本文是一篇产业经济论文研究，本文基于我国286个地级市2005到2013年九年的数据对限购政策的空间溢出效应进行了分析，考察了限购政策执行后对我国非限购中小型城市房地产业发展的影响。文章重点考察了波纹效应在限购政策执行后对各地级市的商品房价格的影响后，结合了人口流动、投资性需求变动以及房地产供给商对限购政策的反应后构建了一个新的房地产业发展合成指数。通过考察该指数在限购政策执行前后是否发生了显著的变化分析限购政策对我国非限购中小型城市房地产业发展的影响。与过去用于分析限购政策政策效果的文献所不同的是，本文在分析了限购政策可能存在的空间效应影响后，主要考察了限购政策对非限购的中小型城市房地产业发展的影响。
1 绪论
1.1 研究背景
住房问题是所有城市居民所必须面对和解决的问题，而且房地产业的发展对于我国其他产业的发展也有着重要影响，可以说房地产业发展的稳定对于调节我国居民生活水平，推动我国经济发展均起着重要的作用。为了满足我国人民不断增长的住房需求，我国政府自 1998 年开始停止房屋分配改为实行住房分配货币化，全面推行房地产业市场改革。随后我国的房地产业进入了高速发展的阶段，这对我国经济发展一度起到了重要推动作用，甚至于 2004 年一度被我国政府确认为我国经济发展的支柱产业之一。虽然房地产行业的高速发展为我国人民的住房需求提供了一定的保障，但是在房地产行业高速发展的同时也带来了一系列问题——过高的房价、过度的投资等，这对我国经济发展与社会稳定产生了一定的负面影响。
保障房地产行业的稳定发展，维护商品房价格的平稳变动一直是我国政府高度关注的民生问题之一。面对过度发展的房地产业我国政府尽管采取了一系列的措施对其进行管理，但是效果均不理想。持续上涨的商品房价格一度成为社会热点话题，引起了全社会的广泛关注。正如十九大报告指出的：增进民生福祉才是我国发展的根本目的，要谋民生之利、解民生之忧，在发展中补齐民生短板、促进社会公平正义。为了在发展中保障和改善民生，北京市政府于 2010 年 4 月针对房地产业的过度发展问题制定了对应的产业政策——限购令。该政策提出了“同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的要求，这是我国在产业发展管理上出现的首个价格管理政策。此后限购政策陆续在住建部指定的四十多个重点城市中实施。2014 年，住建部在各地方商品房价格趋于稳定的情况下，各城市（除了北上广深等少数城市外）才逐步取消限购政策。
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1.2 研究意义
1.2.1 理论意义
目前虽然我国学者对于限购政策有着较为广泛的研究，但是大多数文章仅关注于执行限购政策的城市商品房价格的变动情况，较少有文献将房地产业的空间相关性与限购政策相结合的进行评价。对于限购政策是否会通过波纹效应影响我国中小型城市房地产业发展目前仍缺乏理论依据与相关的数据证明，本文首先对限购政策通过波纹效应影响中小型城市房地产业发展的机制进行了理论推导后进行了实证检验，这对今后回答相关问题有着一定启示性意义。
其次，当下国内外用于评价一个政策实施效果的计量工具大多为双重差分模型（DID 模型），先前我国学者也将双重差分模型运用于限购政策的实施效果评价上。但是不同于传统的计量方法，双重差分模型来源于自然科学，其通过对实验材料施加不同的条件即可区分出实验组与对照组，而经济学研究难以做到这一点——严格区分实验组与对照组，因此在使用双重差分模型进行研究时必须进行平行趋势检验以此来区分实验组与对照组。而对于“限购令”这一特殊政策，仅仅进行平行趋势检验是不够的，大量的研究均表明不同区域间的商品房价格往往存在较为显著的空间相关性，即一个地区的商品房价格会对其周边地区的商品房价格产生影响。因此简单的平行趋势检验可能会忽视各个城市商品房价格间较强的相关性从而导致双重差分模型计算结果出现较大偏差。而目前国内学者在测算限购政策的政策效果时大多忽略了这一点，本文试图将不同城市间商品房价格的空间相关性加以考虑从而使双重差分模型的测算效果更加精确。
最后，我国由于特殊的行政体制导致不同地区的区域福利存在较大的差异，因此对于不同的城市，人民的偏好存在较大的差异。对于大型城市，由于其享有较为广泛的社会资源与较发达的经济条件，自然容易受到人民追捧，其房地产业发展也较为迅猛。但是对于中小型城市而言其房地产业的发展现状与其对应的社会福利往往并不匹配。本文尝试从不同城市之间房地产业发展的交互影响解释中小型城市房地产业发展差异化的原因并从另一个角度对限购政策的实施进行评价，为我国相关部门制定相关的产业政策和为我国房地产市场的稳定发展提供一个新的思路。
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2 限购政策影响中小型城市房地产业发展的理论基础
2.1 产业共生理论
