物业服务合同法律性质探析——兼谈业主委员会的法律地位
摘要：物业服务合同作为一种新型合同，理论与实务界由于对其性质的不同认识，导致在对合同主体、客体、合同解除权等问题上众说纷纭以及对纠纷法律适用的各行其是。本文认为物业服务合同是一种混合型合同，鉴于其特殊性，认为立法上有必要将其规范化，实现无名合同的有名化。物业发展的一个核心问题是关于业主委员会的定位问题，在实践中一直存在着地位不明，权、责、利不清等诸多问题，本文借鉴国外立法经验及国内立法，提出业主委员会是不完全民事主体，具有诉讼上的主体资格，但并不承担实体上的权利义务。
关键词：物业服务；合同；性质；业主委员会；法律地位
Analyzing the Nature of the Estate Management Contract
Abstract： As a new contract of the estate management contract,there are many different understanding of the nature in the theoretical or practical area,leading to all kinds of explanation about such issues as contract subject,contract object and the right to cancel a contract and the diversities on application of laws to such disputes.The author believe that estate management contract is a mix contract.According to its particularity,it is very necessary to regular in the law.The legal statushttp://www.51lunwen.org/law/ of owner committee is a key issue to the development of estate management，right and duty is not clearly in the practice.The paper has introduced other countries law and puts forward several proposals to establish.
Key words: Estate management；Contract；Nature；Committee of house-owners；Legal status
2007年10月1日开始实施的物权法明确规定了建筑物的区分所有权，8月26日第504号国务院令颁布《国务院关于修改<物业管理条例>的规定》，为理顺物业管理中的法律关系提供了基本依据，但物业合同的性质却是众说纷纭，即，或认为物业服务合同是一种委托合同或认为物业服务合同是一种雇佣合同，实际上，物业服务合同和此两种合同都有很大的区别。业主委员会作为物业管理的重要主体之一，学界对其在物业管理关系中的法律地位，一直存在争议，完善其法律地位将有助于理顺物业管理各主体之间的法律关系，依法恰当的调解物业管理纠纷。
一、物业服务合同基本理论
（一）物业服务合同的概念
广义的物业管理，是指业主对物业依法进行的自治管理和业主选聘、委托其他主体管理的结合，包括自行管理和委托管理两种形态。其中委托管理又分为委托一般主体 (自然人或组织 )管理和委托专业物业服务企业管理。狭义的物业服务，仅指委托管理的后一种情形，即建筑区划内的业主通过与专业物业服务企业签订物业服务合同对其物业所进行的维护和管理。[1]21-26现代意义的物业管理一词仅指狭义物业管理，本文如无特别说明，也在此意义上使用该概念。
业主和物业管理公司通过物业管理活动发生法律上的联系，形成物业管理法律关系，物业服务合同，就是这种法律关系的体现。物业服务合同是指业主和物业管理公司之间订立的，由物业管理公司对物业进行管理，为业主提供服务，业主支付相应服务费用的协议。[2]45-47
（二）物业服务合同的分类
根据物业服务合同服务内容，可以划分为广义的物业服务合同和狭义的物业服务合同。广义的物业服务合同中的服务事项不仅包括全体业主公共事务的日常管理活动，还包括基于单个业主私人事务的特约服务。日常管理通常是为了小区的正常生活每一个物业服务企业都必须提供的管理服务。包括日常养护、清洁绿化、安全保卫、消防工作、日常维护等。特约服务则是根据业主和住户的需要，提供各类特别服务以及对业主专有部分提供的服务，例如，定送牛奶，报纸，接送儿童上下学，代购车、船、飞机票，室内卫生打扫，对业主专用部分的房屋进行修缮等等。总之，凡是业主需要的，物业服务公司都可以根据特别约定予以提供。对于公共管理事项而言，合同双方当事人是物业服务企业和作为全体业主代表的业主委员会；而对于特约服务事项而言，在实际提供服务时，合同当事人则仅限于物业服务企业和接受服务的单个业主。后一事项完全可以不包括在业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同中，而由单个业主在需要这些服务时单独与物业服务企业签定。[3]55-70狭义的物业服务合同指仅基于物业之公共事务管理的物业服务合同，这才是真正意义上的物业服务合同。本文研究的就是这种狭义上的物业管理合同。
（三）物业服务合同的涉及的相关法律主体
物业服务合同的订立中涉及业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业多方主体。[4]71-87目前相关法规对谁是合同中的业主方规定的并不明晰。
依法理，订立合同必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。现行法律并没有赋予业主大会以法人资格，不得以自身名义对外实施行为，自然也不应当为物业服务的主体。业主委员会作为业主大会的执行机构，当然也不具有实体法上的权利能力，不能享受实体权利和承担实体义务。台湾学者王泽鉴教授指出，管理委员会和管理负责人不具有法人地位，无权利能力，其权利主体为全体区分所有人。[5]55-56因此，物业服务合同的当事人为物业服务企业和全体业主。但是在实务中，由于业主委员会代表全体业主签订物业服务合同，从而引起业主委员会是否是民事主体的探讨。
二、物业服务合同性质及业主委员会地位
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