本文是一篇项目管理论文，本文首先对HJ小区项目建设单位和项目的基本情况进行简要的介绍，从政策、经济、社会以及技术等层面对项目所在地区的宏观环境进行分析。在此基础上，进一步分析HJ小区项目的市场环境，对项目市场需求，对项目的市场定位进行了分析和明确。在此基础上，对HJ小区项目投资效益的概念和内容进行界定。从财务效益、社会效益、以及市场风险三个层面对HJ小区项目的投资效益进行分析。利用投资收益率、净现值、内部收益率等指标探讨其财务效益。
1 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
“衣、食、住、行”是人民群众生活最为核心的要素，也是一个地区最能够反映人们生活水平的客观指标。由于对于住房，在我国传统思想理念中，“安居”才能“乐业”。自古以来，当普通劳动阶层富裕后，改善住房、增田置业一直是其首要选择。1998 年我国房改政策实施后，房地产市场开始全面进入市场化阶段，市场对于资源的高效率配置在对巨大的住房需求下，将房地产产业推上了发展的快速通道，房地产行业得到了空前的发展。根据中国指数研究院发布的数据显示，在 2011 年，房地产对我国经济的综合贡献率在 10%以上，直接带动经济增长达到2 个百分点。从 2005 年到 2014 年这 10 年间地产业迎来了一个发展的热潮，地产行业的投资额年均增长达到了 24%。根据中国国家统计局公布的数据显示 2014 年我国在房地产上的开发投资为 9.5 万亿，其中住宅投资达到了 6.4 万亿。在 2014年全国商品房销售面积达到 12.1 亿平方米，其中办公和商业经营用房销售的面积达到 1.6 亿平方米，销售额达到 1.39 万亿。虽然近 2 年来我国商品房的开发和销售面积同比增长有所放缓，而其强劲的发展势头依然明显。
近几年，安丘经济发展取得了较为丰硕的成果，城镇居民及农村居民收入水平大大提高，城市基础建设也在大踏步中进行，各项社会事业也得到了充分发展。同时，在人民对于住房需求的支持下，当地房地产市场也得到了较好的发展，而房地产产品投资属性的显现，进一步刺激了住房消费。随后，为防止房地产行业出现系统性风险，中央政府出台了一系列调控政策，使得房价过快上涨的势头及时得到了遏制。目前，安丘市房地产市场走势平稳，人们对于优质住宅项目的需求依然旺盛。
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1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外研究现状
国外对于项目投资效益评价的相关理论研究起始于上世纪 20 年代，在数学、经济学以及管理学学科飞速发展到背景下，项目经济效益评价也作为项目可行性研究与风险管理研究的交叉领域逐渐形成自身的理论体系，其研究内容也断拓宽，应用领域也日趋广泛。
（1）在项目经济评价的内容方面，国外学者主要着重于对大型工程项目的经济效益评价研究。学者 W.G.Waters 对社会公共建设项目和项目建设对社会发展的作用进行了阐述，为现在研究公共项目建设评价提供了理论依据和研究方向。学者 Nathaniel Lichfield（1996）在其文章《城市发展过程中的成本效益分析---个案研究：斯旺利》详细阐述了公共社会项目建设的成本和收益等情况，并针对城市建设进行了分析与研究，为后期学者研究社会公共项目建设的成本与收益分析奠定了理论基础，并被广泛接受和采用。
日本城市公共项目建设经济评价具有一套完整的评价体系，其项目建设多从长远的、非货币化、非定量化的社会经济效益来研究，主要通过分析社会公共项目建设的消费者剩余来对项目进行评价，因此日本的城市轨道建设引领世界城市的发展，这也给学者研究公共项目经济评价提供了一定的决策依据。
Maria Brjesson，Daniel Jonsson（2014）和 Mattias lundberg 发表文章《斯德哥尔摩地铁的事后成本效益分析（CBA）》，在文章中 Maria Brjesson 对斯德哥尔摩地铁建设项目的社会效益进行了经济评价，从而为政府对地铁项目建设的决策提供了理论依据。
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2 HJ 小区项目投资环境分析
2.1 HJ 小区项目概况
2.1.1 项目开发单位概况
潍坊市东方家人置业有限公司成立于 2007 年，企业注册资金 1800 万元，拥有员工 18 人，其中技术人员 10 人，公司主要以房地产开发、商品房销售为主体。公司自成立以来，遵循“建造精品工程，造福安丘人民”的企业宗旨，坚持“稳步前进，持续发展”的经营理念，先后在安丘开发了“小城埠花园”、“集翠园”、“书香院”、“新秀天成”等房地产项目。
公司开发的每一个项目，都以其时尚的设计，完善的配套，过硬的质量和周到的服务，赢得了广大消费者的好评，奠定了潍坊市东方家人置业有限公司在安丘业界的重要地位。
