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R养老地产筹资风险管理研究

日期:2021年01月14日 编辑:ad201107111759308692 作者:无忧论文网 点击次数:898
论文价格:150元/篇 论文编号:lw202101081226141138 论文字数:36263 所属栏目:风险管理论文
论文地区:中国 论文语种:中文 论文用途:硕士毕业论文 Master Thesis

本文是一篇风险管理论文,本文首先对国内外学者关于养老地产筹资风险评价、养老地产、风险管理等方面的研究成果进行归纳总结;其次通过整理文献与调查问卷结果提出了较为全面的评价风险指标体系,并构建了养老地产筹资风险综合评价模型;最后基于此模型以 R 养老地产项目为例进行应用评价研究,针对 R 养老地产项目存在的主要风险问题提出应对措施。通过以上研究,可以得到以下结论:(1)为了评价结果的准确可靠,本文从多方面多角度进行指标选取,包括文献资料查阅、高频评价指标、调查问卷、养老地产的特性及现状等,选出了较为全面的指标体系,特别是引用了专业人才占比这一重要指标。在此基础上构建出多层次的评价指标体系,包括政策法律风险、经济风险、市场风险、技术风险和人才管理风险等 5 个一级指标,养老文化差异风险、市场竞争力风险、管理水平风险等 19 个二级指标。


1 绪论


1.1 研究背景和研究意义

1.1.1 研究背景

根据联合国国际人口学会对人口老龄化的定义,当一个国家或地区 60 周岁以上人口所占比例达到或者超过总人口数的 10%时,就说明该国进入了“老龄化社会”。我国2019 年人口数据表明,全国约有 18.1%超过 60 岁的老年人,具体人数在 2.54 亿人上下。我国老龄化发展迅猛,专家预测我国超过 60 岁的老年人在 2025 年将会达到总人口的16.3%,2030 年将进入到中度老龄社会,本世纪中叶,这一比例将达到 30.7%,表明我国将步入重度老龄社会[1]。我国老年人的逐年增加与我国基数极大的总人口息息相关,未来我国可能会因此而产生更多养老问题。

如今我国尚未建立完善的养老保障体系,传统家庭照料功能弱化,特别是计划生育政策实施后,“4-2-1”结构是我国大多数家庭中的组合形式,即一个家庭的家庭成员是由 4 个老人、1 对夫妻和 1 个孩子组成的。而目前快节奏的生活方式、高压力的生存环境、儿女的时间、经济、陪伴投入都无法满足老年人养老各方面的需求。此外,社区养老也发展不均衡,大多数养老服务以日间照料为主,发展滞后,且社区医疗水平也相对较低。传统的养老机构大多都医养分离、只提供生活照顾,老人一旦生病,就需要在医疗机构和养老机构之间奔波,而精神障碍老人和失能老人则很难找到合适的养老机构。很多老人宁愿选择长期住在医院,也不会入住养老机构,因此只有医疗卫生行业的介入才能使其有所转机。

实际上养老地产是伴随着老龄化现象一同出现的,虽然我国社会老龄化的时间不长,养老地产的开发模式也不成熟,但是政府、社会和公民个人在最近几年都将更多的精力投入到了我国老年人的养老问题上,因此养老地产得到了较快的发展。作为新型房地产项目的养老地产而言,在社区服务的基础上结合了居家养老的功能,除了能为客户提供多样化的保障服务,还能为老人提供令人安心和舒心的居住场所。与传统房地产开发项目相比,两者的共同点在于都是高风险、高投入和慢回收,不同点是经济、政策、市场、技术、人才和运营等原因对养老地产项目的影响较大,不确定性会更高,如果项目开发商没有充分调查就对养老地产项目进行筹资,将面临极大的风险,从而导致严重的损失。在此情况下,本文研究了养老地产项目的筹资风险,针对筹资过程中的风险识别、风险评价和风险应对等情况进行了梳理,构建了评价模型并结合案例进行了具体分析,提出了一系列应对措施,同时又为推动城市养老地产的稳步发展提供一定的参考。

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1.2 国内外研究现状综述

1.2.1 国外研究现状综述

英国、美国和日本等是进入老龄化较早的发达国家,关于养老地产的相关研究已相当成熟,有丰富的理论和经验可以帮助养老地产稳步的发展,本文在归纳整理了大量相关研究和理论之后,将其总结为以下几个方面:

(1)关于养老地产开发模式的研究:David Shulman 和 Ruth Gananter 的观点认为开发建造高水准、多功能的养老院是解决人口老龄化的重要方式,建设的出资方是政府,运营权则是企业用竞争的方式获得,提前签订具有法律效力的合同,最终建设高水平的养老服务设施[2]。Ali Rammal 和 Sylvie Trouilhet 的相关研究是在美国、德国和日本的养老地产开发模式基础上进行展开分析,将居家养老开发模式中存在的优点进行多方位的分析证明,他们的观点是将发展重点放在居家养老模式上,老年人的生理特征和心理特征则是开发养老地产时重点考虑的部分。Kwame Addae-Dapaah 和 Quah Shu Juan 在调查研究了公共老年住宅在老年人中的满意度后,认为政府对老年人的生活质量有很大程度的影响,其中影响作用最大的是社会老年关爱度[3]。

