本文是一篇财政毕业论文，本文运用特征价格理论，构建住房特征价格模型，并借鉴边界固定效应法，以济南市小学和小区的数据为样本，进行标准特征价格模型回归，证实了重点小学的资本化效应的存在，并在此基础上进行配对回归更好地解决遗漏变量问题，从而精确地测度了重点小学的资本化效应大小。
第一章导言
1.1研究背景及研究意义
1.1.1研究背景
2016年12月召开的中央经济工作会议提出＂房子是用来住的，不是用来炒的＂，这一提法和判断具有重要的指导性意义。一方面，它强调和明确了往房的居住属性定位，有助于住房回归其基本功能；另一方面，它是对社会上长期存在甚至愈演愈烈的高房价现象的回应与表态，表明政策将继续打击投机热炒、抑制房地产泡沫，能稳定购房者预期，安定人心。
住房既是消费品也是投资品，作为耐用消费品其可以用于居住，作为金融投资品其可以用于投资。在现代信用经济快速发展的背景下，特别是货币信贷政策的宽松，住房的投资功能越来越突出和重要，甚至掩盖和超过了居住功能。住房投资中一个很重要的热点和卖点是教育，购买学区房是教育投资的重要手段和体现，家长们在＂不能让孩子输在起跑线上＂的思想指引下，通过购买重点学校学区的房产来获得这些学校的入学权。一些投机者和开发商抓住家长们的这种心理，炒作学区房概念，围积居奇，高抛低吸，推动了学区房房价的快速上涨，＂学区房＂热出现。
学区房房价高企带来的后果令人深思。它使得优质教育成为少数人的专利，而不是大众共享的公共品，但优溃教育的成本却是由全社会共同承担，很显然这违背了社会公平和正义；它使得教育庸俗化，变成了可以用金钱衡量和交易的商品；它也会造成孩子在人生起跑线上的不平等，对孩子整个人生的成长和社会阶层的流动都有重要的长期的影响。
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1.2主要概念界定
1.义务教育资源。文务教育资源是指为保证义务教育制度的实施，国家为此投入的人力、财力和物力资源的总和。学校包括、覆盖了人力（如教师）、财力（如经费）、物力（如校舍），是人财物资源投入的集中体现及结果，因此本文将义务教育资源界定为义务教育阶段学校。
我国义务教育资源质量存在差异，送种差异主要是由于教育资源分配不均造成的。改革开放伊始，国家就提出建设一批重点中小学，并为此投入大量人力、物力和财力，这一政策倾斜对集中教育资源办大事发挥了重要作用，但后来其负面效应特别是教育不公问题愈来愈显现，教育公平呼声日渐高涨。为此，各级教育部门致力于实现义务教育资源均等化、不在名义上对学校进行重点与非重点之区分，但由于长时期实习重点学校制度、对这些重点学校的教师、资金等教育资源投入远远高于普通学校，不能否认我国目前仍存在义务教育资源不均衡的现实，义务教育阶段学校质量存在差异，重点学校和非重点学校之分在社会上仍有影响力，这在一些大城市显得尤为突出。
值得说明的是，本文并没有采取具体的指标标准去评价和区分学校质量，而是直接采用房天下网站上对学校质量区分结果。其实，房天下网站将小学标识．为市重点小学、区重点小学、普通小学，也是一定指标标准评价下的结果，是学校投入或产出指标结果的体现，是学校实为及声誉累积结果的体现。另外，教育部门对学校质量也存在评价标准。例如，济南市教育部门根据学校规划、校舍、运动场地及设施、教学设施设备、教育经费等具体指标来评价办学条件，对学校进行评估，用＂规范化学校＂名称来标识学校。但这些＂规范化学校＂与家长们认可的好学校不一致，家长们购买学区房时更多还是参考房天下网站的标识，因此我们房天下网站的学校区分为标准和依据。
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第二章模型构建与变量选取
2.1住房特征价格模型
2.1.1模型的原理
特征价格模型理论建立在新的效用理论和基于产品特征的供需理论基础之上，其认为某商品的价格是由该商品所拥有的一系列特征决定的，这些特征能给消费者带来效用，消费者对每一特征的价格都会作出估计，所有特征的价格集合形成了产品的市场价格。
住房价格是特征价格方程的被解释变量。住房价格有不同的分类方式，按照住房服务获取方式分类，住房价格可分为交易价格和租赁价格。由于在我国实行＂租买不同权＂，只有通过买房拥有学区范围内住房的所有权才能入学，租房并不享有入学资格，因此本文不讨论租赁价格。按照价格形式分类，住房价格可以分为单价和总价。由于每套交易住房的面积不一样，只有衡量单价才能比较住房的价格差异，因此本文讨论的是单价。按照住房流通层级分类，住房价格可分为新建商品房价格与二手房价格。相比于二手房的存量，新建商品房的数量偏少、交易数据偏少，且新建商品房般不划入学区范围，因此本文二手房价格作为住房价格。另外，本文研究的是Ｗ小区为单位的，往房价格是指小区住房交易均价，而不是单套住房交易价格。
