第一部分 业主权利界定
一、 业主的定义
“业主”一词最早可以追溯到我国的春秋战国时期，其出现于周密《齐东野语、定行公田》中，而《宋刑统》中更有将所有权划分为动产的所有权与不动产所有权，当时的不动产就是指田宅，也即今天的房地产，而业主就是房地产的所有者。1根据《现代汉语词典》的解释可知业主是指“产业或企业的所有者”2。2003 年国务院颁布的《物业管理条例》3，首次引用了业主、业主大会、业主委员会的法律术语。《条例》第 6 条规定：“房屋的所有权人为业主。”2007 年颁布的《物权法》并未直接对业主一词界定，而是通过司法解释的方法进行说明。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第 1 条规定：“依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，己经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”4尽管世界各国、各地区对业主的定义不尽相同，但其内涵大都一致，即对不动产享有产权的人。如我国大陆、香港地区、新加坡5、美国都是用“业主”的概念；而德国、日本、法国、瑞士及我国台湾地区使用“建筑物区分所有人”，即对同一建筑物区分拥有某一专属自己的构造上独立、使用上独立的建筑物空间，并在此基础上对建筑区共用部分有共有权和管理权的人。据此，我国业主的范围包括尚未出售房屋的开发商6，也就是业界所称的“大业主”，而已经购买房屋的业主则是“小业主”，本文主要讨论小业主的权利问题。
二、 业主权利的类型
权利本质上代表一种利益，且这种利益由法律规定并加以保护，即，权利由特定利益和法律上的力两种要素构成。7业主，作为一种权利主体，享有法律规定的赋予其特殊身份的特别的权利，也享有其作为自然人的一般权利。根据《物权法》，业主的权利主要是指基于对高层或多层建筑物专有部分所享有的建筑物区分所有权。
（一） 建筑物区分所有权
高层或多层建筑物古已有之，建筑物区分所有的最早形态可追溯至古巴比伦时期，而建筑物区分所有权制度最早起源于 1804 年的《法国民法典》。819 世纪以来，工业革命的技术进步，促成了建筑技术的飞跃，尤其是以 1890 年电梯和钢筋结构为代表的发明，促成了城市建筑物向高层和多层发展的前所未有的迅猛趋势。而伴随工业化进程的是城市化进程的加快，越来越多的人口涌入到大城市，土地资源变得更加稀缺，住宅引起的相关矛盾越发突出，使得住宅的区分所有成为急需解决的问题。但是直到 20 世纪中期，区分所有权的法律才相继在世界发达国家确立，对建筑物区分所有权利的称谓不尽相同。德国称之为“住宅所有权”,美国和英国称为“公寓所有权”,法国称为“住宅分层所有权”,瑞士称“楼层所有权”，日本和我国台湾地区称“区分所有权”。9我国没有经历过工业发明时期，长时期的农业传统的自给自足的经济形态，尤其是房改制度以前实行的福利分房制度下，国家是物业的产权人，国家全权包办了有关物业的维护、修缮、住宅引起的纠纷处理等。随着市场经济体制的改革，商品房的大量修建，城市人口的大量涌入，物业管理引起的纠纷等等问题使得建筑物区分所有的制度被提上了立法的日程。2007 年，《物权法》终于得以颁布，最终确定了业主的权利归属，并对其权利救济的方式作了基本的规定。《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。10各国学界对建筑物区分所有权的概念有三种学说，一元论、二元论、三元论。一元论主张建筑物区分所有权仅仅是指专有部分上成立的所有权，或者建筑物整体由全体业主共有，此专有权说和共有权说明显有瑕疵；二元论主张建筑物区分所有权是由建筑物专有部分所有权与共用部分持分权构成；三元论主张建筑物区分所有权是一种特殊的复合所有权，由专有部分所有权、共有部分持分权、共同管理权构成11。其中，专有权具主导性，共有权和管理权具有从属性和不可分割性。专有权和共有权是财产所有权，具有“物法性”因素，管理权则更倾向“人法性”的特征。三元论为目前物权法领域的主导性学说，我国物权法采用三元论学说。