(2)关于养老地产风险管理的研究:Saari 等人的研究是以开展系统工程的方式对养老地产进行风险管理,评价养老地产项目的所有阶段,首先要做的是将风险影响因素全部识别出来并计算各因素的权重,然后展开整体性的评价,这一步可以使用综合评价法来实现[4]。Bon-Gang 等人研究了使用 PPP 模式并获得成功的几个新加坡公共基础设施项目,并在分析其中蕴含的主要风险因素时使用了案例分析法[5]。Jone Glascock,Chiuling 和 Raymond 等人多角度全方位的对开发运营项目时存在的特殊因素进行了分析,充分考虑项目不确定性高、项目资金投入多及回收周期长的特点,最终有针对性地提出了应对风险的方案。

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2 养老地产筹资风险相关理论


2.1 养老地产

2.1.1 养老地产概念

养老地产项目的主旨是为老年人提供帮助,在满足基本居住需求的前提下,设计出适合老年群体的住房。面对人口老龄化现象不断加剧,以良好的服务作为新地产形式发展的核心要素,为老年群体提供宜家宜住的房产[46]。养老地产是将地产行业的传统形式与许多相关产业进行融合而衍生出的新型企业,在项目的设计、开发中加入了更多人性化、合理化的生活元素,从心理需求与行为需求两个层面共同来满足老年群体对住房的期待[47]。

养老地产作为一种与老年人适配的服务设施,完备的运营机制和房产项目相融合打造出一类新型项目,在项目运营之初,就有着适老化的创新设计,与老年群体心理和生理双方面适配的生活环境和服务优质的管理人员,因此无论是从项目筹划、建筑设计施工,还是从相关运营服务的角度都与高端住房十分接近。此类项目在运营过程中涉及到包括日常护理起居、健康医疗、餐饮服务、娱乐文体等众多方面在内的服务,高端的配置给老年人营造出一个健康的居住环境。

2.1.2 养老地产的特殊性

养老地产相比于普通地产的差别:

(1)不同的营销目的。常规的房产营销最终目标是销售,通过营销的方式为项目带来收益,但养老地产的最终目标是为老年人提供适宜生存居住的环境,是能够持续发展、为社会带来效益的价值追求,同时也为社会效益与经济收益的结合建立了桥梁。

(2)不同的销售对象。普通的地产营销受众非常广泛,没有特异性,但养老地产只针对老年群体进行单一、固定的营销。

(3)不同的格局特色。普通地产营销所要求的物业条件较为普通,满足安全等功能即可,但养老地产项目对建筑的楼层、无障碍设施、适老化设计、坡度、能满足居住通道宽度、扶手、消防、房间面积、风雨连廊、医用电梯等设施都有严格的要求,否则出现任何一点纰漏都会造成巨大的损失。

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2.2 风险管理

2.2.1 风险的含义

风险(Risk)经常出现在人们的日常生活中,但实际上难以用专业的方式确定该词的含义,这个词书面中的释义为“可能产生的伤害或亏损”,而在日常生活中大家对它的定义为“发生危机的可能性”。通常情况下该词有两种定义:一种为没有达到预先设定的目标,也指在预计的情况中造成了损失;另一种是对随机状况的预测,对于损失出现可能性的预测,概率法能够对事情发生的可能性进行推断,但无法判断事情事件是否真实发生[48]。

2.2.2 风险管理的概念与过程

风险管理(Risk Management)指的是在识别、评估与研究风险项目后,通过科学的手段对风险项目进行高效、稳定、积极地处理危机,尽量用最低的损失获取最高的收益的一种管理方式[49]。通过现阶段研究风险管理得出的结论,可知管理风险的基本内容有风险评估、识别与管控等。

(1)风险识别。风险识别是养老地产项目风险管理的最重要项目之一,风险识别是指采用一系列评估方法,识别在投资养老项目中可能存在的风险项目,基于对产生风险根本要素的分析,对其中影响风险项目的重点原因进行分析识别。风险识别的具体内容是通过分析找出产生风险的条件与根源,对运营环节中的风险进行识别分析。实施该步骤时需要对项目运营时风险的来源做出精准的预判。这些步骤的实现都要选取适当的识别条件以及合理的识别方式。公司的风险管理方针、市场调研信息、商务策划书、可借鉴的养老项目相关的风险信息、商业与地产行业有关的资讯、项目可行性分析、专家提供的风险识别知识和经验以及与项目有关的全部资料文献等都属于风险识别的重要条件[50]。

表 2.1 常用的风险识别方法

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3 养老地产筹资风险评价体系与模型的建立......................20

3.1 目前我国养老地产筹资存在的问题......................20

3.2 养老地产的筹资风险因素识别...........................21

4 R 养老地产项目筹资风险及风险管理对策................................41

4.1 R 养老地产项目概况.......................