本文是一篇项目管理论文，本文力求通过客观、全面、严谨、科学的视角，调查研究和分析比较，确定项目合理定位，并据此对项目进行经济评价，确定是否可行，为项目开发前提供决策依据，以求学有所用，学以致用，并希望本研究能对其他相关项目的研究有所帮助提供参考。
第一章绪论
1.1 本文研究背景
从 20 世纪 90 年代中国结束集体分房开始，房地产市场便逐渐发展起来，且呈逐年翻倍增长趋势，其强劲的增长势头不仅带动国民经济的稳步增长，带动上下游产业领域的蓬勃发展，也在改变着城市的市容市貌和人们的生活方式。发展至今，中国的房地产业在国家政策调控下不断创新调整，从最开始的单一住宅开发，到现在的城市综合体开发，从最原始的居住社区到现在生活智能化，这个市场发展好坏对于国家和老百姓越来越重要。反过来，中国经济的高速发展和国家推动城镇化步伐提速，也在推动中国的房地产市场进一步的大发展。房地产开发过程十分复杂，涉及很多行业，不仅具备一般行业的生产、消费等特征，还有投资大、周期长、周转慢、体量大、风险高和社会环境影响大等特点。因此在进行房地产投资前要进行详细的调研，这就需要进行可行性研究，充分了解当前的市场环境，将风险降到最低。随着经济的发展，我国的房地产行业已经走出了“黄金”时代，销售规模触顶、利润率降低、竞争激烈，开发商发展遭遇瓶颈，面临越来越复杂的市场环境，项目可行性研究显得额外重要。在对该项目进行调查研究的基础上，对其进行合理的预测，判断项目实践上能否实现，通过可行性研究，保证项目取得最好的经济效果，降低施工中的重复、浪费等现象，规避风险，尊重客观现实，提高投资收益。这也是本文研究的最终目的。本文力求通过客观、全面、严谨、科学的视角，调查研究和分析比较，确定项目合理定位，并据此对项目进行经济评价，确定是否可行，为项目开发前提供决策依据，以求学有所用，学以致用，并希望本研究能对其他相关项目的研究有所帮助提供参考。
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1.2 本文研究的意义
项目开发可行性研究具有十分重要的作用和意义。可行性研究是以市场供需情况为基础，通过对调研资料进行整合、分析，运用科学的研究方法，并运用财务测算得出相关经济评价指标，从而判断结果的是否可行，若可行确定投资规模、建设周期、开发进度、建筑方案等，并在此基础上论证财务盈利性与经济合理性，引导开发商以最小的投资，取得最大的经济回报。房地产项目可行性研究对开发商具有重要的现实意义。
首先，通过可行性研究，才能评判天钢项目的建筑方案是否可行、产品是否适合该区域开发、有无购买需求、开发进度是否合理等看，为投资开发提供决策依据。
其次，通过可行性研究分析，对项目预期收益和投资回收期等指标进行分析，若天钢项目可行，决定投资开发，可通过该报告向银行等金融机构进行融资，同时也是向政府相关部门，如规划局、国房局、环保局等申请立项手续所必须提供的材料。
最后，该可行性研究报告可作为天钢项目建设订购相关建筑原材料、机械设备设施等的依据，保证后续施工的正常、有序的进行。
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第二章房地产项目可行性研究的相关理论和方法
2.1 房地产项目可行性研究的含义与作用
1.房地产项目可行性研究的含义
所谓房地产项目可行性研究从字面意思理解就是房地产项目投资开发前论证可行还是不可行的研究。在实际运用中，它具体指一系列的相关联的研究工作，主要包括项目背景、宏观经济、政策研究、区域发展规划、产业发展现状及发展趋势分析、区域市场研究和项目特点分析、定位等，最后还包括项目的经济评价等，通过上述研究得出相应结论，是项目投资决策的重要依据。通过可行性研究，提高了项目决策的科学性和可靠性。
可行性研究是保证最低资本投资开发项目，实现最佳经济效益的科学方法，保证项目建设过程中科学合理，最大限度地提高经济效益的目标。
2.房地产项目可行性研究的作用
房地产项目可行性研究的目标是保证实现经济效益最大化，因此可行性研究报告的编制十分必要，具有重要的作用。
(1)作为向相关部门申请审批等手续的依据。在项目开发办理前期手续中，向设计规划单位、建委、国房局等政府部门办理相关资质手续时都需要可行性研究报告，对项目进行评估，符合要求才许可发放相关证件，保证项目开发按部就班顺利进行。
(2)项目投资决策需要可行性研究提供保证。通过可行性研究，论证项目开发前的合理性，减少不必要的投资浪费，根据项目研究所确定的市场行情和项目定位，确定整体开发和销售的进度，确定项目最佳的入市时机和最客观的对外售价，保证项目获得最大的投资收益，因此可行性研究是投资者决定是否投资开发的依据。
