本文是一篇城市规划论文，本项研究不只为合肥市经开南区提供了与城市高品质发展相适应的土地高效配置新模式的构思，也为其他城市在提升存量工业空间方面提供了实践参照。然而，工业用地的利用效果是随产业发展波动而持续变化的。
第一章绪论
1.1研究背景
随着我国工业化进程的迅速发展，经济技术开发区部分工业用地逐渐呈现低效利用状态，亟需进行土地再开发和空间效能提升。工业用地利用效率是评价城市土地使用综合成效的核心指标，其通过衡量土地的经济效益、社会效益及环境效益等多个方面的量化指标，能够全面反映土地的整体效能。本研究深入分析了新业态和新产业对工业用地利用的影响，并对相关政策进行了详尽解读。自2015年起，国土资源部相继出台了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》和《产业用地政策实施工作指引》等文件，这些文件旨在支持新产业和新业态的发展[1]，为大众创业和万众创新提供土地使用上的便利和保障[2]。这体现了政府在土地管理政策上的调整，以适应经济发展的新常态。自然资源部全面实施《全国国土空间规划纲要（2021-2035年）》，其中明确强调了对建设用地规模的严格控制。这些文件对长三角、珠三角等地区城市对工业用地在空间区位、建筑形态、基础设施等方面提出了更高的要求，以应对地区新业态、新产业的快速增长需求。这些新要求在内涵上也反映出新型产业对研发占比增加、用地类型多样化、用地规模需求更加多元化等特点。然而，当前工业用地依然存在利用方式低效、环境污染以及片面追求利益最大化等问题，有必要转变现有工业用地的利用方式，提出缩减新建设用地供给规模的发展任务，并将工作重心转向存量建设用地的高效利用。为实现这一目标，二十大报告明确了全面推进资源节约的战略方针，强调了资源利用的节约性和集约性。为了激活现有土地资源，增强土地使用的效能，推动城乡的高品质发展，自然资源部在2023年9月出台了《低效用地再开发试点工作的通知》，该通知指明将在合肥等43个城市开展低效用地的再开发试点。提倡试点城市在规划协调、土地整理支持、政策驱动以及基础设施建设保障等领域，进行创新政策和机制的尝试[3]。
1.2研究目的与意义
1.2.1研究目的
我国近期对低效工业用地的再开发给予高度关注，这一议题的研究重要性体现在缓解我国城市土地使用压力、减轻人口与土地之间的矛盾以及提高土地资源的投入产出效率等方面。本研究采用多种研究方法，对合肥市经开南区低效工业用地再开发所面临的挑战进行了全面分析，旨在为合肥经开南区工业用地的提质增效和可持续发展提供参考。本文的目标在于提出针对性的优化策略，以期促进合肥市经开南区工业用地利用效率的提升。
（1）通过资料收集分析和实地调研，在对合肥市经开区工业用地利用现状的基础上，辨析经开南区工业用地现状特征，深入了解其存在的问题，并对不同类型的低效工业用地进行分类和评价。
（2）通过构建低效工业用地评价体系，全面客观地反映经开南区内不同区域的工业用地发展水平，同时反映不同区域之间工业用地利用水平的差异。通过找出导致低效工业用地的主要因素，详细分析经开南区工业用地存在的问题，因地制宜地提出优化策略，旨在提高经开南区工业用地的利用效率。
1.2.2研究意义
（1）理论意义
本研究以合肥市经开南区为案例，深入分析低效工业用地的特征与成因，为土地再开发领域的理论研究提供新的实证基础，有助于拓展现有的土地评价与再开发理论体系。通过构建具有针对性的评价指标体系，本研究旨在为低效工业用地的识别和评价提供科学方法，推动评价机制的标准化与系统化。通过探索与实践针对特定区域的再开发策略，本研究将为土地再利用策略提供理论支撑和政策建议，为类似区域的土地资源优化利用提供参考。
（2）现实意义
合肥市经开南区作为本研究的对象，其低效工业用地的有效再开发对于推动地区经济结构的优化和产业升级具有重要作用。随着城市化进程的加快，土地资源日渐稀缺，本研究提出的再开发策略有助于提高土地利用率，缓解城市土地使用的压力。再开发低效工业用地不仅可以改善城市环境，减少污染，还能提升城市空间的整体质量，为城市居民创造更优质的居住和工作环境。研究成果可为政府相关部门在土地管理、城市规划和区域发展等方面提供决策参考，帮助制定更为有效的政策措施。综上所述，本研究不仅在理论上丰富和深化了工业用地评价与再开发的研究，也为解决实际问题提供了具体的策略和建议，具有重要的理论和现实意义。
第二章相关理论研究及国内外研究综述
2.1基本概念解析
2.1.1存量规划
存量规划是相对于增量规划而言的城市规划理念和方法。该理念强调在城市发展过程中，应当优先考虑充分利用城市现有的各类资源和空间。存量规划的核心思想是对现有建成区、旧城区、低效用地等进行合理的规划、利用和整合，而不是盲目地开发城市新增用地[8]。其目的在于实现城市土地的合理布局和高效利用，从而促进城市的持续健康发展。
