本文是一篇项目质量管理论文，本论文研究成果可总结一套适合电建企业所属开发项目质量管理和产品品质提升的实操方法，同时为其他新建项目塑造产品竞争力、提升项目盈利能力提供项目质量管理理论依据和经验支持。为实现企业内部推广应用全过程质量管理提供参考借鉴。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
中国房地产进入“白银时代”已成为行业共识，白热化竞争愈发突出。当前市场和购房者日趋理性，房地产开发商去其粗放式经营模式，逐步回归其产品本身。当前如何建造市场认可、客户满意的房地产产品是开发企业急需解决的首要难题；如何找准产品差异化，有效提升产品质量和竞争力，是产品建造的核心任务。在这样行业背景下，传统的只注重建造和施工阶段的质量管理模式已经无法适应房地产行业快速发展的要求和市场竞争的需求。因此为改善这种传统模式的质量管理，国内房企均陆续试图寻求创新管理、方法驱动等方式来帮助企业实现管理升级。其中，立足房地产开发项目的全过程质量管理来提升产品品质和增强产品竞争力是一种全新运营管理思路。
住建部于 2014 年在全国范围内组织开展“质量两年行动”、中国电建于 2015年将“质量效益”确定为全集团工作重心。通过强化质量管理来实现企业效益提升，是近两年来电建成员企业业务开展的总基调。从国家和企业层面、行业需求等均对企业传统质量管理模式提出了更高的要求，即通过创新管理模式来支撑企业可持续发展实现转型升级的必由之路。
房地产开发企业运营管理的内容之一就是产品的质量管理。首先，先进的质量管理方法可以提高产品品质和产品竞争力，能获得客户的青睐，从而促使开发产品的较好销售，支撑房地产开发项目进入一个良性发展的循环过程。其次，当前各类房企为寻求更全面的质量管理模式，将市场需求、客户满意作为开发产品的出发点，以实现产品质量和产品竞争力的全面升级。基本思路就是大幅度扩展开发产品的质量管理范围，即从传统的建设阶段向前推进至产品的概念设计、产品质量需求，向后延伸至交付产品的运营管理和质量维保。这种以市场需求为核心，将质量管理发散到产品生命周期全过程的管控模式，使产品在市场竞争中迸发出更大的竞争力。
.......................
1.2 研究方法
本文运用项目全过程质量管理理论，来分析“电建地产·盛世江城”项目全生命周期中各个阶段的质量管理内容、质量控制要点，以及存在的质量管理问题和相应的解决对策。把全过程质量管理理论同实际开发项目管理和运作相结合，通过理论指导实践，实践效益来验证理论应用的思路展开研究。
1. 文献综述法
本文对国内外相关文献和理论进行了综述研究，总结出住宅房地产项目全过程质量管理基本理论。
2. 案例分析法与定性分析法
本文总结的基本理论具体指导了“电建地产·盛世江城”项目实施各个阶段的质量管理工作，定性分析了全过程质量管理理论在项目开发过程中的应用效果。
........................
第 2 章 相关文献及理论综述
2.1 国内外研究现状
2.1.1 国外研究概况
随着经济全球化发展，各类贸易产品竞争日益激烈，人类对产品质量的诉求也更加深入更加全面，以致质量管理也得到了持续发展和完善。依据国际质量管理发展理论，质量管理的发展阶段包括传统质量管理阶段、质量检验阶段、统计质量管理阶段与全面质量管理阶段。
1. 传统质量管理阶段。此阶段也称操作者检查阶段。本阶段的产品质量主要依靠生产工人的实际操作经验来简单的度量和认定。该阶段的质量管理最大弊病就是工人本身，工人既是生产操作者又是质量检验和质量管理者，即很大程度上产品质量管理的“标准”依赖于个人经验。
2. 质量检验阶段。此阶段也称事后检验阶段，即产品质量是通过对整件产品进行严格的质量检验来表示。在此阶段产品的检验工作是执行质量管理职能的主要内容。各种各样的检测设备和仪表是质量检验的必备手段。
3. 统计质量管理阶段。美国休哈特等人最早把数理统计方法引入了质量管理领域，提出了产品抽样检验的概念。它认为产品质量的好坏是生产制造产品本身的质量所体现，不是通过对产品的检验结果来衡量，即产品质量的控制重点是在生产制造阶段。休哈特等人的研究理论最大的作用就是把质量管理从事后控制扩展到产品生产制造阶段。
4. 全面质量管理阶段。全面质量管理理论（TQM）是菲根堡姆在 1961 年提出的，即产品的全面质量管理扩展到产品生命周期循环的全过程。同年，日本开始将全面质量管理广泛用于产品的质量管理和改进过程。
............................
