本文是一篇经济论文，本论文聚焦我国的房地产投资增长对制造业产业集聚及高技术产业集聚的影响，并试图从房地产投资的视角为推动城市制造业集聚和高技术产业集聚的形成找到一个新的研究视角。
第1章绪论
1.1研究背景
习总书记在二十大报告中指出，要建设现代化产业体系，加快建设制造业的强国。从2004年到2022年，我国的制造业增加值从51748.5亿元上升到335215.3亿元，占GDP比重年均为30%，凸显制造业是我国国民经济的重中之重。因此，提高制造业的全要素生产率，避免资源错配对我国实体经济的健康稳健发展具有重要的意义[1-7]。国外的研究也表明了资源的有效配置是制造业升级的重要途径[8-11]。并且Hsieh等指出，倘若中国能够有效规避资源错配问题，那国内的产出将会翻一倍[10]。与此同时，高技术产业的发展有利于降低劳动成本，提高生产率和经济效能，推动制造业的产业结构升级。我国正在大力推进高技术产业的发展，高技术产业的研发经费支出从2009年的774亿元上升到2021年的5685亿元。而在2020-2021年，高技术产业研发经费支出占GDP和全社会的固定资产投资比例达到10年来的高峰，这意味着新冠疫情以来，国家对高技术产业的发展更加地重视。
另一方面，值得注意的是，自1998年我国城镇住房货币化改革以来，中国房地产行业发展迅猛。全国房地产投资总额从1999年的4103亿元上涨到2022年的132895亿元，翻了32倍；1999年，房地产投资额占社会固定资产投资总额的比重为13.74%，而2022年达到23.3%，其中2021年的占比上升到26.7%。并且在2000-2022年期间，全国房地产投资的年均增长率达到18.07%，明显高于国内生产总值的年均增长率12.34%1。
然而过快发展的房地产市场可能引起经济发展的波动[12,13]，导致社会经济资源的错配[14,15]，并且可能对城市能否顺利实现创新驱动发展带来不确定性的风险[16]，甚至形成人力资本的流失[17-20]。也有学者指出，房地产市场的过快发展会对“实体经济”产生挤出效应。于是习近平总书记在党的十九大上明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2020年12月的中央经济工作会议也再次强调了这个指导思想。
1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
本文的研究目的主要体现在以下几个方面：首先，目前关于房地产的研究主要集中于房地产行业对经济发展的影响作用，鲜有文献研究房地产投资活动与制造业集聚的关联关系，因而本文对房地产投资活动与制造业集聚之间联系尝试进行深入的探究。
其次，当前鲜有文献立足于房地产投资活动与高技术产业集聚之间的关系进行研究，因而本文尝试深入探讨两者之间关系，并且探讨前者对后者的影响作用机制。
最后，从现实层面来看，房地产投资的增长通常会推动土地、劳动力等生产要素的价格上升。因此，房地产投资增长对制造业集聚与高技术产业集聚的影响与作用，是值得高度关注和探讨的经济问题。本文因此选取了全国2003-2018年256个城市的面板数据，通过面板实证分析和探讨了房地产投资增长对制造业与高技术产业集聚的影响以及相关作用机制，进而为如何调控房地产市场，以及推动制造业与高技术产业的健康稳定发展提出有价值的政策建议。
1.2.2研究意义
理论意义：一是，本研究丰富了制造业集聚的相关研究。目前制造业集聚的学术研究主要集中考察成本要素[23-25]、外部经济[26-28]、区域资源[29,30]、政府行为[31,32]对制造业集聚的影响。鲜有研究文献关注房地产投资活动与制造业产业集聚的关系，因此本研究有助于丰富房地产投资对制造业集聚的研究。二是，本研究丰富了高技术产业集聚领域的相关研究。目前关于高技术产业集聚的学术研究主要集中考察集聚程度[33-35]、地理因素[36]的影响。鲜有研究文献关注房地产投资活动与高技术产业集聚的关系，因此本研究有助于丰富两者之间的研究。三是，本研究有助于改善对房地产市场健康稳定发展重要性问题的认识和理解。
第2章相关概念和理论基础
2.1概念界定
2.1.1房地产投资
在本文的研究中，房地产投资主要是指以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产进行开发与经营，或者购置房地产等的投资活动。房地产投资的形式很多，包括投买住宅、商铺、办公楼以及建造工厂厂房等。而房地产开发投资完成额是指各类实际从事房地产开发经营的企业，对各种房屋建筑物进行包括拆迁、配套建设、土地开发、建设基础设施以及施工建设等活动的当年投资发生额。
2.1.2制造业产业
本研究的制造业则是指相关产业利用特定资源，如能源、设备、工具、资金、技术、信息和人力等要素，遵循市场原则，通过制造，转化为相关产品。根据国民经济行业分类标准（GB/T 4754-2017），本研究所指的制造业类别为C类，包括13-43大类。
