本文是一篇财务管理论文研究，哈佛框架根据财务分析由简至繁的发展出了提取报表数据解读法，相关数据综合计算解读法，然后哈佛框架又在深化加工过的数据的基础上对其虚浮的程度水平与设定的提取规则给与了关注与解读，而非财务领域的影响因子也被归纳在内。解读出的评价结果会被使用至企业的各个流程领域，作为决策参考标准以提高管理层的判断能力和决策的有效性，减低判断失误的风险水平。还可以根据解读出的结果探究内部制度的改革的关键点，找寻出业务周期内的风险点和短木板，改良升级流程规划并为管理缺陷处寻觅补救方法。在经历一番分析判断的查漏补缺之后将评价结果整合比对行业环境形成趋势预测未来公司境况。
1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 地产行业背景及特殊性
房地产行业作为中国经济的重要增长点,其巨大的资金体量对拉动经济增长发挥了很重要的推动作用,同时房地产行业产业链冗长复杂,影响涉及建筑材料,家用电器,装潢,家具等一系列行业，因此房地产行业的蓬勃发展可以帮助人们更好的改善生活，推动城市化进程，促进上下游产业的共同发展。《中国家庭财富调查报告 2019》报告显示城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的 71.35%，农村居民家庭房产净值的占比为 52.28%，并且经济越发达的地区不动产占居民资产比例越高。
在过去的二十年中，由于住房货币化改革的浪潮以及中国庞大的人口体量，国内的房地产行业与高速发展的中国一起经历了它的―黄金时代‖，直至 2018 年底，我国地产行业在销售面积、成交金额等各方面指标均创下历史新高。市场的持续单边上涨也造成了一系列的社会问题，居高不下的房价使贷款买房成为常态，给有住房刚需的人们造成了巨大的生活压力，而房企普遍的高杠杆运营对于资本市场无异于悬崖边摘果子，一旦泡沫破碎就是万劫不复。 为此国家出台了多项政策进行调控以稳定房价，调控方式从最初以 GDP为导向指标到 2016 年开始因城施策，调控的城市范围期初以一二线城市为主，到 2018年扩张至三四线城市。 2019 年 1 至 8 月全国各地区房地产政策调控高达 367 次，相较于2018 年的 315 次同比增长了 17%。
密集的政策调控使调控内容较以往更加精细且具有靶向性，各地金融政策、融资渠道、及信托政策均有不同程度的收紧。 面临融资困境的地产企业只能通过降价回笼资金，2019年 9 月核心城市房价水平值首度下降，并且前三季度的涨幅也低于 2018 年的同周期涨幅。 同时住房需求更加趋近饱和，至 2019 年 10 月全国保障性的住房持有率高达 93.03%，而持有作为改善性居住用房的家庭占比仅为 3.82%，剩余的 3.14%是无保障性住房的家庭。2019 年 10 月 27 日公告的网络数据显示宣告破产的房企已经上升到 408 家，除以 2019 年已经度过的天数，几乎每天都有近 2 家房企宣布破产。在这其中小微型房企有之，大中型房企亦有之。 地产行业是否将就此迎来行业周期拐点？面对残酷的生存环境及激烈的竞争态势前十排名的房企未来该何去何从？
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1.2 研究方法与研究内容
1.2.1 研究方法
（1）文献调查研究法。
广泛地收集并查阅与本文相关的文献资料，了解国内外研究现状，通过梳理整合掌握哈佛框架分析普适的核心要点，为综合行业的特殊性以及企业的个体独特性进行深入分析提供坚实的基础。
（2）案列分析法。
文章选取行业中 top3 企业碧桂园作为研究的对象，通过哈佛框架对其过去发展路径，企业内部运行状况，进行深入的剖析。运用财务数据透视出企业的健康状况，及未来发展点与危险点。
（3）比较分析法。
在横向比较分析方面，将碧桂园与同行业的竞争对手的作为比较对象进行优劣对比，在时间线上的水平方向分析异同，找出短板与优势的所在。纵向比较分析方面，对所处的政策大环境、企业发展政策方针与企业的经营状况、财务数据情况进行纵向间线的分析，找出紧密相关的要点，证明其因果的必然性。从中找出碧桂园企业竞争优势的来源，阐明发扬优势补足短板的重要性，帮助企业评价找到数据及现实依据。
（4）定性与定量分析法。
文章对研究对象的分析采用定性与定量相结合的分析方法以期达到互补互利的完整分析体系的目的，除了对碧桂园进行财务指标分析还需要结合对环绕企业的外部环境政策等影响因素的深度解读，并借鉴 F 模型来帮助预测未来的发展态势，使得文章更加具有说服力。
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2 理论基础与文献综述
2.1 财务报表分析概述
2.1.1 财务报表的历史沿革
