二、个人按揭贷款贷前风险..................................... 29
第五章 蚌埠农村商业银行住房贷款风险控制建议 .......................... 34
第一节 强化事前贷款调查分析..................................... 34
一、加强外部合作机构管理.................................. 34
二、加强贷款客户贷前审查力度.............................. 35
第四章 住房贷款风险典型案例分析
第一节 案例描述
一、开发商贷款风险
案例 1：A 公司成立于 2011 年，注册资本为 6000 万元人民币。公司经营范围包括筹建酒店经营项目（不得经营）；旅游开发；园林绿化工程设计等。2017年 A 公司以 9000 万的价格在 B 市拿了一块地，准备开发房地产。该项目 D 占地面积 24600 平方米，位于 B 市新城区核心地块，位置靠近风景区，交通规划便利，开发商规划,项目 D 共建 9 栋楼，其中包含住宅及商服配套用房。其中,1#、2#、3#、4#四栋楼为 18 层居住类公寓,5#、6#为 32 层居住类公寓,26 层的 7#、8#规划建设商务类公寓,其余的规划建设商务办公楼。小区住房均为精装，容积率4.26。
为了更好的融资，保证资金充裕，A 公司找到了蚌埠农村商业银行商谈开发贷款和按揭贷款准入的事宜。蚌埠农村商业银行派出客户经理两人进行了现场考察和开发商资料审查，在经过调查后发现，目前 A 公司属于上海一家公司全额控股，A 公司不仅有项目 D 在建，同时承建市政府的景观项目 K，项目 K 共计投资30 亿人民币，不仅如此，A 公司的项目资金有 80%为银行借贷，负债率十分高。
在经过详细调查后，蚌埠农村商业银行拒绝了与 A 公司的战略合作，不仅没有给 A 公司做开发贷，也不接受 A 公司的个人住房贷款准入。一年后，在开发商约定的交房日期到来时，由于负债率过高，K 项目资金投入太大，住宅项目 D 迟迟没有交房，房屋的装修也没有开始。A 公司的上级母公司为了不受牵连，不再向子公司 A 投入资金，已经购房的客户由于迟迟无法拿房情绪都十分激动，甚至有部分客户已经开始拒还贷款，承办 A 公司开发贷款的银行也在催促 A 公司提前归还贷款或者增加抵押物，可以说无论是 A 公司还是与 A 公司合作的银行将面临十分巨大的挑战和风险。
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第五章 蚌埠农村商业银行住房贷款风险控制建议
第一节 强化事前贷款调查分析
一、加强外部合作机构管理
蚌埠目前各家房地产开发商的资金水平、运作能力、施工质量各方面水平差别较大，这也就要求蚌埠农商行为了规避相关的风险需要加强外部合作机构管理。房地产开发商的资金水平、运作能力、施工质量等一系列条件都可能影响后期房子的销售情况、房屋质量以及住户满意度，如果房屋出现烂尾或者质量出现重大漏洞，那么就可能导致跟开发商合作的银行出现贷款回收风险，一方面贷给开发商的开发贷款无法按时收回，另一方面购买开发商房子的个人贷款客户可能出现大面积的违约行为。通过加强开发商合作准入审查，可以把综合实力不足的开发商拒之门外，最大程度的减少贷款风险。因此我们可以采取双人调查，专人随机抽查的方式，通过双人互相监督，专人随机监督的方式来最大程度的对开发商的真实情况予以调研，同时对开发商的信用情况进行核查，一旦出现信用不良或者提供虚假资料的情况，实行退出机制。
贷款投放后，由专人全程对开发商的资金账户进行监管，通过账户资金的流动情况和余额往往能判断出开发商的运营情况，如果开发商资金链出现问题，我们可以第一时间予以发现，立马采取措施进行补救。对于大部分期房来说，个人住房贷款发放之后最大的风险点就在于房地产项目能否按时保质保量的完成，顺利交房办理抵押。因此要加强贷后项目检查，定期开展项目检查，尤其是个人所有，从事房地产时间较短，资金实力不够雄厚的开发商。主要调查以下内容：
1．项目进展投资情况。调查项目投资构成与各项费用支出明细，并与工程概预算报告中的有关数据进行核对。分析资金投入时间与工程进度是否一致;工程后续资金来源是否已经落实，如果后续资金是通过预售房款再投入，在未能按计划回笼资金的情况下，是否有应变措施。
2．项目市场前景和销售情况。调查项目的市场定位和销售情况，周边已有住房与商铺的销售、租赁、经营情况，进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的目前的销售情况及抗风险能力。
3．开发商负债状况。特别是其他银行为该楼盘提供开发贷款的情况，准确掌握其贷款的到期日，以免在工程建设中出现新的资金缺口。
在定期的贷后项目检查中发现问题，提前预防，防止最后出现烂尾、开发商破产等情况的出现，对于出现问题的开发商应该停止合作，提前退出，同时对未放款的客户退回处理，已放款的客户重点关注，防止客户大面积违约。
参考文献（略）
