物业管理
截止1994年6月底，上海已有153家通过上海房产管理局资质审批的物业管理公司。其中既有内资公司(含国有、集体、股份合作)，也有外商投资企业(含合资、合作、独资)。物业管理公司的出现，打破了几十年来房管部一统天下的局面，并将随着上海住房商品化的推进，日益成为地区经济的重要产业之一。
物业管理对于不少国内发展商以及房地产管理部门来说，尚是一个新概念。事实上，在当代经济针理领域中，物业管理早已纳入专业化范畴，它在房地产发展及人们的居住生活中，具有越来越重要的地位。物业管理的水平如何，对物业的价值保护起到十分重要的作用。专业物业人员的努力，将使物业得到不断维修、保养以至翻新，从而使物业得以保值、升值，并在同类物业中居优质地位。香港的“太古城”、“城市花园”、“黄埔花园”等一流住宅区，之所以保持全港最优质及升值的住宅地位，与其一流的专业物业管理服务是分不开的。由上海仪表电子系统物业公司管理的位于康健地区的“樱花园”住宅小区，就因管理人员的优质服务，使得“樱花园”梅平方米件价比该地区同类商品房高出200一300元。
同时，随着全国卫生城市的创建、文明小区的评比和社区文化的兴起，造就一个整洁、安全、秩序井然的社会大环境，成为政府部门的任务之一;随着人们物质生活水平的不断提高，一个良好的工作及居住环境，是人们买房及安居的首要考虑，而这些目标的实现都要依赖专业物业管理公司的工作。因此，专业物业管理就上海而言是个新兴的朝阳产业，其前景未可限量。
然而，从上海现状来看，在房地产的地产、房产开发、房产销售、物业管理四个环节中，物业管理这一环节最显薄弱，远未形成专业化、科学化、法制化的行业运作，面临的问题和矛盾层出不穷，越积越多，并随着上海商品房的大量开发建造，日渐突出与激化。
困难重重 步履维艰
1、管理维修经费不足。这是上海物业公司共同面临的最大难题。物业管理水平高低与管理费用多少有直接的关系，然而现时的社会条件限制了物业管理水平的发挥。上海目前的住房大多是有计划的分配房，且长期以来实行租金福利制，所以，别说逐步提高物业管理收费，就是目前相当低的收费标准，部分市民仍很难接受，若管理费用超出租金，市民更会觉得不可思议。物业管理是微利的有偿委托服务，在居民要求越来越高、服务项目不断延伸扩大的情况下，大多数物业管理公司都处于人不敷出的状态。
另外，依据现行管理体制的职责权限，住宅小区内住宅建筑以外的道路、下上水管道、绿化、卫生等公共设施的维修、更新、改造，均由社会各有关部门负责，费用在城市维护费中列支。但实际情况是:政府城市维护费难以落实，住宅区公共设施失修失养状况十分突出，使得原本就收支难抵的物业公司更加步履维艰。若干年后，大批新建商品房都面临电梯大修，路面翻修等大工程，若维修经费现在不落实，那日后矛盾将累积成疾。
2、缺乏完善法律制度支持。目前许多改革政策尚在试验阶段，法规法则又不配套，不少具体问题的解决往往因各政府部门的“各自为政”而寸步难行。按照上海地方法规，居民生活垃圾应由环卫局统一清运，该项费用在政府城市维护费中列支，然而现在由房管所管理的住宅，环卫局仍按此规定无偿清运，但清运系统房、商品房的生活垃圾时，有的环卫局(所)就向管理该住宅的物业公司收取清运费，且费用标准五花八门:有的按每个垃圾筒收多少钱来计算;有的则根据小区内住户数，收取每户居民一年的费用;还有的以“车”为单位，按每次清运多少车垃圾来收费……这又增加了物业公司额外开支。政府明文规定清运生活垃圾不得另外收费，但有些环卫局(所)置若周闻，我行我素，若物业公司不交钱，则不来清运垃圾，物业公司无奈只得向住户收取费用，住户则有意见:管理费用怎么又加码了?