专有所有权即指业主对于建筑物中专属于自己的那部分空间拥有独立的所有权。专有所有权是物权 的一种，因此具有物权的法定特征，支配性、排他性、绝对性。即，业主对于自己拥有产权的建筑物专有部分行使排他的占有、使用、收益、处分的权利。通说认为，专有部分的所有权是一种空间所有权。专有部分是指构造和使用上具有独立性、排他性的建筑物空间。理论上对专有部分的范围有四种学说：空间说，壁心说，墙面说，折衷说。空间说，也即是共用部分说，即天花板、地板及四周墙壁围绕的空间外都是共用部分；壁心说，即专有部分以共同墙壁、柱、地板、天花板等疆界厚度之中心为界；墙面说，即专有部分及于墙壁、地板、天花板构造物内侧表层粉刷部分，其外属于共用部分；折衷说，即专有部分范围依据区分所有人内部关系及与第三人的关系而采用不同的标准。12我国《物权法》未对专有部分的范围做出明确界定，实践中采取的是“壁心说”。见《城市异产毗连房屋管理规定》第 9 条“共有墙体的修缮，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担”。所有权具有四项权能：占有、使用、收益、处分。即，在法律法规的范围内，区分所有人完整地享有对专属的建筑物空间独占、使用、收益、处分的权利。但是由于建筑物的特殊性，权利主体在行使专有所有权的过程中与传统的所有权有着一定的区别，负担更多的限制。尤其是相邻业主在行使自己的专有部分的权利时，负有对他人的容忍义务，并限制自己权利的绝对行使。如，不得在家里肆意高歌，不得拒绝相邻业主在必要时进入自己的物业的要求。当处分自己的专有部分时也有所限制，比如出租房屋时，要尽到提醒租房人的义务，不得将房屋出租给他人从事非法活动。在修缮自己的专有部分时，不得妨碍他人的专有部分的权利，若自己的修缮行为妨碍或者损害相邻业主的专有部分，必须停止侵害，排除妨害，并负有赔偿责任。所以此种专有所有权也有别于传统的所有权，在行使权利上受到更多限制。
建筑物共有所有权，是指业主对整个建筑区域内的建筑物共有部分共同享有权利和承担义务，即使用、收益、处分的权利。其使用可单独使用，并且不分份额地合理使用，但是收益和处分却建立在集体决策、集体行为的基础上。物权法第 76 条对于业主共同决定的事项的规定，对此作了明确的说明。共有部分的范围，我国采用排除法加列举法作了大致的规定，第 72 条“业主对专有部分外的共有部分享有权利……”，采用排除法明确了共有部分的整体界定是除专有部分外的建筑区域内的共用部分。第 73 条对于“道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房”的规定和 74 条对于车位的规定，采用的是列举的方法，将这些部分确定归属于业主共有。13此处的共有与传统的共有也有着明显的区别。以梅仲协先生为代表的观点主张该共有权应该是共同共有，区分所有人不分分额地共同享有权利、承担义务和责任；以著名学者王泽鉴为代表的观点认为此类共有权应该是按份共有，即权利人按照自己拥有的专有部分面积或比例，按份额共同享有权利和承担义务、责任。显然，两种共有理论均没有体现建筑物区分共有的特点。与绝对的共同共有相比，区分共有在某些情形下具有明确的分额划分，如在收益的分享，物业费的承担，且任何一个人的退出不影响共有权利的存续。与绝对的按份共有相比，区分共有不能绝对地按照分额来享有权利、承担义务和责任。比如在共同使用公用设施、草坪、健身房、电梯等公用部分上，不可能让业主按照分额来使用。最明显的区别在于处分权能的行使上。一般共有的标的物可以按量来分割、可以单独转让，并且其他共有人可以行使优先购买权；而区分共有在任何情况下都不能实体分割，不能单独转让，其转让必须从属于专有部分的处分，与之同时转让，也不存在优先购买的可能。综上所述，建筑物的区分共有应是一种特殊的共有。
（二） 由相邻关系衍生的..............................................................................17-18
（三） 救济权 ..............................................................................18-19
第二部分 业主权利受到侵害的.............................................................................. 19-23
一、 由典型案例看业主权利..............................................................................19-21
二、 业主权利受到侵害的........................................
