第一章 绪论
1.1 研究背景及意义
目前，商业银行的项目贷款已成为最主要的一种融资途径。在西方国家，一些大型商业银行都以项目贷款作为重要的业务类型。其不仅能够带来较高的收益回报，同时也为风险管理系统的建设创造了良好的条件。从我国商业银行的发展实际来说，商业银行在一些大型项目的融资当中获得了良好的投资机遇和收益。但自始至终，融资风险问题一直没有得到良好的控制，这也给我国商业银行的更大发展设置了困难。尤其是在融资风险管理方面，我国商业银行和西方发达国家的一些大型银行相比还有着巨大的差距。随着我国经济的不断扩张与发展，我国商业银行应该致力于业务水平以及风险管理能力的提升，这样才能确保自身核心竞争优势的上升。现如今，项目融资贷款凭着稳定的收益与回报，已成为我国商业银行主要的核心业务之一，但由于融资时间较长且涉及范围较大，这也使得贷款风险形势日益严峻。我国的风险融资研究同样也落后于一些欧美国家。因此基于这一背景，加大对融资贷款风险问题的研究，不仅能加强商业银行对风险问题的有效认识，同时也为风险管理的改善和优化，提供了良好的支持依据。继而对我国的经济不断发展，有着重要的现实意义。
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1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外研究综述
自上世纪 50 年代开始，随着西方经济的不断发展，关于衍生工具定价以及金融风险管理也引起了西方学者的广泛重视，并通过模型构建的方式对这一问题进行了深入的量化研究。Harry Markowitz 在其发表的《资产选择》一文中，对资产风险以及收益问题进行了深入的研究，并在此基础上提出了有效边界这一影响巨大的概念，从而为资产组合理论的诞生创造了良好的条件。Fama 和 Miller 通过对组合理论的研究，结合当时的经济局势，从而提出了现代资产组合理论。该理论指出，投资者在进行投资选择的过程中，不管是基于什么样的投资目的或者是做出那种选择，最终形成一个最佳的资产组合。不同的是，投资者们会根据自己的经济状况以及风险偏好，对这一组合进行调整和完善。目前这一理论一成为房地产贷款风险管理的主要理论依据。
在上世纪 90 年代以前，商业银行面对信贷风险问题时，往往会通过定性分析的方式来看待这一问题。具体的分析方法包括 5P 法、LAPP 法、专家意见法以及经验分析法。分析依据主要来自于对各项财务数据以及财务报表信息的对比分析，并由此对客户的信贷风险做出评价。虽然这一举措，为商业银行的风险管理提供了良好的支持与保障，但风险识别的准确性还是难以得到有效的保障。自上世纪 80 年代以后，信贷风险的定量研究也得到了社会各界普遍重视，并由此开始出现了大量的信贷风险量化模型。在这一个期间，风险的定量分析模型主要包含两种主要的类型，一种为组合模型而另外一种则是违约模型。J.P 摩根于 1997 年首次提出了信用风险度量模型的构建，在此基础上，瑞士银行又完成了信用风险量化模型的建设。除此之外，KMV 公司则以预期违约率为核心，构建了 KMC 风险分析模型。麦肯锡公司构建了 CPV 风险分析模型。其中前两种模型主要是为组合分析模型，它是利用过去的数据来实现对违约分布状况的分析。而后两种模型则属于违约模型，主要是以相关理论为基础，来实现对违约分布状况的分析。
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第二章 相关概念与理论基础
2.1 项目风险管理
项目风险管理主要指的是为确保项目风险给经济收益造成影响，从而采取的风险预测、分析以及控制等一系列的管理活动。通过有效的管理可以确保积极影响因素效果的最大化，同时可以消除不良因素造成的消极影响。
风险具有明显的客观性特征，通过个人意志无法实现风险的规避和转移。也就是说，风险的存在是任何项目发展中所必须经历的，即使在相关责任主体有意识的情况下，也不能将其完全的消除。它出现在人类社会发展的方方面面，并潜藏在各种社会活动当中。
风险的不确定性主要指的是风险问题出现的无法预测性。也就是说在风险来临之前，它的影响程度、发生时间等均难以确定。其主要原因在于人们对客观世界的认识还存在一定的限制，难以对风险的出现进行有效的识别与判断。风险的出现不仅能够给相关主体带来挫败感和失落感，在严重时也会造成无法挽回的损失。
风险的不利性因素以及所带来的损失影响要求我们在充分认识风险的基础上，还必须要通过相应的策略与手段，避免风险因素的出现，或者是将其控制在一定范围内。
风险识别包含两方面内容：
（1）首先应该对项目中存在的风险类型有一个大体的掌握。了解各种风险的特征以及影响程度，并对其进行全面的管理与控制。
