本文是一篇项目管理论文，本文以EPC工程承包商视角，研究EPC模式下的老旧小区改造项目成本管理影响因素及项目成本管理评价。
第一章绪论
1.1研究背景
随着国家改革开放政策的大力推进，城市化进程已逐步进入高速发展时期。城镇常住人口的持续走高，推进着我国房地产行业的不断发展，但与城镇新区高质量发展相对应的是城市发展初期建设的中心城区慢慢变成老旧小区集聚地，其中2000年底以前建成的小区由于建设时建筑标准较低及房龄长导致维护费用逐年增加、建筑功能损坏、公共设施落后、社区环境杂乱、安全设施不完备等问题日益凸显，已无法满足居民日益增长的居住需求。
住宅不仅是人民群众的安身立命之处，也是城市经济发展的缩影，小区人居环境的优劣能直接反映城市的发展水平。随着房地产市场的监督和整顿措施不断加码，截止至2023年全国两会的政府报告，“促进房地产行业平稳健康发展”的行业发展调性年年被提及，相应的我国的房地产市场发展已由传统的“增加扩张”转为城市建设的“存量更新”。相较于国外20世纪60年代开始兴起的城市更新浪潮，我国的城市更新项目起步较晚，直至2019年上海举办中国城市更新峰会后，开始呈现爆发式增长。由此，老旧小区改造成为各级政府的重要工作任务，是促进城市发展，百姓安居乐业的重大民生工程。
老旧小区改造项目建设过程中除一般项目要考虑的体量大、周期长等因素外，还必须考虑居民意愿、公共安全、原有设施保护等特殊因素。正是由于老旧小区改造项目自身具有的建设条件复杂、工程风险大的特点，才使EPC工程总承包模式代替传统平行承包方式，逐渐被建设单位青睐。老旧小区改造项目采用EPC模式发包，对于建设单位而言，可将原本平行承包方式中分别签订的设计、采购、施工、专业分包等多项合同整合为一项工程总承包合同发包给一个高水平的总承包单位，由其负责项目建设过程中全部的工程设计、材料设备采购和工程施工内容，保障建筑功能和工期进度符合合同要求，建筑质量符合验收标准。对于建筑单位，这样的发包方式具有合同关系简单、管理协调工作少、投资风险低的优势。但对于工程总承包单位，EPC工程承包模式使管理工作增加的同时也大大提高了老旧小区改造项目成本管理的难度。同时，老旧小区改造的资金主要来源于政府财政补助，投资资金使用情况是项目审计的重中之重。因此，成本管理成为了EPC工程总承包单位项目管理的控制要点。
1.2研究目的与意义
1.2.1研究目的
老旧小区改造作为国家“城市更新”战略的重要一环，可有效延长现有建筑的使用寿命，是未来城市发展建设的重点方向之一。但就成本管理而言，老旧小区改造项目与一般性建筑工程相比，具有改造条件复杂、相关利益群体多、设计前现场踏勘难度大等特殊因素，不能完全照搬常规建设项目的成本管理方式。加之，老旧小区改造项目的项目投资多源于政府专项资金，采用EPC施工总承包模式发包，因此，对于承包单位的成本管理能力具有更高要求，若想更好的实现成本管理目标，设计、施工、采购等各个维度都需要严格把控。本文研究EPC承包模式下的老旧小区改造项目成本管理，先确定各成本管理影响因素综合权重，再以实际案例分析评价，以期为今后的老旧小区改造项目成本管理提供理论依据和案例参考。
1.2.2研究意义
理论意义：国内外现有的研究中，针对新建项目成本管理的方法、理论非常多，但关于老旧小区改造项目成本管理的研究相对较少，尤其以EPC工程总承包商视角进行分析的更为匮乏。为确定老旧小区改造项目成本管理的控制要点，本文站在EPC工程总承包商的立场，运用统计分析方法，分析影响老旧小区改造项目成本管理的关键因素，有助于拓展老旧小区改造方面的项目管理思路，明确项目成本管理中的重点，提升管理效率和效果，为今后老旧小区改造项目成本管理的研究提供理论依据。
实践意义：在国家大力推动城市升级改造的政策作用下，未来老旧小区改造项目的数量会持续走高。缺乏老旧小区改造项目建设经验的承包商，如何有效的进行成本管理，是项目管理人员需要应对的挑战之一。本文基于EPC模式下的老旧小区改造项目成本管理影响因素的权重，评价案例工程实际成本管理情况，梳理项目管理过程中存在的问题，并提出对策和建议，为未来的老旧小区改造项目承包商提供现实参考。
第二章相关概念及方法概述
2.1 EPC模式的相关概念概述
2.1.1 EPC模式基本概念
EPC工程总承包是指委托人指定工程总承包单位按照合同约定承担项目内全部的设计、采购、施工等工作内容。EPC总承包商对承包项目的工程质量、安全、进度、造价承担全部责任。
2.1.2 EPC模式的优势
就建设单位而言，EPC工程总承包模式合同关系简单，责任主体明确，易于管理，建设风险小，对建设单位的专业要求不高。就总承包商而言，总承包商可以将设计、采购、施工的全部工作内容有序结合、彼此协调，实现设计-采购-施工全过程的资源整合，总承包商能最大程度的发挥主观能动性，高质量的完成成本、工期、质量、安全管理，提高经济效益。
