本文是一篇风险管理论文，本片文章研究的案例是 S 公司，属于成立不久的商业地产企业。本文深入探讨研究了应收账款含义、应收账款风险评价指标、全面管理理论，同时以案例的形式对 S 公司存在的问题内容进行了分析归纳，并找出原因，提供改进建议和解决方案。希望能够对成立不久的商业地产企业在应收账款风险控制中遇到的共性问题提供参照，并希望有助于企业改善提高自身发展提供些借鉴意义。
第1章绪论
1.1 研究背景
房地产行业作为我国主要的经济支撑体，近年来有所复苏。商业地产有别于以出售住宅为目的的房产，我国商业地产近年来受到互联网，线上消费以及海外消费等因素的冲击，商业地产由于过去几年发展过于迅猛，如今也面临市场饱和度高，盲目开发，融资困难等问题。商业地产如今不得不面临一个转型的局面，商业地产从原来单一的大卖场、百货商品等模式，逐渐发展成为商场，写字楼租赁和底商结合的新的模式，打造一种以物业管理、写字楼租赁与商场推广三者有机结合的管理团队。并且，商业地产往往是多家处于某个市区里面的繁荣地段形成一个商业圈，对促进当地经济发展具有重要意义的同时也会面了一些挑战和机遇。
但是，商业地产面临转型的同时，由于我国商业地产起步时间较晚，基础差，应对风险的经验不足等原因，企业容易在经营过程中面临较大的财务风险。例如盲目开发过多的项目从而产生过多的短期长期借款导致企业资金流紧张的问题。再者，商业地产作为投资性房地产，前期投资金额巨大，往往需要 15-20 年左右才能收回期初投入的成本，而且商业地产主要以出租办公楼商铺以及抽成为主要盈利模式，在市场竞争激烈的局势下，容易导致商业地产的空置率过高问题。经数据统计，2016-2019 年一线城市商业地产租房的平均空置率为 10%左右，但是却会导致企业资产负债率过高的影响，通常国际上把 60%作为商业地产资产负债率的警戒线，然而我国商业地产资产负债率的平均值已经高达了 75%，远超国际线的标准。
因此，加强对应收账款风险控制有助于企业提高自身的竞争力，降低企业现金流风险，一套完善的信用政策体系更有助企业的可持续经营发展。倘若，企业轻视了应收账款风险控制上的问题，则会面临企业资金周转严峻的难题，资产负债率过高，坏账损失风险提高的情况，这些都会进一步加大企业管理的成本，恶化企业的经营管理。对于商业地产而言，客户的信用问题导致的逾期欠款问题，租赁过程中遇到客户逃跑的问题，以及由于工程开发过多导致现金流紧张的问题，如何提高应收账款风险控制质量的的研究更显得在这个行业中有着重要的位。
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1.2 研究内容和意义
本文的研究内容以应收账款风险控制研究为基础，通过对应收账款风险控制的基本概念、基本理论的研究。以 S 公司为代表，折射出应收账款风险控制体现在商业地产行业中的价值。
本篇主要由六大部分组成，第一部分是绪论，主要介绍了该文的研究背景、研究意义、国内外研究的现状。文献的评述以及研究的内容和方法。
第二部分主要介绍了应收账款及风险控制的相关理论，其中包括了应收账款的基本概念、应收账款风险评价指标、信用风险管理理论以及全面管理理论。为引导下文 S 公司的应收账款风险控制研究打下了基础。
第三部分对商业地产以及 S 公司作目前的状态进行了分析，主要包含了商业地产的简介，S 公司的背景以及应收账款风险控制的目前现状，账龄分析。
第四部分介绍了 S 公司目前在应收账款风险控制上所存在的一些问题。例如：部门之间责任划分模糊、应收账款的坏账管理存在缺陷、客户的信用评级不完善、催收账款的效率低下以及应收账款风险产生问题的内外原因。为下文如何解决 S公司存在的问题做了分析。
第五部分则是对 S 公司在应收账款风险控制上上存在的问题进行了分析，以结果为导向，从企业内部的管理结构，信用政策体系的完善,内部控制的监督,信息化平台的完善等方面，针对性提出了具体的解决方案。
第六部分是本文的收尾，对该文进行了归纳总结并指出不足之处，同时也包含了公司未来的展望。
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第 2 章 应收账款及风险控制的相关理论
2.1 应收账款的基本概念
2.1.1 应收账款涵义
依据企业会计准则对应收账款的解释认为企业在日常经营活动中与客户发生销售商品、提供劳务等必要的行为，又可以解释为是与客户约定事后某个时间段内支付约定价款即是应收账款。
在当今经济高速发展的局势下，企业为了追求更高的销售收入和利润，通常会采取赊销模式与客户结算，因此应收账款与企业的销售活动两者紧紧的联系在一起。应收账款管理与企业的销售收入、利润有很大的关系。如果企业盲目追求销量而加大赊销的金额，同时又轻视信用管理方面的细节安排，结果就会导致坏账的产生以及应收账款的数额不断增大，最终可能成为企业自身的损失，增加企业的财务压力，加剧财务风险，影响到现金流的流动性。