（2）项目风险主要包括内在风险以及外在风险两种形态。前者主要指的是因内部活动所产生的风险，比如岗位调配、成本管理等。外在风险主要指的是因不可控因素造成的风险，其中包括市场形势变化以及政府法律政策等。
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2.2 项目融资
项目融资主要指的是借款人为满足项目发展要求，从而向金融机构进行融资的一种行为。在具体的过程中，贷款人会根据借款人的申请和工程项目情况进行协议融资。其中金融机构对于项目所产生的现金流量具有偿债请求权，并会把具体的项目资产作为融资担保。该类型融资主要是以项目收益和资产作为担保条件的一种融资方式。
和其他融资方式相比，该类型融资主要包括以下特点：
（1）融资主体的排他性。该类型融资主要是以项目未来收益和项目资产作为落实贷款的主要条件。而传统的融资，主要是以借款人资信或者抵质押物作为担保。融资主体的排他性也决定了在具体的过程中债权人更加重视项目收益中用于偿还贷款的现金流量。实际的贷款额度，也主要来自于项目的预期收益和资产状态。
（2）追索权的有限性。在以往的融资模式中，贷款方在关注项目未来发展状况的同时，还会关注借款方的社会信誉以及资产状况等，这也决定了追索权的完全性特征。而在这种模式下，贷款方仅能向项目所涉及的资产进行追索，而其他任何形式的资产都不在这个范围内。
（3）项目风险的分散性。由于上述两大特性，也决定了项目签约主体对于各种风险因素以及项目收益都有一个充分的了解。并由此为基础进行融资方案的规划与设计，以确保项目风险能够被有效分散。
（4）项目信用的多样性。通过对信用支持的合理分配，从而使不确定的项目风险得到有效管理和控制。比如与供货商之间就材料价格达成长期的协议，以确保信用支持得到维护。
（5）项目融资程序的复杂性。项目融资有着时间长、融资额度高以及涉及范围广等特点，并且涵盖了方案规划、设计、运作等多个环节，同时还需要法律文件的规范与制约。这也决定了它的融资流程要比传统的融资方式更加复杂。
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第三章 H 房产项目融资贷款的风险识别.....................11
3.1 商业银行对房地产项目融资贷款的风险识别理论..................11
3.1.1 风险识别的基本原则..............11
3.1.2 风险识别的过程...................12
第四章 QS 银行对 H 房地产项目融资贷款风险分析及应对.................... 18
4.1 H 房产项目贷款风险分析.........................18
4.1.1 贷款前风险分析.............18
4.1.2 贷款后风险分析...................20
第五章 结论与展望.....................38
5.1 结论......................38
5.2 展望..........................38
第四章 QS银行对H房地产项目融资贷款风险分析及应对
4.1 H 房产项目贷款风险分析
4.1.1 贷款前风险分析
4.1.2.1 房地产企业信用风险评价
公司不仅具有房地产开发 2 级资质，同时公司管理层以及技术人员，均有超过数年的房地产开发经验，因此他们的管理能力以及综合素质也相对较高。这也为公司的社会信誉提升打下了坚实的基础，公司曾连续多年被建设银行评为优质信誉客户。其中 2012 年到 2014 年期间，公司总共通过 QS 银行完成了两笔大额融资，其中最大的一笔为 1 亿元人民币，另外一笔也达到了 8000 万人民币，用于金色家园以及东方尚都项目的开发，目前这两笔融资贷款已经全部结清。由于公司有着良好的社会信誉，并且项目收益稳定持续，公司法人信用记录良好，其发生违约的概率也相对较小。
4.1.2.2 竞争实力评价
（1）项目开发能力。由于公司有着良好的业绩表现和行业发展经验，因此逐渐成为了国内房地产项目开发知名企业。从公司以往的业绩表现来看，其不仅拥有良好的土地溢价能力，并且项目开发能力也明显高于本地区平均水平。其中包括项目策划能力、管理能力、销售能力以及项目推广能力等。
（2）市场地位。公司在当地有着良好的社会口碑及信誉，市场份额要明显优于其他同类企业，消费者对该公司也有良好的满意程度。公司自成立以来，销售利润就实现了稳定的增长，目前已经完成的项目，已经全部销售完成，总获利超过投资额的 20%以上。凭借着优秀的房产开发能力以及良好的社会信誉，公司取得了良好的发展与进步。目前其拟定开发的房地产项目，总规划用地达到 130 余亩，总规划建筑面积为 22000
