4.2 R 养老地产项目筹资现状...........................42
5 结论与展望..................51
5.1 研究结论..................51
5.2 研究展望.....................52
4 R 养老地产项目筹资风险及风险管理对策
4.1 R 养老地产项目概况
R 养老地产项目地处曲江核心位置，南望秦岭，近邻大唐芙蓉园、大慈恩寺、曲江池等休闲度假养生胜地，紧靠龙湖星悦荟商业综合体，风景优美，各条线路交汇，生活便利。项目由西安市民政局建设，荣华养老、西安工会医院联合运营，绿康医养提供技术支持，由乐龄养老、康悦护理两大部分组成。总建筑面 49426.3 ㎡，由 3 栋楼组成，约 1000 张床位配置。其中 1#楼为康悦护理区域共计 400 张床位；2#楼为乐龄养老区域共计 257 张床位；3#楼 1-7 层共计 176 张床位，8-12 层为护理区域共计 167 张床位，护理区域合计床位数 567 张。
R 养老地产开创了以文化、娱乐、养护、心理、健康为一体的养老家园服务，推动了包括时间养老公益，居家养老公益在内的五大服务板块；以及“老年人能力评估中心、日间照料中心、健康管理中心、照护中心、特色照护中心、照护中心、安宁护中心、老年用品研发及体验中心、老年文化艺术活动中心”十大中心；致力打造让长者“安心、开心、放心、舒心、静心”的五星级服务。
园区景观由日本获得“天皇奖”的设计大师精心设计，打造绿色适宜的社区园林环境。设有室外门球场、园林喷雾、阳光花园等高品质长者生活主题配套。项目设有五星级接待大堂，绿色自助餐厅、公共会客厅、美发室等十多种功能活动配套，并开办老年大学多个兴趣班，丰富长者学习、娱乐、文化生活，让老年人能够在养老的时候体会到老有所乐的感觉。
建立了以长者为中心的护理区域，专业护理团队提供的“护师+心理咨询师+营养师+照护师+健康管理师+社工”专业服务，为失能、半失能、认知症长者提供兼顾生活照料护理的全方位照护，实现居家、护理一站式生活健康服务，时时刻刻以长者为中心，制定专属生活和护理方案，让居住在这里的长者享受家庭般的温暖。
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5 结论与展望
5.1 研究结论
本文首先对国内外学者关于养老地产筹资风险评价、养老地产、风险管理等方面的研究成果进行归纳总结；其次通过整理文献与调查问卷结果提出了较为全面的评价风险指标体系，并构建了养老地产筹资风险综合评价模型；最后基于此模型以 R 养老地产项目为例进行应用评价研究，针对 R 养老地产项目存在的主要风险问题提出应对措施。通过以上研究，可以得到以下结论：
（1）为了评价结果的准确可靠，本文从多方面多角度进行指标选取，包括文献资料查阅、高频评价指标、调查问卷、养老地产的特性及现状等，选出了较为全面的指标体系，特别是引用了专业人才占比这一重要指标。在此基础上构建出多层次的评价指标体系，包括政策法律风险、经济风险、市场风险、技术风险和人才管理风险等 5 个一级指标，养老文化差异风险、市场竞争力风险、管理水平风险等 19 个二级指标。
（2）本文通过模糊综合评价法对 R 养老地产筹资风险进行分析，评价其风险等级大小，结果显示该项目税收补贴政策落实不到位、资金来源单一、产品市场定价不合理、适老设计不完善、护理人员整体素质较差以及专业人才占比较低是筹资的关键风险，同时也提出了相应的措施，如利用其特殊的定位和优良区位优势来扩大资金来源，采用合作开发的形式吸引外部资金的投资；针对老年人的身体条件，消费能力等各方面因素制定细致到个性化的价格方案和分类宣传；通过给员工落户，提高补贴，购置房屋等措施来吸引专业人员，以及制定严格考核和淘汰制度来提高服务水平等措施，对这些主要风险进行控制，可以有效地化解和减轻风险，提高项目的科学性和合理性，为项目筹资收益目标的实现和后续开发运营提供保障。
（3）本文运用 R 养老地产项目对构建的模糊综合评价模型进行评价检验，得到与实际情况基本吻合的评价结果，这表明了本文提出的养老地产筹资风险评价指标体系和建立的模糊综合评价模型具有一定的合理性，以期能够帮助 R 养老地产能够健康发展。
参考文献（略）
