本文是一篇财务管理论文，本文以大型国企保利地产为例，采用央企 EVA 考核规定中 EVA 的计算方法，通过 EVA折现模型计算出案例公司的企业价值，之后以 EVA 折现模型为主线，从基本参数的角度出发，首先计算出 EVA 模型当中参数的敏感系数，其次结合房地产企业的特征，进一步分析敏感系数较高的基本参数，得出以下结论。（1）EVA 折现模型相较于其他价值评估模型而言，更能真实的反映出国有房地产企业的真实价值，其计算出的企业价值与资本市场中企业的股价相差较小。原因在于，案例公司为大型央企，我国对于大型央企采用的绩效考核办法为 EVA 回报率；同时，EVA 折现模型当中充分考虑了企业的所有资金来源的使用成本，包括债务资金成本以及权益资金成本，其更能真实的反映出企业创造利润的能力。
第一章 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
我国房地产企业的发展从 1981 年小范围商品房试点开发开始，随着市场经济建设和城市的发展开发区经验逐渐推广，1998 年下半年开始，我国市场上对房地产的需求迎来了大爆发，原因在于当年出台了许多促进房地产销售的政策，从此迎来了 1999-2003 年四年时间的中国房地产行业高速增长期，而高速发展的房地产行业也带来了一些问题，政府随之开始调控房地产市场；到 2007 年本轮调控效果显著，房价跳水，北上广深一线城市房地产交易量价齐跌。2008 年，起源自美国的金融危机波及到全球，国内房地产行业的发展也受其影响导致增速下降。自 2009 年 3 月至 2012 年 8 月，我国房地产市场中商品房的平均销售价格连续上涨，伴随着房价的攀升，房地产行业的规模也迅速扩张，但总体的上涨幅度较小，整体波动较为平稳。2015 年底我国房地产市场上迎来又一波的大幅上涨，主要原因在于政府出台了“去库存”的经济发展政策。我国政府早在 2007 年开始对房地产行业进行不断的调控，仅 2018 年前五个月，全国各地便已经出台了 30 多条房地产调控政策。截止到2019 年 7 月，全国大部分城市的房价依然保持小幅度的增长，仅有个别一二线城市的房价逐渐趋于稳定甚至小规模的回落。
随着我国资本市场的不断发展与不断完善，涌现出更多的企业形式以及企业间的商业交易。在投资者眼中，标的企业的价值大小以及未来的发展趋势直接决定了其是否进行投资，包括中小投资者以及大型机构投资者，对于如何计算出被投资企业的价值都十分在意。市场不断的发展过程中，愈来愈频繁的企业并购等交易行为也彰显了合理判断企业价值的必要性。而对于企业自身而言，如何通过合理的模型计算出自身的价值，从而根据实际市场上的偏差进行资本运作也是管理者当局十分重视的问题之一。如何利用有效的手段提升自身的企业价值，是股东、管理者进行企业战略决策的方向标
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1.2 文献综述
1.2.1 关于企业价值计算模型的文献综述
目前学术界对于价值评估模型的研究中认为收益法计算出的企业价值更接近企业实际价值，而收益法中 EVA 折现模型以及自由现金流模型为应用最为广泛且理论发展较为健全的两种模型，因此本部分仅讨论这两种模型下相关学者的研究。随着我国经济政策的发展，2010 年国资委要求央企运用经济增加值作为业绩评价指标，这表明 EVA指标对于企业价值而言是有重大意义的；同时，EVA 指标对于有形资产占比较重的行业能够有效传达出其经营状况。我国学者对 EVA 法的研究主要是结合具体企业进行案例分析，实证研究的文献相对于案例研究而言更少。张晓风（2017）运用 EVA 估值技术研究了 EVA 对房地产上市公司的企业价值相关性，结果显示 EVA 能够显著解释企业价值[1]。张海霞[2]（2015）、桂玉敏[3]（2019）利用 EVA 折现模型结合具体案例公司进行计算，其结果都表明 EVA 模型具有较好的适用性。
除此之外，李刚（2017）[4]、朱传华（2013）[5]使用 EVA 法预测了不同案例公司的企业价值，其结果都与企业价值相当，以上学者在进行预测企业 EVA 时都选取了 5 年的企业财务指标为预测基础。然而，邵运川（2015）利用 EVA 模型计算了美股上市公司阿里巴巴的企业价值，其计算结果与实际股价相差较大[6]。我认为其出现较大差距的原因如下，一是阿里巴巴属于互联网行业，其风险高，财务数据预测困难。二是作者选取的数据信息较少，仅仅通过 3 年财务数据来预测未来的财务信息不具有可靠性。
国外大部分学者针对 EVA 估值模型的研究，都是通过 EVA 模型进行企业价值估值，并且同企业的市值相比较。并且通过计算企业 EVA 从而计算出企业价值与其他指标的相关性。Gornik（2001）指出当前收益和账面价值与企业价值呈强烈正相关关系[31]。而Lin（2011）指出在正常收益水平确定的情况下，拥有更多“轻”资产的公司具有更高的企业价值[32]。