财务分析是指以会计学为基础，以会计报告内容及其影响因子为分析对象，通过对报表中各种真实数据和计算指标多方位的测算，为企业的管理者以及其他利益相关者提供指导评价的一项管理活动。19 世纪末，西方国家工业的发展导致企业规模迅速扩张，从而对资金的需求被不断几何式增长，为了规避突然暴增的贷款给企业和银行带来的巨大风险，在 1900 年纽约银行首次要求贷款人提供资产负债表等资料，并根据负债比率速动比率等比率指标判断是否提供贷款业务，自此开始了财务分析的历史进程且随着市场经济的繁荣不断更新迭代。
最初财务分析的流行只在银行信贷和铁路投资方面，从生硬要求单一比率数值逐步发展为不同行业设定合理的比率标准，资产负债表依然是唯一主要数据来源。在经历了经济周期的市场萧条之后，研究者们终于意识到单纯的流动性分析并不能为企业的持久性做保，企业的偿还能力还需要持久的盈利性，创造稳定的可观的收入才是健康运行不使贷款逾期的关键，企业家们也开始忌惮短期借贷的高风险于是融资的重心开始向权益方向偏移。利润表和资产负债表被放在一起成为财务分析的主体。20 世纪 80 年代人们不断寻求更准确财务预报方式以期能大概率的预知企业运行失败的情况，于是各种指标被论证使用甚至开始结合计算机数据库的发展来提高精准度。随着资本市场的发展，资本结构和现金流量表也进入了人们的视线。我国财务分析的发展起步较晚，主要通过引入国外成熟市场已经日趋完善的分析体系，自 90 年代对企业管理决策的重要性开始逐渐凸显。
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2.2 哈佛分析框架概述
哈佛框架由财务分析延展而来，在已有的财务分析体系的基础上椎轮大辂地将定性的战略分析与定量的财务报表分析交叉融合，为报表使用者在制定决策时提供传统财务分析未能解决的表外影响因子以及发展趋势的专业判断。该框架的发明者将传统财务分析进行聚类重组，并运用严密的逻辑将不同的分析数据板块衔接起来，层层递进进行相互补足以完整地呈现真实可靠的分析结果。同时被哈佛框架升级修正之后的财务分析突破了固有的局限，解决了数据失效的问题，并对会计政策的选取进行评估。
哈佛框架以战略、会计、财务、前景四个基本单元为主要构建，在此基础上妥善地将各个单元要素进行逻辑严密的划分，从而形成脉络清晰的完整框架体系。在战略分析单元里，文章将战略分析单元分为大、中、小、不同层次的环境视角，首先引入 PEST 模型和SWOT 矩阵进入对公司的宏观和微观环境剖析，再利用五力模型对内外部环境之间作用关系进行判辨阐释。在会计分析的单元中，需要透过报表表像结合企业独特的会计政策对信息的准确性、合理性进行评价，进而判定会计信息是否合法合规，相当于数据进入财务分析单元之前的一项严厉―安检工作‖，为其提供安全保障。在财务分析单元中，除了进行对目标企业的惯例的指标分析，还要对其进行深入的纵横观测，纵向时间线上可以评价目标企业至今的发展沿革，而横向同期行业内企业的状况对比可以对企业发展情况提供客观参照。在前景分析单元中，通过对各项单元总结的信息资料进行综合剖析，将宏观环境与目标企业扩张趋势联系起来对未来的发展情况得出合理专业的判定预测，以求能帮助指导使用者作出正确的决策。
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3 碧桂园公司的现状与传统财务分析存在的问题 ............................. 10
3.1 碧桂园公司发展现状 ....................... 10
3.1.1 碧桂园董事会及高管（副总裁）成分 ...................... 11
3.1.2 碧桂园人才管理现状 ............................. 12
4 哈佛框架下的碧桂园公司财务分析 ....................... 14
4.1 碧桂园公司的战略分析 ..................... 14
4.1.1 企业宏观环境分析 .............. 14
4.1.2 企业中观环境分析 .................. 16
5 基于哈佛框架财务分析的效果与改进建议 ................................. 51
5.1 基于哈佛框架分析下碧桂园存在的问题与建议 ...................... 51
5.1.1 哈佛框架分析下碧桂园公司存在的问题 .......................... 51
5.1.2 哈佛框架下碧桂园公司的情况的解决方案 ..................... 51
5 基于哈佛框架财务分析的效果与改进建议
5.1 基于哈佛框架分析下碧桂园存在的问题与建议
5.1.1 哈佛框架分析下碧桂园公司存在的问题
（1）由于为了达到高速扩张在竞争对手到达之前抢占市场份额，项目的各个环节的
