本文是一篇项目管理论文，本研究基于全生命周期理论，以科达房地产精英项目为案例对象，将精英项目生命周期分为决策与设计规划阶段、前期工作阶段、正式施工与竣工验收阶段、营销阶段共 4 个阶段，分析了科达房地产公司精英项目各个阶段的成本构成以及成本控制方式，并探讨了精英项目各个阶段成本控制存在的问题，然后基于精英项目成本控制实践，提出了科达房地产公司项目成本控制的改善建议。
第一章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
房地产是国民经济的重要组成部分。新世纪以来，随着群众生活水平的提高和住房刚需的增长，在房地产市场化的推动下，我国房地产实现了较快发展。但是房地产在经历 10 多年高速发展后，问题日益突出。随着十八大后，我国经济步入以“L 型曲线”为特征的“新常态” 后，房地产既往依赖的发展环境发生了根本性改变。房地产企业成本普遍上升，盈利空间大幅下滑，严重影响了房地产企业的业绩表现，也制约了房地产企业的健康成长。在“新常态”下，房地产企业粗放的发展模式已经彻底不适应现在的环境。尤其是随着房地产行业整体利润率不断下滑，房地产进入“平利”甚至“微利时代”，房地产企业必须要转变过去的发展模式，积极适应新的环境，增强企业竞争力，获得更好的业绩表现。
强化企业成本控制是房地产企业适应“新常态”、提升企业竞争力的重要措施，也是房地产企业从粗放发展向集约发展的必然路径。房地产企业建设多以具体的项目为依托。由于不同项目的目标定位、地段乃至政府对项目用地的特殊规定不同，因此项目成本控制在房地产企业成本控制中具有重要的意义。科达房地产公司作为 X 市知名的房地产企业，公司近年来在人力、原材料以及融资等领域的成本不断加大，严重挤压了公司利润空间。同时，受制于国家越来越严格的房地产调控政策，公司发展面临的制约因素不断增多。在这样的背景下，科达公司主动求变，积极推动发展模式从粗放型向集约型转变，不断提高项目成本控制水平。从实践来看，科达公司项目成本控制取得了一定的效果，但是问题也依然突出。因此，有必要对科达公司项目成本控制进行分析和研究。精英项目是科达公司近年来开发的项目，而且也是科达公司项目成本控制实践探索的一个工程。对精英项目成本控制进行分析，能够对科达公司项目成本控制现状有较好的把握，所得到的相关结论可以更好的指导科达公司其他项目的成本控制。鉴于此，本研究以科达公司精英项目作为个案对象，旨在通过对精英项目成本控制现状的分析，探讨该项目成本控制存在的问题和原因，并提出相关的建议，为科达公司其他项目成本控制的改善提供相应的参考。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外现状
进入 20 世纪后，成本控制的研究日益系统。早期的成本控制理论经历了生产成本控制、责任成本控制、综合性目标成本控制阶段、作业成本控制等发展阶段。随着生产成本控制实践的发展，全面成本控制、战略成本控制、项目成本控制等理论不断出现，有效的推动了成本控制的实践。国外的有关研究主要有：
关于项目成本控制的理论研究。美国项目管理学会（2009）将项目管理定义为“在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法，使项目能够在有限资源限定条件下，实现或超过设定的需求和期望的过程。”项目管理包括：整体管理、时间管理、质量管理、人力管理、风险管理以及成本管理等。根据美国项目管理学会对项目管理的内容划分，可以看出成本管理在项目管理中占有重要地位[1]。C Staffurth 认为项目成本管理融合了项目管理和成本控制的相关思想，从更高的视角审视成本控制，提升了成本控制的全面性和整体性，有利于取得更好的成本控制效果。同时，他强调项目成本管理并不是项目管理和成本控制的简单相加，而是在充分融合项目管理和成本控制优点基础之上的管理整合[2]。Vacharapoom Benjaoran 则认为项目成本控制与全过程成本管理的思想相适应。在成本控制中，要根据工作进度和具体环节，予以相应的成本控制措施，以提升成本控制的有效性和针对性。换言之，项目成本控制更加关注从项目整理成本，强调成本管理的整体性和系统性。[3]。Cornel Gabriel Ni??等人则认为成本控制直接关系到企业的可持续发展。随着生命周期理论在企业管理中的运用不断普及，项目成本控制与生命周期管理理论的结合越来越紧密。在企业项目成本控制中，需要根据企业生产经营管理研发等环节，采取不同的成本控制措施。因此，项目成本管理又可以具体分为采购成本、研发成本、管理成本、营销成本、人力成本管理等多项成本管理内容[4]。总之，从国外的研究来看，随着项目管理理论和成本管理理论的发展，项目成本管理也逐步赢得了学者的重视，并且对项目成本管理进行了大量的理论探索。