“尊重市场，业户至上”是公司今后发展的指导思想，面对新的市场竞争，东方家人将内敛实力，外树形象，审时度势，稳步发展，为安丘人民打造更多宜居精品楼盘，为安丘的城市建设尽心尽力，并与社会各界携手共进，为创建和谐安丘，时尚安丘做出应有的贡献。近年来，公司着力于山东本土市场的深耕细做，通过不断推出精品项目提高企业市场占有率，促进企业发展。HJ 小区项目是东方家人置业有限公司 2018 立项规划的重点项目，项目的建设实施对于公司后续在安丘、潍坊地区的发展和战略布局都具有重要影响，因此，公司在项目的规划设计上都给予极高的重视，力图将项目建设成为安丘地区的精品住宅项目，以质优、价低、舒适赢得市场的信赖和行业的认可。
2.1.2 项目建设的总体规模
HJ 小区项目位于安丘市向阳路东段南侧，原英国安达克工业有限公司用地。该地区非常适合房地产项目的开发建设。项目地理位置良好。该处是安丘市市区，出行便利，教育、医疗、娱乐、购物极其方便，出行十分方便。周围机关、企事业单位较多，人文环境较好公共服务在较近范围内可以获得，功能齐全。项目占地面积 6162.69 ㎡；总建筑面积 107492.2266 ㎡，本项目建筑面积 8196.74 ㎡，拟新建住宅 10 栋，1～4 号楼均 4 层共计四栋，5～9 号楼均 6 层共计五栋，10 号楼8 层一栋，绿地面积 2341.92 ㎡；硬化及道路面积 2218.67 ㎡。项目主要技术经济指标如表 2-1 所示。
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2.2 HJ 小区项目宏观环境分析
2.2.1 政策环境分析
房地产政策在调配市场资源、控制房价，以及保障房地产行业健康稳定发展等方面一直扮演着重要角色。无论是土地供应、金融收放还是直接作用于房地产行业本身而颁布的政策，都会对房地产市场产生巨大的影响，也是房地产营销中必须重视的关键一环。近年来，我国加为保障房地产市场能够健康平稳的发展，满足人民群众的住房需求，一直在不断出台各类政策来防止房地产行业系统性风险的发生。限购限贷政策的实施已经是的一线城市的房屋交易量出现了明显的下降，而与一线城市相对冷清的局面相比，很多二三线城市的交易却日趋火爆。
2017 年，国家对房地产市场管理的总基调还是调控为主，不仅在交易层面干预供需结构，金融、财税层面的“因城施策”也在抓紧落实，调控政策密集出台，政策环境日趋紧张。1 月，银监会宣布“分类实施房地产金融调控”、下放决策权实施更为精准的调控；2 月，基金业协会 4 号文中明确指出 16 个涨幅过大的热度城市房地产融资作为严控对象；7 月，国务院参事夏斌指出要加强房地产与金融监管；9 月，一线城市严查消费贷；10 月，十九大召开，强调长期调控；11 月，财政部明确房产税将“立法先行、充分授权、分步推进”；至年末，信贷收紧，多个城市银行放贷额度不足，利率上调 10%已是普遍现象，按揭贷款走入“额度为王”的阶段。
进入 2018 年，对于部分地区房价上升过快、市场投机情绪较浓的情况，银监会、财政部等进一步出台了相关调控政策，收紧信贷额度，进一步推进限购政策的实施范围。随着房产税议事日程的逐步推进，未来一到两年内全国范围内实施房产税的已经成为大概率事件，国家相关政策的出台实施都会直接对 HJ 小区项目后续的建设及销售形成直接影响。
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3 HJ 小区项目投资效益分析...........................18
3.1 项目投资效益的概念及主要构成........................... 18
3.1.1 项目投资效益的基本概念....................... 18
3.1.2 项目投资效益的主要构成....................... 18
4 HJ 小区项目投资效益综合评价......................25
4.1 项目投资效益综合评价模型的构建......................25
4.1.1 模糊综合评价法简介................................. 25
4.1.2 项目投资效益模糊综合评价模型...............26
5 HJ 小区项目投资决策及投资效益保障措施.....................35
5.1 项目投资决策............................... 35
5.2 项目投资效益的组织保障................................ 35
5 HJ 小区项目投资决策及投资效益保障措施
5.1 项目投资决策
经过对 HJ 小区项目投资效益的综合评价，可以为项目的立项建设进一步提供决策依据。首先通过市场风险分析以及财务指标的评价，可以确定以项目现行的市场定位策略和建设规划方案，项目在市场方面风险较小，能够在安丘市场获得较高的投资回报，而在社会
