本文是一篇风险管理论文，笔者认为蚌埠目前各家房地产开发商的资金水平、运作能力、施工质量各方面水平差别较大，这也就要求蚌埠农商行为了规避相关的风险需要加强外部合作机构管理。房地产开发商的资金水平、运作能力、施工质量等一系列条件都可能影响后期房子的销售情况、房屋质量以及住户满意度，如果房屋出现烂尾或者质量出现重大漏洞，那么就可能导致跟开发商合作的银行出现贷款回收风险，一方面贷给开发商的开发贷款无法按时收回，另一方面购买开发商房子的个人贷款客户可能出现大面积的违约行为。通过加强开发商合作准入审查，可以把综合实力不足的开发商拒之门外，最大程度的减少贷款风险。因此我们可以采取双人调查，专人随机抽查的方式，通过双人互相监督，专人随机监督的方式来最大程度的对开发商的真实情况予以调研，同时对开发商的信用情况进行核查，一旦出现信用不良或者提供虚假资料的情况，实行退出机制。
第一章 绪论
第一节 研究背景
个人住房贷款是指个人由于购房需求向银行申请办理，以购买的房产作为抵押物的一种贷款。我国自从改革开放以来，房地产行业得到了突飞猛进的发展，相关的贷款业务规模也在不断增加。其中个人住房贷款业务自 20 世纪 80 年代中后期开始，从 1998 年全面深化住房制度改革之后，随着住房实物分配的停止和住房分配货币化的逐步实施，个人住房贷款市场进入快速发展阶段。
截止 2018 年底全国个人住房贷款余额达到 25.75 万亿元，占金融机构各项贷款余额比重达到 18.89%。个人住房贷款虽然是一种抵押类个人贷款，但是这种贷款也面临着很多风险，比如信用风险，政策性风险，操作风险等。
蚌埠农商行是蚌埠市区唯一一家地方性商业银行。近年来蚌埠房价一直在稳步上涨，尤其以滨湖新区和城南新区房价上涨最快，增幅最高。随着房价的上涨，蚌埠农商行开始把个人住房按揭贷款作为一个新的盈利点，针对蚌埠市本地购房客户开始大力发展相关业务，截止到 2019 年 6 月底，共办理住房业务 3493 笔，发放贷款 20 亿 6789.8 万元，较 2018 年净增值 11 亿 2326.1 万，增长率达 351.3%。蚌埠农商行之所以如此重视个人住房贷款，主要是因为经济下行压力导致很多公司出现经营困难，对公业务风险与日俱增，与此同时蚌埠农商行个人住房贷款一直以来开展力度比较小，发展空间比较大，可以通过个人住房贷款业务实现自身资产结构的调整，增强抗风险能力。
蚌埠农商行作为一家地方性的小型商业银行，由于其住房贷款发展时间不长，相关业务经验不足，其面临的一些潜在风险也在不断加大。由于住房按揭贷款市场风险越来越高，利率不断上调，同时国家对住房贷款风险的监管也越来越严格，因此为了蚌埠农商行能够长期持久的发展住房贷款业务，就必须加强对蚌埠农商行住房贷款的风险控制，通过研究也可以为其他的中小型商业银行提供相关的风险控制经验，正是在这样的背景下，进一步加强对蚌埠农村商业银行个人住房贷款的风险控制研究就变得意义非凡。
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第二节 研究目的与意义
一、研究目的
本文的研究目的是通过理论结合实际，对当前蚌埠农商行的住房贷款风险管理进行深入剖析，全面了解当前蚌埠农商行住房贷款所面临的风险，通过分析存在的问题，提出改进措施，加强抗风险能力，对可能产生的问题提前做出防范，让蚌埠农商行住房贷款业务更快更好的发展下去。
二、研究意义
从已有文献来看，针对金融行业的风险管理已经有很多研究成果，但是专门针对中小商业银行住房贷款的研究还有待充实，一方面中小商业银行对金融市场的影响比较小，所以更多的研究主要针对大型银行，但是恰恰是因为中小商业银行尤其是小型地方性商业银行的抗风险能力较弱，我们更应该对它们的风险管理进行研究探索。通过不断的探究一方面可以补充当前银行业风险防控理论，另一方面也可以对未来农商行的风险管理提供理论依据。从现实来看，蚌埠农商行刚刚开始进行资产结构的调整转型，在大力发展住房贷款业务的同时也要注意到房地产市场的风险越来越高。随着国家对房地产监管的各项措施的出台，开发商资金越来越紧，未来可能要面对更多的风险，所以加强理论研究，可以为未来蚌埠农商行的住房贷款业务风险防控提供理论依据。因此针对蚌埠农商行在住房贷款业务方面的研究就具有其特别的意义。
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第二章 相关概念界定与理论基础
第一节 相关概念界定
个人住房贷款是一种针对个人的抵押类贷款，和企业类贷款相比有着贷款金额小、还款期限长、以持有房屋作为抵押物等特征，总体来说这种贷款风险相对较小，但是随着蚌埠农商行相应的贷款金额和客户群体的增加，其个人住房贷款业务中的风险慢慢开始浮现。本文为了控制蚌埠农商行的住房贷款风险，针对蚌埠农商行住房贷款的业务流程、客户群体、风险管理现状、典型案例进行研究，通过研究总结出风险点。目前个人住房贷款业务中主要存在着信用风险、操作风险、市场风险等一系列的风险。无论是哪一类风险，最终都会表现到期不能偿还本息，所以本文是将各种风险综合进行分析。