对于产业共生理论目前学术界并未形成较为统一的意见，现下较为权威并被广泛接受的定义如下：产业共生是指不同产业间的企业通过合作来共同提高各自的生存能力与盈利能力；也有学者指出某一区域相同产业的不同企业亦可以通过合作来提高生产率加强企业的获利能力并使资源的分配更加合理有效，即产业共生可以实现区域企业集聚体整体综合效益的最大化。
我国不同区域的房地产业发展状况虽然可能存在一定的差异性，但是由于均属同一产业故其发展的耦合度较高，故其极有可能已经形成一整套的产业共生系统，来维持自身利益的最大化。即当某一城市的商品房价格开始上涨时，该区域其余城市的商品房价格也会跟随上涨；当某一城市的商品房价格开始下降时，该区域其余城市的商品房价格也会跟随下降。因为若某一区域商品房价格上涨而其余城市商品房价格未曾变动，则可能会导致该区域的人口的挤出从而导致该区域的房地产企业利益受损；同理亦然，当某一区域商品房价格下降时若其余城市商品房价格未曾变动，则这些企业的利益将会受损。
根据现有研究限购政策有效的抑制了我国执行限购政策的大中型城市商品房价格，那么在产业共生理论的指导下我们不难猜测，其余未执行限购政策的中小型城市的房地产企业亦可能会选择通过降价的形式来维持整个房地产业集聚体利益的最大化。故限购政策可能会对限购中小型城市房地产业发展产生影响。
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2.2 用脚投票理论
对于波纹效应的解释，可以借鉴美国经济学家 Charles Tiebout 提出的“用脚投票”理论，该理论认为在满足一定假设条件下，由于各个地区的公共产品与税负组合的不同，各地居民可以根据各地方政府提供的公共产品和税负的组合，来自由选择那些最能满足自己偏好的城市居住。
由于各个地区的生活条件与水平都有一定的差异，人们往往会选择一个可以满足自己偏好的地区生活，当两个地区的居住、生活条件相似时，人们总是倾向于选择居住在生活成本地区较低的地区。当一个地区的生活成本过高时，人们经常会选择从自己现居住地区向另一个地区转移，其中影响一个地区的生活成本的重要因素就是商品房的价格。当商品房市场处于完全竞争条件时，一个城市的房屋将会被分配给愿意支付最高商品房价格的人，最终选择在一个地区生活的人们都是愿意承担该地区商品房价格的人，当中心区域（dominant region）的商品房价格过高时，人们会自主流动向周边区域扩散，以寻找可以满足其偏好且其商品房价格合适的地区。因此在没有其他因素干预的情况下，一个中心城市的商品房价格最终是由市场供给与市场需求所共同决定的。
而我国所实行的限购政策则是通过对户籍、购买商品房的数目等施加一定的限制条件，使得使得一部分不符合条件的人无法购买商品房，通过减少对商品房的需求达到控制商品房价格的目的。限购政策的实施使得中心城市由市场选择居民变为行政选择居民，虽然达到了控制商品房价格的目的，但是也同时导致了中心城市的商品房消费市场变成一种“无效均衡”（冯科、何理，2012）。
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3 研究设计.............................15
3.1 模型设定..........................15
3.2 数据来源及说明..........................15
3.3 指标选取..............................16
4 房地产业空间相关性检验..............................18
4.1 空间矩阵设定.........................18
4.2 莫兰指数和莫兰散点图.........................19
5 限购政策空间溢出实证检验..................................25
5.1 模型设定..............................25
5.2 城市划分........................27
6 限购政策对我国中小型城市房地产业发展影响研究
6.1 房地产业发展合成指数
由上文可知限购政策可以通过波纹效应影响我国中小型城市的商品房价格，但是本文的核心在于分析限购政策是否会对中小型城市房地产业发展产生影响。目前衡量一个国家或地区的房地产业发展状况最直观有效的指标便是房地产业发展景气指数。国家统计局也按八个分类指数合成的方式对我国房地产行业的发展情况及趋势进了计算并定期公布，但是目前国家统计局所公布的全国房地产开发景气指数是以国家为单位进行的测算，本文的核心在于研究限购政策对中小型城市房地产业发展的研究，故本文重新构建了一个新的合成指数来衡量我国中小型城市房地产业发展的变动情况。
由上文亦可知影响房地产发展景气指数的要素较多，大到宏观经济要素，小到建筑材料价格都会对其产生影响，出于数据可得性以及对新的房地产发展合成指数简化的考
