本文是一篇成本管理论文，本文对中交地产 HX 项目开发全过程成本管控进行了研究，结论如下：（1）分析了中交 HX 项目全过程成本管控现状、存在问题与成因 文章从中交 HX 项目全成本构成与规划、运行与实施等四个现状层面对全成本要素的重要性、成本动因、 成本性态等进行了分析，梳理出了覆盖全过程成本管控各阶段存在的问题，即：成本测算模型与流程不明晰、准确度不够，目标成本制订亟需细化，缺乏成本管控制度及保障措施，未有效落实成本管控责任，设计成本专项优化亟需加强，常规基础管控有待完善，未评估及应对大额施工合同风险，施工过程成本管控未突出重点，工程预结算编审管控力度较弱，未对驻场第三方造价咨询机构实施考核奖惩。剖析了问题成因，即：成本管控顶层设计尚待完善，全过程成本管控协同意识淡薄，成本管控机制不健全，成本管控专业能力不足。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景与问题提出
1.1.1 研究背景
现代经济社会中，房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，在城市化进程中往往扮演着“领头羊”的角色，发展房地产业不仅能改善居民的居住环境，同时可带动与房地产相关的数十个行业的发展，并创造大量就业岗位。
自 1998 年住房体制改革开始，中国房地产业步入了持续发展的快车道，并在今后的数年中，逐步成长为中国经济的支柱之一。在此期间创造了无数财富神话。
但随着中国经济的整体转型，以及新的经济发展阶段的来临，房地产行业面临诸多发展瓶颈以及调控限制，早期依赖土地溢价的开发模式逐步消失，房地产行业告别了爆发式增长的“黄金时代”，房地产开发企业面临着前所未有的压力，销售萎靡、存货积压已是常态，开发利润一再压缩，投资回收期屡屡延长。据调查，目前在房地产业，净利润能维持在 10%以上已实属难得，笔者曾工作的中交 HX 项目（位于黑龙江省省会），也面临类似情境。
1.1.2 问题提出
在上述背景下，房地产企业需要改变粗放型的管理模式，向集约型的发展模式发展，而其中成本管控将起到无可替代的重要功用。因为房地产管理是效益结果导向，“利润=收入-成本”；管理者不仅需要想方设法扩大销售额，拓宽利润基础，而且还要加强成本管理，科学筹划支出，提高经济效益。也就是说，需要在“开源”的同时，注意“节流”——而在诸多外部条件制约、“开源”乏力的情况下，“节流”即成本管控，更易着手施行，于是就更加起到了举足轻重的作用。
综上，在新的经济环境与时代背景下，成本管控作为房地产项目全过程管理的重要有机组成部分，是一个值得探究的问题。成本管控的实效，并不意味着狭义上的“省钱”，而是更加广义的“增加经济价值”，更加注重技术与经济的均衡。
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1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
本研究以中交 HX 房地产开发项目为案例研究对象，采用基于笔者项目管理实践与相关理论结合的研究方法，以项目全过程成本管控中出现的相关问题与不足为切入点，探寻出具有科学性和实用性的房地产项目全过程成本管控研究成果。其目的是通过梳理房地产项目全过程各个阶段成本管控中出现的问题与不足，以此为切入点，对全过程成本管控思路、措施、方略、程式、规则、经验等进行专项系统研究，期望能对房地产开发经营企业全过程成本管控在建立、计划、运行、优化、纠偏等诸方面提供思路与借鉴。
1.2.2 研究意义
现实层面：鉴于绝大多数房地产开发经营企业属于效益结果导向，以盈利为目的；在行业发展势头的上升时期，房地产企业管理者往往侧重于扩大销售额、拓宽利润基础，而疏于加强成本管理，可谓“强开源”、“弱节流”；而在目前行业巨变、调控频仍、外部“开源”乏力的情况下，内部“节流”即成本管控的效益可作为新的利润来源与补充，协助企业瘦身健体，共渡难关。企业亦可以成本管控为抓手以及突破点，举一反三，以点带面，提升整个企业的管理水平，增加企业的软实力与市场竞争力。由此可见，成本管控具有一举多得的管理提升带动作用，对成本管控进行系统、专项的深入研究，具有重要意义。
理论层面：当今时代信息化、网络化、互联网+等新兴事物层出不穷，传统的成本管控理论、模式等面临冲击，革命与创新在所难免。在这种境况下，衍生出传统成本管控理论、方法等如何适用于新时代、传统房地产企业的成本管控模式、惯例等是否还能沿用、传统成本管控理论与模式、套路与经验如何与新时代、新事物契合等一系列值得探究的课题。
由此可见，探索出具有主动性、合理性、先进性、科学性、系统性、前瞻性、全面性等诸多特性的全过程成本控制管理必须成为新时代房地产项目管理的不可或缺的重要组成部分，在理论与现实层面均具有切实的研究价值与意义。
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第 2 章 中交 HX 项目全过程成本管控现状分析
