本文是一篇会计毕业论文，本文以 SOHO 中国为研究对象，综合采用文献研究法、案例分析法、归纳演绎法、定量分析法等多种方法，对轻资产运营模式在我国商业地产中运用的适用性及实现路径进行了分析。首先，分析了我国房地产行业现状，说明当今形势下我国商业地产适用的运营模式；其次，整理了房地产企业轻资产转型的特点，梳理了房地产行业轻资产运营模式的实现路径；再次，引入 SOHO 中国转型轻资产模式的案例，分析我国房地产由重资产模式转为轻资产模式的要素；最后，通过对 SOHO 中国轻资产转型的问题分析，提出房地产行业轻资产运营模式的盈利关键点。
1 绪论
1.1 研究背景
房地产行业是第三产业中的龙头，自 1998 年终止福利分房制度起，房地产行业发展速度处于各行业前列，逐渐成为支撑国民经济的重点产业之一，在促进我国经济发展中的作用日益重要。
按照土地用途，房地产可以分为居住房地产和非居住房地产两大类。相对于“住宅地产”而言，“商业地产”是为人们提供购物、餐饮、娱乐休闲、商务等服务的经营性物业，其利润主要来源于通过经营产生的持续的租余收入，而且随着时间的推移，有一定的升值空间，收益关键点在于长期经营。
在发展初期，我国房地产以住宅地产为主。2008 年是房地产界迅猛发展的开始，政策鼓励下，银行和信托公司掀起授信狂潮，房价不断攀升，我国房地产行业发展迅速，取得了前所未有的成绩。从 2013 年起国家逐步实施限购政策，不少的房企库存量增加，住宅进入低速增长阶段。2017 年，楼市全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”，银保监会对房地产开发贷款、个人购房按揭贷款实施审慎的审核标准。地产行业逐渐进入白银时代，库存积压日益严重。同时，国家也严格限制商业房地产项目融资，防范房地产金融风险，遏制房地产泡沫化倾向。2018 年 6 月，发改委、财政部联合发文指出，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。因此，在土地竞争激烈和国家政策调控的双重背景下，传统住宅地产市场增速放缓，而以写字楼、购物中心等为主的商业地产的市场规模占比不断攀升。
自 2010 年以来，商业地产的市场投资额増长迅猛，年投资增长均速达到了 30%。国家统计局数据显示，2018 年房地产开发企业房屋新开发面积为 209,341.79 万平方米，其中住宅类新开发面积为 153,352.67 万平方米，较 2010 年增长 18.55%，非住宅类新开发面积为 50,536.38 万平方米，较 2010 年增长 73.03%；2018 年房地产开发企业完成投资总额为120,263.51 亿元，其中住宅类投资额为 85,192.25 亿元，较 2010 年增长 150.37%，非住宅类投资额为 30,652.27 亿元，较 2010 年增长 168.80%。尽管商业地产发展速度远超过住宅地产，但与传统住宅地产相比，以商业、休闲娱乐、办公、酒店等为主要功能的商业地产的投资回收期更长，需要更多流动资金以支撑其项目开发。
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1.2 研究目的和意义
受香港房地产模式影响，我国房地产行业多为重资产运营模式。香港模式的运作流程是先筹集项目开发所需资金，主要通过银行贷款筹集资金，然后设计规划，买地建造，初建成形时则开始预售，预收款项投入到后期建设中，最后完成所有建设，此时所有商品房基本售罄，剩余销售款项则可以投入到下一个项目中。以重资产运营的香港模式，企业占据房地产行业价值链上的所有环节，获得巨大的利润。在房地产行业高速发展期间，鼓励拿地的重资产经营模式为房地产企业带来了巨大的收益。
近年来，由于土地过度开发，资产增值带来的收益大幅下降，烂尾楼接连不断，房屋空置率居高不下。同时，国家收紧房企贷款政策，传统的重资产运营模式可能面临着现金流量风险。面对国家限价和土地过度开发的双重难题，房地产企业的收益已渐渐难以满足融资成本。部分行业龙头，通过借鉴美国与新加坡成熟的房地产发展经验，开始探索轻资产运营模式。但由于国内外政策环境、市场环境、资本环境等存在较大不同，轻资产运营模式也存在许多问题与风险，轻资产运营模式对我国房地产行业的适用性仍值得探讨。
SOHO 中国于 2012 年提出轻资产转型，但近年来业绩大幅下滑，逐渐落后于同行，2015年推出的 SOHO 3Q 联合办公模式也未能扭转市场份额下降趋势，2018 年对 3Q 模式的调整也收效甚微。
从现实意义角度来看，重资产模式已为我国房地产行业带来巨大的融资压力，SOHO中国等企业转型迫在眉睫。尽管美国、新加坡等地已有较为成熟的房地产轻资产成功转型案例，但我国房地产行业仍处于轻资产转型的探索阶段。本文希望通过对 SOHO 中国轻资产转型中的问题与不足的分析研究，并针对其问题提出相应的启示和改进的建议，并探索适合于我国房地产企业轻资产转型的模式，为我国的房地产行业提供实践经验，以促使我国房地产行业摆脱困境，获得长足发展。