2.1.3 EPC模式成本管理要点
2.1.3.1设计阶段
设计阶段是整个项目实施的重要阶段，是工程成本管理的基础。方案设计和图纸设计的内容和准确性直接影响到采购和施工阶段的工作质量。因此，在设计阶段应充分考虑设计方案和施工图纸的科学性和合理性，同时应推行限额设计制度，即依据方案设计编制的投资估算＞依据初步设计编制的设计概算＞依据施工图编制的施工图预算。
2.1.3.2采购阶段
采购阶段是EPC项目由概念转向建设的第一步，也是项目能否盈利的关键因素。采购阶段的工作包括供应商的选择、采购材料、设备内容、数量的确定、购买、催货直至材料、设备运至施工现场的全部工程内容。其中的每一个环节均与后续工程质量、进度密切相关。因此，在采购阶段应高度重视供货商的资信水平，在供货商能保障供货质量和供货时间的基础上比较价格，尽量选择“质优价廉”的供货商，可将经过考察的优质供货商纳入企业资源库，以便后续合作。
2.2老旧小区改造的相关概念概述
2.2.1老旧小区的概念
目前，国内对于老旧小区的界定主要依据时间和状态两个维度。时间维度是从建设时间和存续时间两个方面来考虑。建设时间主要包括80年代、90年代及2000年3个时间节点。存续时间主要包括建成20年以上、30年以上、40年以上、50年以上4种观点。状态维度是对小区所在的空间位置、小区内的建筑状态、公共配套、物业管理及建造标准的判定[61]。
2020年7月，国务院出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出城镇老旧小区是指省辖市内建成年代较早、年久失修、公共空间不足、公用设施不完善、居民强烈要求改造的住宅区。各地区应根据实际城乡发展关系，合理确定本地区老旧小区的改造对象和范围，改造规划应以2000年底以前建成的旧住宅区为重点[62]。
基于上述分析，将本文中研究的老旧小区改造项目确定为2000年底前建成、建筑及公共区域损毁严重、社区环境杂乱、已无法满足小区居民正常生活需求且不考虑拆除重建的住宅小区。
第三章 成本管理影响因素评价指标体系的构建 .................... 23
3.1 成本管理影响因素的提取原则 ............................. 23
3.2 成本管理影响因素的提取 ................... 23
第四章 成本管理影响因素权重的确定 ................. 33
4.1 AHP指标权重 ................................. 33
4.1.1 改进AHP法的应用 ........................... 33
4.1.2 AHP指标权重确定 .......................... 34
第五章 老旧小区改造项目成本管理实证分析 ......................... 49
5.1 项目概况 .............................. 49
5.1.1 X区老旧小区改造项目基本信息 ........................... 49
5.1.2 案例工程基本信息及改造内容 ....................... 49
第五章老旧小区改造项目成本管理实证分析
5.1项目概况
5.1.1 X区老旧小区改造项目基本信息
自2021年起，保定市的老旧小区改造开展的如火如荼，至今已有上百个老旧小区完成更新改造。X区老旧小区改造项目开始时间为2022年5月结束时间为2022年10月，历时150天，涉及46个小区园区及189栋居民楼，惠及居民8127户。
5.1.2案例工程基本信息及改造内容
为了更加全面、公正的分析EPC模式下的老旧小区改造项目成本管理过程中存在的问题，本文从X区老旧小区改造项目中选取5个小区作为案例工程（同管理团队），基本信息见表5.1。
第六章结论与展望
6.1研究结论
随着老旧小区建筑年限的不断增加，老旧小区易产生诸如内外墙墙皮破损、屋面防水渗漏、电气管线老化、小区道路损坏、公共区域设施不完善等一系列的问题，已经失去原有的生机与活力。为了改善人居环境，提升城市面貌，在国家城市更新政策的大力提倡下，保定市政府积极与承包单位签订EPC工程承包合同，推进老旧小区项目改造。本文以EPC工程承包商视角，研究EPC模式下的老旧小区改造项目成本管理影响因素及项目成本管理评价，取得了如下研究成果：
（1）结合文献分析法与问卷调查法，邀请了解EPC模式下的老旧小区改造项目的专家及管理者对成本管理影响因素的重要程度打分，用因子分析的方式确定了包括设计及方案编制因素、成本因素、采购因素、施工管理及配合因素、施工条件因素、外部环境因素在内的6个维度和设计前现场踏勘的力度、设计方案的合理性、设计