2.1 项目背景及概况
2.1.1 项目背景
中交 HX 房地产开发项目位于黑龙江省省会哈尔滨市，为商业地产项目。哈尔滨市被国家 2013 年定位为沿边开发开放中心城市。由此城市开发力度和聚集效应进一步增加，未来将创造出优越的投资和发展环境。
近年来，在哈尔滨房地产市场中，商业用地已成为众多地产开发商关注的新焦点，以 2017 年为例，商业用地占土地总成交量的 25.1%，在经营性用地供需排名中列居首位。目前哈尔滨市商业用地成交以松北、哈西、群力等新区为主力，房地产投资大幅增长，尤其商业地产市场呈现出良好的前景。政策对商业不限购，使大量具有购买力的置业客户转向商业产品。
中交 HX 房地产开发项目为合作开发项目。依托中交良好的政府关系和中交实力央企的地位，就该项目与哈尔滨市属国企展开合作，以借助央企中交的品牌与实力，在哈尔滨地区塑造精品项目。经过充分的研究，本项目定位为“MSD 现代服务区”（Morden Service District），致力于打造高品质、复合型的商业商务类产品。
本项目合作方哈尔滨市市属国企于 2012 年通过“招拍挂”方式获取了该宗地，并与政府签订了《国有建设用地使用权出让合同》。
中交地产于 2014 年与该哈尔滨市市属国企签订合作协议，并通过股权收购方式获取本项目。双方注册全资子公司（中交地产哈尔滨公司），将该地块转移至子公司名下，股权比例确定为中交地产哈尔滨公司 57%，哈尔滨市属国企 43%。
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2.2 项目全成本构成及规划分析
2.2.1 全成本构成分析
本节选取中交 HX 房地产开发项目案例的全成本构成现状作为表述及分析的内容。图 2-1 为本项目全成本构成分析图。
由图 2-1 可见，在本项目全成本构成中，建安工程费与土地费用占比远高于其他费用，应作为分析重点进行二次分析。其中，土地费用为本项目启动前已经实际发生，成本数据为真实数据，不存在额度变动风险；而建安工程费用则需进一步进行成本构成分析，具体二次分析如图 2-2：
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第 3 章 中交 HX 项目全过程成本管控中存在的问题及成因............................19
3.1 中交 HX 项目可行性研究阶段成本管控中存在的问题........................... 19
3.1.1 成本测算模型与流程不明晰...........................19
3.1.2 成本测算准确度受制因素较多.................................... 20
第 4 章 中交 HX 项目全过程成本管控对策及建议.......................29
4.1 中交 HX 项目可研阶段成本管控对策及建议...............................30
4.1.1 制定标准化成本测算模型以及清晰的工作流程................................ 29
4.1.2 综合考虑各项制约因素准确测算成本................................ 30
第 4 章 中交 HX 项目全过程成本管控对策及建议
4.1 中交 HX 项目可研阶段成本管控对策及建议
4.1.1 制定标准化成本测算模型以及清晰的工作流程
针对第三章“问题及成因”中 3.1.1 款所提到的可研阶段“成本测算模型不确定、流程不清晰”的问题：
建议 HX 项目在此阶段成本管控改良的主要工作内容放在成本预测与计划方面。成本预测与计划是房地产项目全过程成本管控的首要环节与前提条件，能为项目挖掘降本增效的潜力；准确的预测与计划项目成本指标，能为决策者正确进行生产经营决策提供坚实依据。制定标准化的测算模型以及清晰的工作流程，能最大限度提高本阶段成本管控工作的绩效。建议具体制定HX 项目标准化测算模型以及清晰工作流程如下：
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结论
房地产项目全过程成本管控实际上是一个资源优化配置的过程，是一个PDCA 的过程，这就决定了全过程成本管控的工作意识应该渗透到整个项目团队以及工程、财务、营销、设计等相关职能中，成本主管部门也应该主动构建与宣贯“大成本”、“全成本”的意识与管理理念，从而达成全过程成本管控的有机互补与高效协同。全过程成本管控运作机理不是静态、线性（linear）、单线程的，各个阶段的管控界面交接颇为复杂。要使全过程成本管控取得实效，在全过程成本管控的每个阶段，既要立足于共性的管控基础与要素，又要放眼更高的全局层面，多管齐下，不能拘泥于某个特定阶段，某些特定节点，真正实践到“全过程“，升华为”全视野”。虽然房地产项目全过程成本管控的基础与通用要素相同，但具体到各个具体阶段，存在显著的差异化，即管控的重点不同，细分范围不同