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2 理论基础与文献综述
2.1 理论基础
2.1.1 轻资产运营相关理论
2.1.1.1 价值链模型
价值链理论（value chain）由哈佛大学商学院教授迈克尔·波特提出。波特在《竞争优势》（1985）一书中指出，企业的主要活动包括基本活动和辅助活动，内部后勤、生产作业、外部后勤、市场和销售、服务这几方面构成了基本活动，而采购、技术开发、人力资源管理和企业基础设施等方面是辅助活动。这些互为联系的经营活动，也可称其为价值链，构成了企业价值。产品价值通过优化组合价值链中各个环节来实现，产品的竞争力实际上是整体价值链的竞争力，据此也就形成了企业的竞争力。
对企业而言，只有特定的价值活动才能创造价值，某些价值活动难以创造价值。如果企业能够准确地掌控其所在产业价值链上的关键环节，那么相对于那些位居同样链条，可所处的位置却相对次要的企业而言，就能够获得超额收益。除此之外，还能进一步节约投入资本。这样一来，企业能凭借控制产业价值链上最重要的部分，通过合理安排资源分配来获得竞争优势。
2.1.1.2 分工理论
分工理论（specialization of labor）是亚当·斯密在《国富论》（1776）中提出的，他认为分工能让劳动生产力更具效率，最终增加社会财富。分工理论主要指分解生产环节，使生产工人专注的掌握其中一个生产环节。分工具有如下优点：首先，专注可降低生产过程中的错误率，从而提高良品率；其次，可加快分解后的单个环节的生产速度，进而提高整体生产效率；此外，降低劳动个体所负责的工作内容复杂程度，从而降低人力监督成本；最后，各环节的分割独立可实施生产工具的针对性改进，实现生产力的发展。
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2.2 文献综述
2.2.1 轻资产转型动因研究
张继东等（2019）从成本粘性的角度分析了必须采用轻资产管理策略的原因，重资产行业存在成本粘性，成本的变化往往会滞后于收入的变化，而成本较高的粘性会导致较低的财务业绩。杨成镭（2017）指出我国的商业地产开发模式受到了住宅经营思路的影响，专注于“拿地+规划+建设+销售”这一套开发流程，造成商业经营同地产开发的脱节，商业地产难以满足客户需求。周幼曼（2016）发现近年来，我国房地产行业供需两端发生了深刻的变化，在供给端，前期开工建设规模过大造成当下市场供给增量逐年上升；在需求端，随着地价、房价逐步走高，房地产销售去化率显著下降。
李端生和王东升（2016）从财务视角的盈利驱动、资源配置和价值创造三个维度，指出企业轻资产转型有八种动因，包括收入驱动、利润驱动、资产配置、资本配置、虚实资源匹配、成长驱动、回报驱动和成长回报双轮驱动。戴天婧，张茹和汤谷良（2012）以苹果公司为例，分析了现金流结构对企业价值创造、财务战略与盈利模式的重要作用，并且创新性架构了“企业价值→财务战略（现金流结构主导）→盈利模式（轻资产模式）→商业活动与资本行为→财务业绩”的以现金流结构为核心的价值创造与管理体系和理论框架。
2.2.2 轻资产运营策略研究
对于轻资产运营策略，Yan（2016）指出，企业可以结合商业价值模型的价值驱动因素，从以下八点推进轻资产转型和财务策略建设：产品战略、采购战略、销售战略、经营战略、研究战略、资本战略、融资策略和现金策略。Fen-May（2011）设计了三种回归模型来描述资产轻型运营与竞争优势之间的关系，并指出涉及研发和强调轻资产业务的企业更注重运营成本的降低，而不是固定资产的有效管理。戴谢尔和代明（2008）指出轻资产模式的核心在于以小博大、紧扣核心专长、倚重无形资产、品牌引领、客户关系导向和操控产业链。白仁春（2004）认为轻资产运营的核心在于集中自身资源于产业链利润最高的环节，企业自身资源投入有限，通过杠杆利用外界资源，实现股东财富最大化。Ami（t1993）指出轻资产运营除注重品牌和专利之外，还应该注重知识财产、客户关系、渠道和网络等市场基础资产，以及其他诸如企业价值观和文化、研发创新能力、营销推广能力、企业人力资源、项目管理制度等无形资产。
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3 案例介绍.................................15
3.1 我国地产行业发展概述.....................15
3.2 房地产轻资产运营模式概述..............................18
4 案例分析............................35
4.1 SOHO 中国轻资产转型的效果分析...........