2.1.2低效工业用地
低效工业用地是指在城市产业结构调整和城市更新进程中，原有产业功能和价值逐渐丧失，处于闲置或低效利用状态的各类工业用地。这类土地包括产业转移、企业关闭倒闭后成为闲置厂区。低效工业用地常位于偏远地段，环境污染严重，基础设施落后[21]。当前，国内关于工业用地的研究主要聚焦于提高现有工业用地的集约化利用效率，而对于低效工业用地的再开发与利用的研究，尽管正处于政策试点阶段，但整体上仍然处于初步探索阶段。各地对于低效工业用地的定义和称呼存在差异。以广州市“三旧”改造为例，将改造中的旧厂房用地界定为低效工业用地，这属于工业用地由第二产业向第三产业转型的类别，且对那些不符合产业政策、布局无序、环境污染重以及装备陈旧的工业地块归类为低效工业用地。而徐州市则把使用不充分、产出效益不高、未能遵守土地使用协议的建设用地认定为低效。合肥市在2022年的官方文件《合肥市批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案》中指出，低效工业用地是指那些权属明确无争议、使用不充分、用途不合理、建筑状况较差且未依照土地出让合同进行投资开发的现有工业土地。
2.2理论基础
2.2.1工业区位理论
工业区位理论的雏形可以追溯至19世纪中后期，最早由德国经济地理学家冯·李斯特系统阐述。在工业革命推动工业大规模发展的背景下，优化工业布局并选择合理的工业区位成为影响工业发展的关键问题。区位条件直接影响企业运输、劳动力、原料等要素的成本以及生产效率。影响工业区位的主要因素包括交通运输条件、原料供给、劳动力状况以及销售市场等。该理论认为，在选择工业区位时需要综合考虑多个因素的影响。在低效工业用地再开发利用的过程中，应当充分运用工业区位理论的方法论，对区位选择进行评价[23]。具体而言，工业区位理论认为影响工业区位选择的主要因素包括运输条件、劳动力条件、原料及市场条件以及外部经济等。具备优越的运输条件有利于原料采购和产品运输，劳动力优势能够保证工业生产所需的技术和人力资源，临近原料来源和商品市场也有利于降低成本，而产业聚集所带来的外部经济使企业受益匪浅。因此，在低效工业用地再开发的过程中，需要全面评价各项区位条件因素，判断原有区位优势是否仍适应新的产业发展需要，或者是否应该寻找更加匹配的新区位进行功能再开发。这需要运用工业区位理论的相关方法进行系统的评价分析。只有科学合理的区位选择，才能推动低效工业用地实现优化配置、提质增效。
工业区位理论为合理配置工业布局提供了理论基础，促进了区域经济协调发展。在实际操作中，可以运用该理论评价不同地域的区位条件优劣势，选择交通便利、原料供给充足、劳动力得以匹配、市场广阔的区域来布局工业项目。这一理论也为工业企业选址提供了科学依据，帮助企业选择交通运输成本最低、能够实现规模经济、具有产业关联的优化区位。
第三章研究区概况...................20
3.1研究范围...................................20
3.2数据来源.....................................21
第四章低效工业用地评价及分析................................29
4.1低效工业用地的识别.................................29
4.2低效工业用地整体情况...................................29
第五章低效工业用地成因分析及案例研究..................51
5.1低效工业用地整体成因分析....................................51
5.1.1城市规划和产业政策变化对工业布局的调整影响.....................51
5.1.2土地管理混乱导致低效工业用地问题.............................51
第六章低效工业用地再开发策略研究
6.1评价体系的实施应用
6.1.1基于评价体系进行规划管控
为实现合肥市经开南区的可持续发展，本文提出了基于评价体系的规划管控策略。通过对合肥市经开南区工业用地利用效率进行评价，结合多种用地配置方案，旨在提出更具科学性和可持续性的规划方案。未来，经开南区将加强对建设用地规模的严格控制，以符合总体土地利用规划的要求。为确保经开南区产业目标的实现，需要协调各类用地比例，更充分发挥聚集效应和区位优势。为提升工业用地利用效率，可以通过优化工业用地使用方式，强化用地利用效率评价和监管，减少空置和浪费[91]。其次，改善交通网络和公共设施的配套，提高企业间协同效应和产业集聚效应。此外，引进高技术产业、提升产业附加值和创新能力，以增强经开南区的核心竞争力和可持续发展能力。
6.1.2设定产业用地保护区