综上，作为特征价格方程被解释变量的住房价格是指小区二手房交易均价。
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2.2回归方程设定
如前所述，住房价格受建筑年代、到市中心距离、到最近公交站距离、学校质量等的影响。但不容忽视的是，住房价格还受一些不可观测变量的影响，如某些邻里特征变量（邻里效应），而这些变量很可能与学校质量相关，从而导致对学校质量估计的偏误，传统特征价格模型无法控制住所有送些变量，因而存在遗漏变量问题。例如，两相邻小区的房价除了受学校质量影响之外，可能还同时受某不可观测的空间因素影响，该空间因素可能与学校质量相关。为此，学者们尝试了多种方法来解决这一关键问题。Black开创性地提出了边界固定效应法，此后边界固定效应法成为控制不可观测因素的常用方法。Black发现与传统特征价格法相比，边界固定效应法下得到学校质量的参数远远小于传统特征价格模型下的参数，资本化效应远远小于传统特征价格模型的估计结果。Black的研究结果表明，传统特征价格模型忽略了遗漏变量，导致模型中学校质量的回归系数出现偏差，学校质量的资本化效估计偏误。
边界固定效应法的思想是学区边界两侧距离很近的两小区，它们受相同的不可观测因素影响，通过将两小区配对消除掉对干这两个小区而言相同的不可观测因素，从而解决遗漏的变量问题。具体的做法是将配对小区的被解释变量和解释变量同时进行一阶差分，从而消除掉相同的不可观测因素。本文借鉴边界固定效应法解决遗漏变量的思路，在住房特征价格模型中加入配对回归，将分别对应重点小学和普通小学的两小区进行配对，利用配对回归更精准地测出学校质量对房价的影响。
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第三章数据的获取与配对....................20
3.1数据的获取............20
3.1.1住房价格.............20
3.1.1住房特征变量................20
第四章回归分析............28
4.1标准特征价格方程回归结果...............28
4.1.1描述性统计................28
4.1.2回归结果分析...............28
第五章结论及政策建议................37
第四章回归分析
4.1标准特征价格方程回旧结果
4.1.1描述性统计
本文主要研究重点小学和普通小学对房价影响差异，因此我们将重点小学和普通小学的学区房均值数据单列出来，作为对比。重点小学的学区房均价比普通小学学区房均价高出2472.78元，商出比例为18.84%。重点小学学区房特征变量的平均值普遍比普通小学的更优，重点小学学区房拥有更小的楼龄、更低的容积率、更高的绿化率及更近的距离。
在配对回归方程下，样本是由距离很近但对应不同学校的两小区组成的配对小区，—阶差分值作为变量，即两小区数据的差值。被解释变量为两小区房价差，解释变量为两小区住房特征变量值之差。
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第五章结论及政策建议
本文运用特征价格理论，构建住房特征价格模型，并借鉴边界固定效应法，以济南市小学和小区的数据为样本，进行标准特征价格模型回归，证实了重点小学的资本化效应的存在，并在此基础上进行配对回归更好地解决遗漏变量问题，从而精确地测度了重点小学的资本化效应大小。
本文的结论有助于理解狂会上＂学区房热＂现象。学区房热本质上是义务教育资源资本化效应的体现，家长们＂用脚投票＂，支付高成本来获得重点小学的：优质服务，凸蟲出重点小学对应小区的房价偏高。
学区房是重大的民生问题，其关系到儿童能否公平地得到教育机会、享受教育权利，对孩子一生的成长都会产生不可估量的影响，进而影响到收入分配、社会阶层分化等，因此我们应该对学区房问题保持高度的重视，从义务教育资源不均衡这一根源上消除学区房热现象。
短期来看，要想建立起一套完全公平、透明的入学制度，从根本上解决义务教育资源不均衡问题，这是不现实的，但可以采取一些措施来缓解义务教育资源不均衡问题。如何更合理的划分学区、让更多的小区能够享受到重点小学的入学权值得考虑。例如，历下区对部分小区实行＂弹性学区＂制，规定小区范围内的居民子女，既可以选择到原学区就读，又可以根据家庭的实际情况，