住宅小区内公共场所的电灯收费，过去一直沿用居民生活用电的电费标准，现在则按“议价电”标准收费，大楼内电梯用电也属“议价电”，以至于有幢大楼一年中电梯电费竟超过整幢大楼一年的管理费用，令境外同行目瞪口呆，物业公司叫苦不迭，住户更是怨气冲天，因为这些费用还是要摊到居民和业主头上的。有些物业公司为了节省费用，无奈之中只得使出“偷工减料”之下策:大楼内应同时开两部电梯，但它只开一部;电梯本该每天营运12小时，则缩短至8小时。这样一来虽省了点电费，但增加了电梯损耗，形成恶性循环，更给住户带来不便，引起社会矛盾。
建筑工程施工不合乎标准、工程交付与管理公司不配合，也给物业管理带来很多不必要的麻烦。由于一些承建商在施工中不完全按质量标准或测试要求施工，导致一些房屋的设备零件或安装方法不合乎规范，使设备的运转寿命降低，尤其是电梯、空调、消防等机电设施经常损坏，更给物业管理费用的大幅增加留下隐患。现时不少物业聘请管理公司，都是在建筑物完成之后才进行的，而此时施工及安装队伍早已撤走，物业管理公司无法与工程施工顺利衔接。往往不少由于施工问题造成的隐患，在房屋验收时未发现，待物业公司接管后才发现，因此又增加了管理费用。
另外，上海目前商品房售后管理机构不明确，有的地方由街道办事处用行政手段管理，事实证明行之有效的只能是物业管理公司进行专业化管理。
3、专业人才奇缺。目前上海的物业管理远未进人专业化阶段，绝大多数物业公司聘用了大量退休职工、下岗工人，从事所辖小区内的卫生、绿化等简单工作，部分维修工也是“随叫随到”的兼职人员。这样的管理构成，一方面与经费短缺有关，因为上述人员的工资比物业公司正式职工的低得多，这对人不敷出的物业公司来说不失为一条良策;另一方面受过专业培训的人才实在难找。物业管理在上海是个新兴产业，它不是“修修补补，通通阴沟”的代名词，而是一门新学问。它要为业主或租户提供一个既安全又舒适的居住环境或工作环境，其管理服务内容不仅包含日常的房屋维修保养工作，更为重要的是要透过这些物业，去推动和协调在这些物业内进行各类活动的业主或租户之间的社会关系与人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类重要资产和高价商品得以发挥最佳效益。香港已有多家大专院校开设了物业管理课程，许多大学毕业生投身此行业，而上海在这方面似乎还是空白。由于现时物业公司人员缺乏专业培训，以致不少物业维修保养不得力，保值能力低下。目前在新区开发和旧区改造中，大批现代化的新型建筑物不断增加，这些建筑大多配有先进设施或高科技设备，如自动扶梯、卫星天线、自动消防系统、自动报警系统、闭路电视系统、自动音响系统等，如果没有一流的专业物业管理公司提供完善服务，上述现代化建筑配套设施就无法发挥其效用甚至被损坏。五年内上海将有470多幢高层建筑拔地而起，其中还有近百幢40层以上的超高层建筑，这些现代化建筑由谁来管理?又有谁有能力胜任?时间不等人，现在已到了政府部门广开渠道大量培训合格物业管理专业人才的时候了。
健全规范 走出困境
为了将物业管理发展纳人规范化、法制化轨道，上海市房产管理局对物业管理公司实行了经营资质审批制度，通过者在办完工商注册手续后方可持证营业。上海房产管理局在考察了几州、深圳、珠海、厦门等四城市的物业管理状况后，认为兄弟省市的有些做法值得上海借鉴。南方四城市在小区管理中，收费总体水平略高于上海，但仍普遍收支难抵。为妥善解决经费不足问题，他们在筹集维修经费中采取了“二二个一点”的办法:
1、向居民收一点。居民在买房同时一次性交一笔资金，作为维修基金专项储存。每月每户另交管理费。
2、开发建设单位出一点。开发建设单位在交付住宅时，按住宅区建设总投资1.5一2%比例，一次性向管委会划拨管理经费，用作住宅区的管理基金，主要用于住宅公用部位、公用设备的重大维修工程项目。
3、经营商业网点补一点。开发建设单位在住宅交付使用时.按成本价提供占住宅区总建筑面积一定比例的商业用房，由物业管理公司按商业配置要求统一经背廿理，其经营收益用于住区管理和公共设施维修。
据悉《上海市住宅售后竹理办法》即将出台，该.办法在筹集维修经费上钱借鉴南方某些可行措施，还将明确商品房售后管理机构，住宅小区由物业竹理公司统一管理，按房屋所有人和使用人自治管理与专业管理相结合，行业管理与属地管理相结合原则，实行企业化、专业化、综合性管理。
无论从改善人们住房条科场美化社会环境来看，还是从经济发展、市场需要来看，物业管理都是一个新兴的生机勃勃的朝阳产业，它需要从各方面去培育.扶植。目前它的立法工作、管理机构、人员培训等方面严重滞后，与市场发展形势明显不符，希望《上海市住宅售后管理办法》及相关法规早日出台，避免原则化，尽量使之细致化，以增强针对性、约束性和强制性。相信随着各项配套改革的推进，法律法规的健全，国外先进物业管理技术和经验的引进以及大量专业人员的培训，上海物业管理发展将进人它的高速生长期。