(3)可行性研究作为项目向银行等金融机构筹集资金的依据。房地产开发所需的巨额资金需要向银行等金融机构进行筹集。而现有使用最多的就是向银行申请开发贷款，这就需要开发商提供项目的可行性研究报告，供银行进行审核，评估开发商的偿债能力、风险等，审核通过才会发放贷款。
(4)可行性研究是项目施工前准备相关设备、设施，向供货商发出订货通知的依据。
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2.2 房地产项目可行性研究的内容
1．房地产项目可行性研究的依据
房地产项目可行性研究是一个科学、系统、综合的分析过程，需要进行科学论证和经济评价，而完成该研究需要搜集大量的资料，在此基础上通过对这必不可少，这些材料主要包括：经济发展政策和国家或地区的长期规划和其他政策文件；项目所在城市的总体规划、空间布局、轨道交通规划等资料；项目所在地区的地理、人文、气象等自然科学方面基础资料；国家相关部门规定的可行性研究技术标准、规范或参考指标等文件；项目的土地条件、规划设计条件和初步设计建议书等。
2．可行性研究的基本内容
虽然不同的项目具有不同的背景条件、环境和市场需求，但是对于大多数房地产项目来说，可行性研究一般应包括以下六项内容，其中市场分析、项目定位和经济测算部分最为重要。
(1)项目概况分析
该部分一般包括项目的具体位置、建筑面积、建筑密度、容积率、宗地现状、交通情况、周边配套设施情况以及地块的出让时间，背景等。
(2)市场分析
主要包括宏观、微观市场分析、房地产市场分析、项目相关的住宅、写字楼、商业等业态的专业房地产市场分析、区域规划分析等。其中：
①宏观、微观市场分析：主要是对所在城市经济运行状况、城市发展规划进行了解调研；
②房地产市场分析：主要是对市场运行情况，板块内的竞争项目进行调研分析；
③区域规划分析：主要针对项目所在位置、发展规划进行研究，为项目定位做铺垫。
(3)项目定位
包括：项目产品定位、客户定位、价格定位、SWOT 分析及项目规划分析等
(4)开发进度安排与销售计划
包括建设周期、施工进度和销售计划。
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第三章天津经济环境分析....................9
3.1 天津市经济环境........................9
3.1.1 天津市概况....................9
3.1.2 经济环境分析...................10
第四章天津市房地产市场分析..........................19
4.1 房地产市场发展概况..........................19
4.1.1 天津年住宅市场概况...................20
4.1.2 天津写字楼市场..............22
第五章天钢房地产项目开发可行性分析....................37
5.1 项目概况..........................37
5.1.1 规模指标........................37
5.1.2 交通分析.............................39
第五章天钢房地产项目开发可行性分析
5.1 项目概况
天钢柳林城市副中心目前规划的总用地面积约 1300 万平方米，包括 840 万平方米的公建和 460 万平方米的住宅。本项目位于天钢柳林城市副中心西端，海河北侧，靠近东南半环快速路，项目四至范围为西至月牙河、东至规划绿轴、南至海河东路濒临海河、北至利福道。项目较为规正，沿河面较长，具有较好的地理位置和自然景观。如图 5-1 所示。
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结论与展望
结论
天钢房地产项目的建设，将推动天津房地产业向高品质和多元化的方向发展，带动周边区域的成熟。
通过市场分析，在“京津冀一体化”重大国家发展战略的背景指引下，作为北方经济中心的天津，经济稳定发展，表明该项目宏观环境对该项目的建设非常有利，天钢柳林城市副中心作为市中心唯一未开发的雏地，未来发展前景良好，为项目的发展提供了良好的预期和升值空间。项目自身的市场定位和目标客户群明晰，市场前景良好。因此，从市场角度分析，该项目是可行的。
通过