一、信用风险
信用风险是指贷款人主观或者客观上不愿意按时归还贷款的行为所产生的风险。在住房贷款中信用风险可以说是最主要的风险之一，一旦出现，银行就可能面临无法按时回收贷款的局面，从而给银行造成损失。一般来说在住房贷款中出现信用风险有以下几种情况：
一是客户失去了还款能力，比如突然失业而没有了收入来源，或者遇到了自然灾害等无法控制的意外，这种情况下客户虽然主观上想要继续还款，但是由于客观原因无法继续还款所引起的信贷风险。
二是客户在办理业务时，就提供了虚假的证明材料，可能本人不具备还款能力，或者贷款用途不真实，一旦银行没有发现而发放了贷款，就很可能让银行资金受到损失。
三是客户由于离婚、出国等特殊原因，主观上不愿意再承担银行债务，恶意拖欠银行贷款，这种情况下银行一般会选择追究保证人责任或者拍卖房屋来减少损失。
四是开发商在进入银行合作名单时，提供虚假材料，隐瞒真实的财务状况，这种情况下银行一旦与其合作，后期就可能出现开发商卷款潜逃，贷款客户购买的房屋无法按时交付，客户不愿意继续归还贷款的情况出现。
以上这些情况都会导致住房贷款风险，为了防止这种情况的出现，就要求银行在前期客户准入时，严格审查，谨防信用不良还款意愿不强的客户，同时要对主观上想要还款但是失去还款能力的客户提供解决方案，帮助客户解决自己的债务问题。
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第二节 理论基础
商业银行是金融市场上十分重要的金融机构，在商业银行长期的风险管理过程中，已经研究出了一系列理论成果，比如全面风险管理理论、信息不对称理论、理性违约与被动违约理论、大数定律理论，本文通过对这些理论的梳理，为本文研究提供理论支撑。
一、全面风险管理理论
商业银行的风险管理理论主要经历了四个阶段，第一个阶段是资产风险管理理论阶段，第二个阶段是负债风险管理理论阶段，第三个阶段是资产负债风险管理理论阶段，第四个阶段是全面风险管理理论阶段。在最开始商业银行十分注重资产的风险管理，强调对大额资产加强管理，这样虽然能防止大的风险出现，但是会使得一些长期贷款或者小额业务流失；随后商业银行的风险管理进入了负债风险管理阶段，上世纪 60 年代以前风险管理的重心主要在贷款业务上，60 年代以后风险管理的重心主要集中在存款业务上。随着西方国家经济的高速发展，市场对资金的需求越来越旺盛，金融机构之间的竞争也愈发激烈，如何能够增加负债就成了各金融机构最关心的事情。在 70 年代末期，金融市场上利率波动加大，监管机构对商业银行的监管力度也不断加强，单单重视资产或者负债都无法继续维持商业银行的发展，所以资产负债风险管理理论应运而生，通过对资产负债的同时关注来提高银行的抗风险能力和盈利能力。八十年代开始在金融风险不断加大的同时，出现了银行的倒闭潮，为了应对这种金融风险，1988 年 7 月,《巴塞尔协议》颁布实施，自此开始，商业银行的风险管理进入了一个全新的阶段，即全面风险管理阶段。
自从 1988 年颁布的《巴塞尔资本协议》实施的十多年里，巴塞尔协议已经成为名副其实的国际规则，它也发挥了它自己的重要作用，但是由于新的金融产品不断增加，新的信贷风险管理理论和技术都在发生着日新月异的变化，这就导致巴塞尔协议显得难以满足金融监管的需求了。因此巴塞尔委员会在收到诸多建议后，决定重新修改巴塞尔协议，委员会在 2001 年底出版了新巴塞尔协议的最终版本，并于 2004 年起正式实施。巴塞尔协议Ⅱ作为一个完整的银行业资本充足率监管框架，主要由三大支柱组成：一是最低资本要求；二是监管当局对资本充足率的监督检查；三是金融业必须达到的信息披露要求。
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第三章 蚌埠农村商业银行住房贷款风险分析 .................................... 13
第一节 蚌埠市房地产市场现状.............................. 13
一、房地产土地成交规模.............................. 13
二、房地产开发销售情况............................. 14
第四章 住房贷款风险典型案例分析 ................................. 29
第一节 案例描述......................................... 29
一、开发商贷款风险....................
