程费用、开发推盘节奏、开盘时间和开盘去化回款情况等。
资金需求峰值，当期经营性现金流在项目开盘前一直为负值，开盘后为正数，开盘前累计经营性现金流是当期经营性现金流的叠加，相当于开盘前项目所有的支出总计，这个时点是项目最大的资金需求量，被称为“资金需求峰值”，从现金流角度来看也是项目风险最大点。资金需求峰值的含义体现了房地产业强金融属性中的第一个要素——资金需求。房地产项目运营周期长，需要投入的资金规模非常之大，现金流可以说是企业生存和发展不可缺少的血液。
2.2 财务风险管理方法
2.2.1 财务报表分析
财务报表是一种科学的分析方法，能过将相关数据进行整合形成财务报表，能够反映出公司的实际经营情况，并且能够展示财务运营的过程，帮助公司管理人员及投资者更加客观、正确的评估企业经营现状，并对未来做出正确的管理决策。财务报表分析的作用主要有四个方面：（1）业务绩效评估；（2）管理绩效评价；（3）企业财务状况的计量；（4）预测公司财务状况和经营成果的发展趋势。对于房地产开发商而言，财务报表分析能够真实、动态的展示公司及项目的经营状况，能够提前发现财务风险，及时找出影响财务指标的相关因素，做好财务危机预警机制，保证公司的良好运营。
财务分析是指使用公司的财务报表数据进行定量分析，方法是计算公司偿付能力，盈利能力和运营能力的相关重要指标，然后对公司能力的各个方面进行具体而详细的分析。 经过一系列全面的比率计算和分析评估，以评估公司过去一年或几年的经营业绩和近期财务状况，甚至预测公司的未来发展趋势。 在哈佛框架中，最重要的是结合战略分析的第一步，在进行财务分析，计算和评估之后提出财务问题，然后根据这些问题找到合适的解决方案。
2.2.2 杜邦财务分析
杜邦财务分析系统基于公司财务的角度，并根据公司的股本回报率，公司运营绩效和盈利能力进行财务分析。杜邦财务分析专门将公司净资产收入的财务数据与每个重要财务指标的比率相乘，并以特定的数值表示公司的运营状况。企业进行财务分析时，不仅要注意财务信息，还要综合各种财务数据，以确保最终财务分析的真实性。杜邦的财务分析方法是将研究对象的目标公司从财务信息添加到各种财务指标中，并根据相关数据的差异分析公司的过去和当前财务状况。这种分析方法以股本回报率（ROE）为基本指标，然后开始分析公司的盈利能力和偿付能力。
3 沈阳 A 房地产项目全周期财务风险识别.............................10
3.1 沈阳 A 房地产公司概况...................................10
3.1.1 企业概况...............................10
3.1.2 经营现状................................10
4 沈阳 A 房地产项目的全周期财务风险管理策略的构建........................................24
4.1 沈阳 A 房地产项目存在的财务风险..............................24
4.1.1 经营性现金流回正风险.......................................24
4.1.2 融资与逾期还款风险......................................25
5 沈阳 A 房地产公司项目风险管理的预期效果与保障策略.......................52
5.1 项目全周期财务风险管理策略的预期效果.........................52
5.1.1 供销铺排风险管理................................53
5.1.2 成本、费用风险管理..............................54
5 沈阳 A 房地产公司项目风险管理的预期效果与保障策略
5.1 项目全周期财务风险管理策略的预期效果项目自 2017 年 12 月底获取，由 A 房地产公司和 E 房地产公司共同合作开发管理，经过 2018 年的经营，如图 5.1 所示。原计划由 E 房地产公司营销操盘进行销售，但由于首开情况不理想，经董事会决议后，由 A 房地产公司接受营销条线，再次开盘，开放示范区，如表 5.1 所示。
5.1.1 供销铺排风险管理
此项目为合作项目，项目营销管理原归属 E 房地产公司管理。E 房地产公司于 2018年 7 月 14 日开盘，因价格结构、推盘思路等原因导致前期蓄客量不足，仅实现 17 套销售，未能按全策要求完成当期销售指标（5 亿）。故风险管理小组经过专题会议，采取了对应的销售风险的应对措施。决议将营销专业置换给 A 房地产公司，A 房地产公司根据实际情况，对该项目全程策划、操盘思路进行调整。
调整项目整体供销铺排节奏，调整后的目标为，年度供应调整为 17 亿，销售额调整为 12 亿。调整背景为一期叠拼上市后遇限购，流速较慢。一期高层中小户型去化速度正常，但与周边竞品同质化严重，总房款低的高层产品去化速度较好。调整策略为二期叠拼改为安全性更高的洋房跑量，高层缩小面积段做清水，控制总房款。二期产品先行快速跑量，一期剩余产品通过溢价实现利润。调整策略：重新对项目进行经营定位，由均衡型项目调整为现金流型项目，建议针对二期产品调整产品业态的规划，减少别墅类高总价产品，各产品线
