本文是一篇项目管理论文，本文在研究过程中首先对 M 房地产项目的成本控制现状进行了调查分析，从所得到的调查结果可以看出，其在施工成本控制过程中仍存在问题如下：缺乏有效的成本预测及成本计划、缺乏健全的材料和机械管理制度、缺乏施工方案的优化优选环节、缺少完善改进的管理运营体制、管理运营基本理论落后。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
在房地产企业所实施的开发项目当中，对于当中的成本进行管理是尤为关键的，而目的则是在产品功能满足客户需求的前提下，能够尽可能降低成本。而为了达到这一目的，在项目开展的过程当中，需要完成合理的成本管理。而该项目具备一定的特殊之处，比如存在不确定性，复杂性等。近些年，房产业发展很快，并且能够改善居民的居住问题，对社会发展也有很重要的作用。但发展也伴随着动态调整，市场逐渐开始转变，过往的拿到土地所有权，建设房产，出售挣得利益的粗放的方式逐渐被时代抛弃，当前较为主流的经营方式则是集约型。而房产开发项目的数量仍然在不断增加，但是整个国家的房产空置率也很高，行业出现危机。针对成本的控制在项目当中是尤为关键的，对于企业的收益而言不可或缺。
伴随用于调控市场的政策颁布，企业在项目运营中所投入的成本持续提高，这样会压缩企业最终的收益数额。根据相关行业的信息，房产行业在项目开展时所需要使用的如混凝土等一些建筑材料的价格提升，带来了成本投入的增加，不仅如此，付给工人的工资也在逐渐提高，也会使得企业成本进一步提高，对企业而言是一种十分不利的局面。而就目前的状况而言，房产开发项目中的成本管理存在一定的缺陷，比如管理方式不符合实际，缺乏科学理论的支持，使得管理难以发挥实际效果，导致目前所进行的成本控制仅仅流于表面，而真正能够有效果的只是在事后所采取的措施。
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1.2 国内外相关研究现状
1.2.1 项目成本管理国内外研究现状
（1）国外项目成本管理研究现状。最初的一些项目管理的相关研究是在上个世纪的60 年代的时候开始兴起的，这个期间最著名的就是所谓的工作的结构分解项目，英文就是 Work Breakdown structure ，被缩写为 WBS，与之以一起诞生的还有技术的管理方法，英文就是 Earned value Management，英文缩写是 EVM[1]。这样的发展模式一直持续到了十年之后，也就是在 20 世纪的 70 年代的时候，美国的一些管理的协会不断地进行支持和推动。这进一步的加大的项目管理的快速发展。伴随着整个世界经济的快速融合与越来越多的国家进行市场经济的快速发展，现有的传统的项目管理的方法已经不能满足现在的项目管理的越来越苛刻的需求。这就要求现有的项目管理的理论必须进行一定的改进和发展。随后，在十年时候，上个世纪的 80 年代前后的时间，一些更加结合实际的崭新的项目管理的方法就产生了，这些方法的发展进一步进行完善，于是就形成了完整的项目周期理论以及全面的项目管理理论，两种理论进行共同的发展。产生了一系列的这方面的理论。例如：Edward Blocke 提出了最开始的项目管理的目标应该快速的确立，这就包括一些成本目标， 在整个的项目管理的过程中，成本的控制是非常重要的，因此必须在项目管理的最初的时候，就确立好整个的项目的成本管理的目标，以便于在日后的项目管理实施的过程中，可以进行有效的项目管理[2]。Don R. Hansen and Maryanne M.Mowen 进一步的指出，项目管理是十分必要的，因为有效的项目管理可以很有效的控制整个项目的成本，这样就有助于为项目的管理者提供十分有用的信息。更进一步的进行细化，项目管理包含广泛的内涵，这其中的每一个步骤都需要进行认真的进行规划，才可以为管理者提供更加有效的信息，这就会帮助管理者进行进一步的规划，从而有助于制定更加合理的决策。同时，整体的合理的项目管理结构的构建不仅仅是对于项目管理内部，甚至于整个企业的内部都是十分有益的，这样就可以建立整个的项目管理与成本控制的完整的架构，从而在今后的剩余的项目的开展过程中，也可以进行相关的方法的运用，从而对企业的其他项目也有很好的正向的促进作用[3]。Westney 提出了作为的全面管理的概念，企业的项目管理不是独立于整个企业的，而是在企业的整个的发展过程中贯穿始终的一个概念，这其中包括运用各种各样的知识，进行项目的管理，其中包括特有的独有的知识和技能，来估计项目中会用到各种资源，从而来进行整个项目成本与风险的一个评估[4]。Gary Colons 认为需要借助 AB C/M 体系，这个体系可以产生多种多样的信息，这些信息对于项目管理风险的测度，以及成本的控制都是非常有帮助的[5]。John K.Shank 结合了 Kenneth Simmonds 和 Michael Potte:的研究成果，也就是通过案例分析的方式，进行了影响项目成本的各种因素的分析，从而将这种分析用于企业项目的成本管理的具体的应用过程中。这篇文章设计具体的企业的成本管理，这些具体的管理方法的分析对于本文具有十分重要的参考意义和借鉴的价值[6]。Medley 则是通过在项目管理进行之前进行成本的有效分析。