企业通常在核算销售收入时，会重点关注应收账款的情况。通过设置具体的核算科目，跟踪客户的收账情况保障企业流动性资金，降低经营过程中发生的成本，提高企业的销售收入和经营规模。企业也应当实施积极的催账手段，在应对逾期应收账款时，严格执行催缴措施处理；对预估难以收回的应收账款，要及时列入到坏账计提当中。
2.1.2 应收账款风险基本理论
（1）应收账款风险概念
应收账款风险是由于外部市场环境的不稳定因素以及企业在赊销行为中产生的债权债务关系导致坏账的发生以及资金管理成本的增加，从而导致应收账款在到期时回收时的不确定性。一般来讲，企业的赊销规模与应收账款风险两者成正比关系。赊销的规模越大，应收账款面临的风险就越高。
2.1.3 应收账款风险类型
（1）应收账款可以依据账款回收的时间长短以及账款的金额大小分为回收时间的风险和回收金额的风险。客户超过企业原先安排的还款时间，导致应收账款无法如期收回，影响到企业资金的流动性致使企业蒙受到损失。还款金额的风险也就是坏账风险。客户无法完全归还欠款的金额也可能会转变为坏账风险。
（2）应收账款可以根据企业对其把控的程度分为直接风险与间接风险。企业为追回应收账款而采取的手段导致的收账成本和管理成本的上升，就可以认定为直接风险。但由于人为失误以及其它因素导致应收账款回收上错误的评估和数据失真，会导致到企业会计信息不正确，影响到企业的日常经营管理和决策问题，这种可以认定为间接风险。
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2.2.应收账款风险评价指标
2.2.1 资产负债表及利润表法
公司通过资产负债表以及利润表中有关应收账款的数据，计算出与应收账款的相关财务指标，最终反映出公司应收账款的质量好坏：
（1）应收账款增长率。通常是指在一个会计期间内（通常以一年为标准），公司的应收账款期初与期末数的增减变化。一般来说，应收账款增长率与增速成正比例关系，应收账款的增长率越大，公司的应收账款增速就越快。
（2）利息费用增长率。通常是指在一个会计期间内（通常以一年为标准），利息费用科目期初与期末的增减变化。该指标主要反映了公司应收账款被占用情况以及丧失的机会成本。
（3）流动资金贷款增长率。通常是指在一个会计期间内（通常以一年为标准），公司发生的流动资金贷款期初与期末金额的增减变化，流动资金贷款的需求量不仅是公司融资的一种手段，也可以衡量出公司营运资金的需求量。
（4）销售收入增长率。通常是指在一个会计期间内（通常以一年为标准），公司销售收入期初与期末的销售收入的增减幅度变化。通常来说，销售收入与增长速度成正比例关系。销售增速越快，收入就越高，同时也可以突出公司产品在市场上占有率上的高低。
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第 3 章 S 商业地产应收账款风险管理现状分析..................... 21
3.1 商业地产及 S 公司简介 ........................... 21
3.1.1 商业地产含义 ............................... 21
3.1.2 S 企业简介 .............................. 21
第 4 章 S 公司应收账款风险控制中存在的问题和原因.................. 32
4.1 应收账款风险控制中存在的问题 ......................... 32
4.1.1 部门之间责任划分模糊 ...................... 32
4.1.2 应收账款的坏账管理存在缺陷 ............................... 32
第 5 章 S 公司应收账款风险控制的改进建议............................ 39
5.1 明确应收账款管理的职责 ..................... 39
5.2 激励机制与惩罚机制并行 ........................... 40
第 5 章 S 公司应收账款风险控制的改进建议
5.1 明确应收账款管理的职责
S 公司目前对于应收账款风险控制的意识比较薄弱，部门之间的责任划分不明确导致应收账款风险控制的效率低下。因此，依据 S 公司目前应收账款的现状,考虑到企业到公司体量，未来发展战略规划的因素，建议重新划分明确各部门的主要职责。
（1）租赁部门人员职责
公司的租赁部门人员应当作为应收账款的主要负责人。因为租赁人员作为公司里行动相对灵活的职位，长期活动于市场当中，经常能够面对面与客户进行沟通、互动，能够第一手得到客户当前最新的消息与资料，能够比公司其他部门的人更快捷方便的获知客户公司目前的经营状况、市场行情等。其工作职责包括：
第一，在与客户签订立项时，必须先对客户的背景资料进行一番详细的调查后，方