2.2 全过程质量管理内容
2.2.1 全过程质量管理概念
随着生活品质的提升，人们对房地产产品的认识也更加全面。产品质量的内涵从安全性、可靠性延伸到适用性、功能性。房地产产品若要提高竞争力，必须以市场为导向，以客户为出发点，将产品质量的管理范围从传统的建设阶段向后延伸至交付产品的运营管理和质量维保阶段，向前推进至产品的概念设计、产品质量需求阶段。这种以市场需求为核心，以客户为中心的优质产品开发理念，使房地产产品在市场中获得更强大的竞争力。
房地产产品是以房地产开发项目为生产方式，项目从立项申请到运营维护的全过程均体现出房地产项目“一次性”、“跨度大”、“时间长”的特点。同时，房地产开发项目也是一个过程复杂的系统结构，从项目策划、编制立项申请书到可行性研究、规划设计、建设施工、物业移交等一系列的工作。
在当前建筑市场环境下，房地产开发项目各参建单位对质量的理解还停滞在工程实体质量上，即没有完全跳出工程实体质量管理模式。因此，在房地产开发项目整个生命周期内，提高各参建单位的质量意识，加强和完善各个阶段的质量管理和流程，一直是房地产开发项目质量管理的难点。为提升产品质量和竞争力，赢得客户满意，国内房地产开发企业开始从全过程来考虑房地产项目的质量管理工作，以致房地产项目企业逐步回归产品本身，精益打造产品品质。
全过程质量管理主要是针对传统质量管理模式提出来的。这一概念的提出，主要是为了规避传统质量管理模式的缺点，克服企业对产品前期和后期质量管理认识不足的现状，从而强调质量管理的全程性。对房地产开发项目而言，全过程质量管理则立足开发项目的全生命周期，即从项目立项申请开始，到项目运营及维保的所有过程均实施有效的质量管理，以实现开发项目各阶段的质量管理目标，最终以实现产品质量总目标和产品竞争力的提升。
..........................
第 3 章 全过程质量管理在住宅项目中的应用研究...................15
3.1 住宅项目介绍 ........................ 15
3.1.1 基本概况........................... 15
3.1.2 项目现状........................... 15
第 4 章 房地产项目全过程质量管理效益研究.............................32
4.1 项目效益 ..................... 32
4.1.1 质量效益............................. 32
4.1.2 经济效益........................... 33
第 5 章 结论与展望 ........................37
5.1 结论 ......................... 37
5.2 展望 .......................... 37
第 4 章 房地产项目全过程质量管理效益研究
4.1 项目效益
4.1.1 质量效益
产品设计质量、建造质量和运营管理质量是房地产开发项目质量效益的三大核心。而产品的设计质量和产品的建设质量是以房屋产品一次性交付率为体现。一次性交付率是评价客户对购买房屋产品的户型、功能和房屋质量是否满意的综合指标。运营售后质量则是反映房屋产品交付后的一段时间内，客户对房屋质量缺陷整改结果、集中交付后的运营质量，以及物业服务水平是否满意度的综合评估，它是以房屋维修率为主要评价指标。
1.一次性交付率
一次性交付率即房地产产品在集中交付期限内经到访业主检验或监测后，产品符合合同要求的百分比。集中总体交付率即验收合格的产品数量与满足交付条件的产品总数的比值。两个指标均能客观反应客户对购买产品的在实体质量、使用功能、公共设施等方面的满意度。不同的房企评价标准有所差异。以盛世江城项目一期为统计对象，其集中交付情况数据如下表 4.1（单位：户）。
..........................
第 5 章 结论与展望
5.1 结论
全过程质量管理在国内外标杆房地产企业中逐步推广和应用。“电建地产·盛世江城”项目作为武汉地区大体量、高难度的超高层住宅开发项目，是首次在电建企业内推行全过程质量管理。本文结合“电建地产·盛世江城”项目为案例，研究了全过程质量管理理论，房地产开发项目各阶段的质量管理内容、控制要点，以及在实践应用过程中存在的质量管理问题及解决对策和措施，最后分析其应用效益。文章主要结论如下：
1. 通过全过程质量管理在电建地产盛世江城项目中的应用，使项目决策阶段制定了合理的产品定位和质量目标；使项目准备阶段优化了项目规划方案及设计图纸；