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第 2 章 相关概念及理论概述
2.1 成本管理的概念及特点
2.1.1 成本管理的概念
首先介绍成本的概念，成本这个名词归属于经济学当中，常常会以货币的形式用于衡量在开展的项目当中所消耗的人力、资源等。而项目成本则是在整个项目的周期当中，总计所消耗的货币数额，具体而言，会包括在流程的各部分里在机械、人力、原材料、工艺技术等方面的消耗。因此，对于房地产项目而言，成本是包括项目开始前的计划、对于可行性的探讨、方案的确定、设计图的确定、原材料和技术的储备、实际的项目实施，以及之后所进行的市场销售、运营等方方面面包含在项目过程当中的全部费用。
而成本管理则是利用成本计划去针对项目在实际投入实施时所达到的效果加以评判。而该过程存在一定的不确定性，是在不断变化当中的，所以需要考虑采取动态分析的方式进而得到偏差，之后可以采取合理科学的处理方式，对于项目加以修正，能够保障项目符合成本目标。具体的管理内容则包括比较实际成本和计划之间所出现的偏差，寻找产生该现象的原因，并实时加以记录当前成本，偏差值，以及调整后的成本等内容，避免对预算造成影响，让管理者均得知改动情况。
管理是在项目自始至终的全过程中都需要进行的，包括项目伊始的敲定过程当中，项目投入实际实施的过程当中，以及建造完成验收合格后所进入的销售过程当中。管理的方式则是利用项目当中所涉及到的各方面指标进行估值，从而预测成本，同时在项目开展时依据项目管理的理论，对项目加以管理，能够让实际成本会在预算的覆盖面内，同时不断地加以调整。而该过程是在项目整个周期当中均需要进行的，并要严格落实。
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2.2 价值工程的概念及其原理
2.2.1 价值工程的概念
该理论的内容是首先通过功能分析的方式，能够把技术内容和经济要素等联系起来，其关键是在整个项目的生命周期当中能够尽可能利用较为低廉的成本来达到项目具备所应实现的功能[38]。使得项目的成品降低，收益增加。具体内容包括：
第一，目的是增加产品的价值。依据该理论，在具体应用时，所需考虑的内容有两方面。一方面是产品功能的落实，另一方面是生命周期的成本。而在实际完成功能分析之后，尽可能降低整体成本，并同时满足功能要求，这样能够增加产品的价值。相比过往使用的管理方式，存在一定的差异。
第二，方法中的关键内容是功能分析。该理论的目的是关于产品价值的，而怎样去增加价值，较为核心的办法则是针对于各项计划功能进行细化分析。比如说，某产品的成本消耗会来自产品所具备的功能有哪些，符不符合客户的需要，投入使用的原材料、零件的类型与质量如何，制造工艺如何，采购费用等各方面内容。而这些内容可能有的对于项目而言是必不可少的，而有些则是联系并未十分密切的，所以可以考虑做出适当的改进，在功能分析后确定各方面因素对产品的影响权重，并做出筛选，进而有利于成本的降低。
第三，全员投入，发挥集体的作用。在该过程当中，由于存在一定的不确定性，项目内容繁多且复杂，所以要考虑整体的实施架构。在项目开始之前要确定好需要实行的方案。此外，项目的参与成员则要来自各个部门，知识面宽广，并具备一定的实践经历，敢于创新。可以将各类跨领域的高素质人才汇总到一起，在项目当中持续交流，信息互通，并创造出新的思想，新的方法。
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第 3 章 M 房地产项目成本控制现状.................................17
3.1 项目概况..............................17
3.1.1 项目建筑信息...........................17
3.1.2 项目施工组织与管理...........................17
第 4 章 价值工程在 M 房地产项目的应用..........................22
4.1 成本控制原则及体系构建.................22
4.1.1 成本控制原则...................22
4.1.2 成本控制体系构建..........................22
第 5 章 价值工程应用的保障措施及效果评价...................39
5.1 成本控制保障措施.....................39
5.1.1