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第二章 房地产项目成本控制理论
2.1 主要概念界定
本研究涉及的主要概念有房地产及房地产企业、成本与成本控制、项目成本与项目成本控制等。
2.1.1 房地产及房地产企业
严格意义而言，房地产是房产和地产的总称，包括了土地和土地上永久建筑物及其衍生的相关权利[21]。其中：地产指的是土地及其限定范围内的空间。房产指的是按照相应建筑标准在土地上建设的各类建筑（包括民用住房、商用商铺、公共设施、企业厂房等）。由于房地产的不可移动性，房地产往往又被称为不动产。在我国，由于土地国有的制度属性，普通群众只能获得土地使用权，而不能获得土地所有权。因此，我国的房地产一般指的就是房产。房地产企业指的是以房产作为载体，从事与房产有关的盈利性开发、经营、管理以及提供服务活动获得收入的企业。在法律层面，房地产企业系独立的法人组织，自主经营、自负盈亏[22]。
2.1.2 成本与成本控制
在管理会计中，成本被定义为“为了获得预期的经济利益，企业（组织或个人）需要在相关活动中牺牲的经济资源价值，或者是需要付出的相应经济代价。”[23]在成本实际核算中，往往将成本定义为“企业（组织或个人）在为了达成既定目标中需要付出资源的货币表现。”[24]简言之，成本就是“企业（组织或个人）在相关活动中消化资源所产生的全部费用之和。”[25]房地产企业成本指的就是“房地产企业在从事房地产开发、经营、管理以及服务等活动时，需要付出的相关费用总和。”[26]需要指出的是，随着企业成本控制理念和实践是发展，成本不仅包括直接的货币成本，而且也包括间接的其他成本，比如时间成本、商誉成本等。虽然这些间接成本难以衡量，在企业成本控制中也必须对间接成本予以重视，甚至从某种角度而言，间接成本的重要性大于直接成本。
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第三章 科达公司精英项目成本分析及控制现状 ............... 20
3.1 科达房地产公司精英项目概况 ....................................... 20
3.1.1 科达房地产公司基本情况 ............................... 20
3.1.2 精英项目基本情况 ...................................... 20
第四章 科达公司精英项目成本控制存在的问题及原因 ......... 37
4.1 精英项目成本控制存在的突出问题 ................................... 37
4.1.1 成本控制工作机制不完善 .................................. 37
4.1.2 原材料采购价格整体偏高 ................................... 38
第五章 科达公司精英项目后续阶段成本控制措施 ............. 45
5.1 科达公司精英项目后续阶段成本控制原则 ............................ 45
5.2 科达公司精英项目后续阶段成本控制目标 ................................... 46
5.3 科达公司精英项目后续阶段成本控制工作优化思路 ................................... 46
第五章 科达公司精英项目后续阶段成本控制优化方案设计
5.1 科达公司精英项目后续阶段成本控制原则
在继续坚持房地产企业常规成本控制原则的基础上，科达房地产公司在精英成本控制中，还必须要坚持如下原则：
首先，成本控制必须要与企业商誉和形象相结合的原则。现代商业的竞争不再局限于单纯的成本竞争，而是涵盖了企业商誉、形象更高层面的品牌竞争。负责任的企业形象对于企业的发展更具有意义。科达房地产公司通过精英项目实践，证实了负责任的企业形象对于企业发展的重要意义。比如前面所提到的主动加大赔偿标准。在特定条件下，成本控制需要服从于企业形象和商誉建设。虽然从物质花费来看，短时期内造成了企业部分成本的增加，但是最终有利于整个企业的可持续发展。
其次，成本控制要积极采纳现代商业模式、管理模式，坚持与时俱进。比如设备租赁业近年来在全球获得了快速发展。相比于企业自购相应设备，租赁设备可以减少企业现金压力，也不需要维持一支高素质的专业维护队伍。科达公司精英项目目前的设备有较大比例系自购（自有）设备，而且设备已经老旧。未来可以考虑更多的采用设备租赁而非自购的方式，积极适应目前房地产项目开发的实际，