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第二章 相关概念基础
2.1 企业价值相关概念
2.1.1 企业价值基本概念
企业价值最初是由 Modigliani 和 Miller（1958）提出的，概念有狭义和广义之分：狭义的企业价值是指分析者通过一系列的会计数据计算，从而计算出的企业价值，广义的企业价值认为企业通过正常的生产经营以及资本运作，能够有能力使各利益相关者得到满意答复的整体价值。随着经济社会的前进革新，财务管理的目标也在不断的发生变化，目前公认的企业进行财务管理的目标是实现企业价值的最大化。因此，采用何种方式评估计算企业价值，以及通过何种方式能够有效提升企业价值是当代财务管理的关键。
2.1.2 传统企业价值评价法
国内外学者对于企业价值的衡量方法，主要采用财务指标、市场价值以及现金流等传统方法来衡量，本文对其进行简要介绍。
（1）会计财务指标评价法
财务指标评价法，是指通过运用企业财务报表所提供的数据，通过一个或多个指标来衡量企业价值。其指标的选取多种多样，包括有净利润等指标的绝对数，也包含销售增长率等指标的相对数，由于这些指标以企业财务报表为计算依据，数据获取简单，更容易被投资者接受理解，所以长期以来在衡量企业价值时备受青睐。然而由于会计信息固有的缺陷，例如追求短期利润、财务人员水平参差不齐等缺陷，利用企业财务指标进行的企业价值判断方法逐渐被取代。
（2）市场价值评价法
市场价值评价法是指利用托宾 Q 值、股权价值以及市盈率等市场价值指标来度量企业价值的方法。最为代表性的为托宾 Q 值这个市场价值指标，既能反映企业当前价值又能反映未来市场潜力。托宾 Q 值是由托宾在 20 世纪 70 年代提出的，该指标包括企业目前的市场价值以及在未来一段时间内的发展潜力。然而该指标需要用到重置成本，在发达的资本市场当中，重置成本尚且难以确定，不同的利益相关者对于重置成本的计算相差较大，因此托宾 Q 值反映出的企业价值并不可靠。
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2.2 经济增加值相关概念
2.2.1 经济增加值基本概念
经济增加值在 18 世纪末便有学者提出其基本理念，19 世纪末期，经济学家 Alfred 对经济增加值进行了基础的解释，这是首次有学者对经济增加值进行准确解释及定义，
1982 年，思腾尔特公司在吸取了 MM 理论以及委托代理理论的思想下，首次提出了 EVA 的概念，并对其进行了全方位的解释说明，包括定义、概念、计算方法等，指出了其作为企业业绩评估指标的优势所在。根据思腾尔特公司的介绍，
EVA 是指企业税后净营业利润中扣除包括股权和债权的全部资本成本后的所得。
2.2.2 EVA 模型的应用原理
经济增加值理论认为，只有当企业当期的主营业务收入扣除全部成本之后剩余的利润，才是真正属于企业的利润，这里的成本包括企业经营过程当中发生的各种成本费用支出，也包括来自于债权人以及股东的投入资金使用成本。经济增加值根据其最初的计算方式，过程十分复杂，需要根据不同行业企业的特点进行相应的调整，从而计算出对应的经济增加值。EVA 模型是建立在一定的假设条件之上的：包括企业能够保证持续经营、外部经济环境不会出现大幅度的变化及波动、金融资金成本不发生重大变化以及企业自身的资本结构较为稳定等条件。经济增加值的计算中，需要计算出企业当期的投入资本总额、税后的净经营利润以及资金的综合使用成本。EVA 价值评估方法是计算出企业 EVA 值的基础上，通过一定的折现率对其进行折现，从而计算出企业的价值。EVA 指标提出之后，迅速受到各大企业财团的青睐，包括索尼、可口可乐等国际大型企业都使用 EVA 作为企业绩效考核的指标。由于指标的适用性，我国企业也逐渐将 EVA 指标纳入到企业评价体系当中，例如宝钢、青岛等大型企业都利用 EVA 指标进行评价。我国在 2009 年正式宣布将 EVA 指标作为中央企业绩效考核的标准之一。
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第三章 案例公司简介 ................................... 17
3.1 保利地产基本情况 ............................... 17
3.1.1 保利地产简介 ...................... 17
3.1.2 保利地产财务状况简介 ........................... 17
第四章 EVA 折现模型下企业价值计算 ............................ 26
4.1 保利地产历史 EVA