2.1.3高技术产业
本研究的高技术产业指的则是根据国际相关分类标准《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）的高技术产业服务类，包括信息服务、电子商务服务、研发与设计服务、科技成果转化服务、知识产权及相关法律服务等9大类。
关于高技术产业的研究，熊莎和喻汇认为当科技人才在某一组织或区域集聚到一定规模便会产生高技术产业集聚效应[100,101]。赵娓认为具备一定性质的科技人才相聚在一定的区域中便会实现人力资本集聚[102]。张同全认为在人才市场中，优化人力资源配置，便会形成高技术产业集聚效应[103]。
2.2理论基础
2.2.1产业集聚的相关理论
（1）马歇尔的产业区理论
1890年，马歇尔在《经济学原理》一书中分析了工业集聚区的现象，并且深入分析研究了其影响关系[104]。马歇尔提出产业区“将专门的产业集中在特定的领域”，是一种独特的产业组织类型，因此马歇尔将产业集聚理解为单一产业的集中。马歇尔认为，形成产业区的原因包括有利于生产的自然条件、政府鼓励带来的技术和人才、文化和政治因素等。
马歇尔也指出，产业集聚的目的是寻求外部规模经济，可概括为知识、产业和劳动力三个要素。专业化有助于企业进行技术升级和共享；产业规模的持续扩大则会带动互补产业和辅助产业的发展，不仅有助于降低核心产业的成本，也促进了互补产业和辅助产业的专业化发展。劳动力市场的规模化和专业化也会随着产业区规模和集聚程度的扩大而不断发展。
（2）韦伯的工业区位理论
德国学者韦伯基于产业区位理论中提出了“集聚”的概念，并深入分析了区位因素和集聚因素，为后来的产业集聚理论的研究奠定了重要的基础[105]。
韦伯认为企业在进行企业选址时会优先考虑成本因素。因此，由于企业普遍追求成本最小化的策略，所以会逐渐形成了区域性的产业集聚。韦伯认为集聚主要受到四类因素的影响：一是企业因为技术相近或相互制约会形成产业集聚；二是受区域性因素的影响，比如说，企业为了更好地获得人力资本便会向人才聚集地靠拢，或者为了享受地区的优惠政策等而形成在该地区的集聚；三是受到市场因素的影响，为了节省运输成本或者时间成本等，上下游企业或者有技术制约的企业慢慢地趋向集聚，从而形成了产业集聚；四是受到基础性设备的影响，比如企业需要共享基础性设备设施来降低生产成本，从而衍生出产业集聚。
第3章 相关产业发展现状分析 ................... 19
3.1 房地产业发展现状 ............................... 19
3.1.1 中国房地产投资状况 .................. 19
3.1.2 房地产投资占比状况 ....................... 21
第4章 数据来源与模型构建 ............................ 32
4.1 数据来源和模型构建 ............................. 32
4.1.1 数据来源和样本说明 ................................ 32
4.1.2 模型构建 ................................ 33
第5章 实证结果分析 ............................. 45
5.1 制造业集聚的实证分析............................ 45
5.1.1 基本回归结果分析 ............................... 45
5.1.2 影响机制分析 ........................... 46
第5章实证结果分析
5.1制造业集聚的实证分析
5.1.1基本回归结果分析
表5-1汇报了2003-2018年全国265个城市房地产投资增长对城市制造业集聚影响的基准回归结果。根据豪斯曼检测结果，表5-1中4个面板回归均采用固定效应模型3。为了解决可能产生的内生性问题，本研究的面板回归方程中主要研究变量和控制变量皆滞后一期。其中，第（1）列汇报了不加入任何控制变量的情况下，房地产开发投资增长对城市制造业集聚程度的影响在5%的水平下显著为负。第（2）列是在第（1）列的基础上控制了城市的金融发展水平，而第（3）列则进一步控住了医疗水平、外资水平和财政预算状况。最后，第（4）个模型又控制了教育水平与人口自然增长率因素，这些回归结果均表明房地产投资增长对制造业集聚程度的影响在10%的水平下显著为负，表明房地产投资的过快增长不利于我国城市制造业的集聚。
结论与建议
本论文聚焦我国的房地产投资增长对制造业产业集聚及高技术产业集聚的影响，并试图从房地产投资的视角为推动城市制造业集聚和高技术产业集聚的形成找到一个新的研究视角。论文首先从房地产开发投资、制造业集聚以及高技术产业集聚三个方面梳理了国内外研究文献，并在理论层面上讨论了房地产开
